写在前面：

2009年7月23日，义乌小商品城豪掷18.9亿，拿下钱江新城南星单元地块，成交楼面价高达20650元/㎡。这块地的出让，拉开了时隔多年未出现的杭州宅地市场楼面价超2万元的序幕。此后，杭州地王频频产生，地价不断创出新高。

2009年至今，杭州楼市已经出现了15个楼面地价超过2万元的项目。

限购限贷的放开，70 /90限制的“消失”，使人们对高价房，大面积住宅的关注升温，那些地王地块，如今怎么样了呢？

为此，住浙网推出“2万楼面价地王命运调查”系列报道，将通过上、中、下篇详细阐述2009年至今超过或接近2万楼面价地王如今的生存状态，今天推出的是下篇：

经历冰与火的洗礼，2013年的地王如何演绎？

回顾：

2009年：“土壕”的开始，跌宕的命运

2010-2012年：史上最严厉调控背景下的地王潮

核心提要：

融信杭师大项目将以何高价面市？

昔日南星桥地王——金隅学府预计年底面市

同质化严重，华家池三地王拼产品还是拼价格？

文/住浙网研究员 倪陈露

2013年，杭州八区全年卖地成交总额高达1326.9亿元，较12年翻倍，创历史最高纪录。这一年，杭州楼市共有14个板块创下地价新高。其中，共有4个项目的楼面价超过2万元/㎡。如果将这一时间截止至2014年农历新年前，楼面价超过2万元的项目为5个。这其中，就包含了著名的华家池三大地王以及融信杭师大地块。

在杭州楼市地王谱系中，2013年以来的地王，也许是最为尴尬的一群，因为在随后的2014年，市场就急转直下，发生了逆转性的变化。这些当初的市场超级明星，瞬间成为被质疑的对象。

但同时，他们也许又是最幸运的一群，因为始于7月份的限购松绑乃至随后不断面市的政策利好，开启了楼市史上力度仅次于08年下半年的“救市”周期。

在短期内经历冰与火的洗礼，这些地王的后续故事如何演绎？住浙网将持续关注。

2013年至今（截止2014/9/17）杭州（住宅）楼面价超过2万元/㎡项目一览

融信杭师大项目将以何高价面市？

融信入杭，“简单”而又“粗暴”。

不同于一些外来房企在初入杭州的时候选择一些地价低的区域进行试水，融信进入杭州，选择了一条更为直接的道路——直取优质地块。

2013年9月28日，融信首次入杭，以34.6亿包揽申花蓝孔雀综合体最后两宗宅地，一战成名。而后，又在今年1月从融创“虎口”中夺得杭师大宝地，楼面价25785元/平米；若刨去1.6万方保障房面积，楼面价为29364.70元/平米，接近3万元。

住浙网研究员从融信杭州公司营销负责人杨剑处得知，融信杭师大项目预计将在明年4、5月份首开面市。问及产品规划，杨剑表示：“我们有花园洋房和高层两种产品，主力面积在160-180方，最大户型为300方左右。另外，还设计有一批酒店式公寓，最小面积45方。”

“我们立志将杭师大项目打造成为小面积版的武林壹号。”另外，据他透露，杭师大项目的开盘价格会定在5.5—6万元/㎡之间。

杭师大地块确实符合市中心改善的定位：该地块为纯住宅项目，在规划调整后，两宗地合并成一宗整体出让；原来的70/90限制调整为40/90，地块可操作性高。

但是，目前周边的新房如御西湖在售精装大户型均价4万元/平米左右，融信杭师大项目能否成功打造一个小面积版的武林壹号？并且开出一个比肩武林壹号的价格？住浙网将持续关注报道。

杭师大地块位置

昔日南星桥地王——金隅学府预计年底面市

在华家池地块出让之前，2013年的杭州地王由金隅南星桥地块保持，楼面价高达25803元/㎡。这块地目前案名已定，为金隅学府。

据金隅方面负责人此前在媒体采访中表示，“之所以命名为学府，是因为项目所享受的教育资源丰富，拥有娃哈哈幼儿园、胜利小学、勇进中学全龄段的教育资源。”

另外，他还表示，“预计项目会在今年年底面市，整个项目为全精装修房源，主力面积为90、138和178㎡。”

目前，金隅学府周边在售楼盘有望江府，该项目精装修房源在售均价为4万元/㎡；除此之外，与金隅学府邻近的还有钱塘印象，该项目拿地五年未开盘，作为当年的地王，楼面价同样高达2万元/㎡以上；南星桥单元另一未售项目，是钱江御府，由本土房企杭房在2012年竞得，楼面价近2.25万元/㎡。

由于金隅学府、钱塘印象、钱江御府都有在今年年内面市的打算，有望正面PK。不过，这几个项目的面积差异化十分明显：钱塘印象的房源面积均在180-410方之间，钱江御府主推89、139方，而金隅学府的面积段在90-180方之见，避开了同质化竞争。

同质化严重，华家池三地王拼产品还是拼价格？

在住浙网《回望去年红9月的主角们之②：华家池得主》一文中已经指出，“华家池的特殊之处并不在于总价最高，而在于一块地割成三块卖给了三家，每家都有住宅和商业，在环境与成本相似的情况下，三家得主如何演绎？到底是拼产品还是拼价格？成为外界关注的焦点。【回望去年红9月的主角们之②：华家池得主】

华家池三项目情况一览

（具体情况以开发商对外公布为准）

世茂天宸成为三个项目中第一个亮相的楼盘，该盘销售中心于9月底正式开放。该盘相关负责人表示，世茂天宸户型规划跨度非常大，既有90方的小户型，也有700多方的超大户型。值得一提的是，世茂项目将90方设计为一房和两房，足以可见该项目走的是“绝不亲民”的“土豪”路线。

绿地华家池1号则全部为精装修房源，面积在90-300余方之间，销售中心已在9月底对外开放。

作为三个项目中唯一的本土开发商，滨江则将采取后发制人的策略。据项目负责人王赞煜表示，华家池公寓预计十月份动工，售楼处有可能在年底面市。

另外，他还透露，华家池公寓规划有9幢高层和6幢排屋，户型面积在90—220㎡之间，主力户型在140㎡左右。其中，90方户型基本设计为三房。

以2.5万元/㎡的楼面价计算，加上10%的资金成本、5000元/㎡的建安成本，12%的税费、3%的营销等综合费用，项目售价达到3.8万元/㎡以上才不会亏本。以2.8万元/㎡的地价算，要卖到4.2万元/㎡。值得一提的是，这其中还未算上精装修价格。

除了住宅部分以外，华家池三个项目商业比重较大，同样是对开发商的考验。

作为杭州楼市的总价地王，华家池三盘如何化解内“优”外“患”，是开发商需要考虑的重点。

市场是瞬息万变的，随着市场和政策回暖，这些在杭州楼市历史长河中“最新”、“最没有历史感”的地王们，能否率先突破、迎来机遇？住浙网将持续关注。