2014年的地产大片已经落幕，哪怕是融绿股权之争，即使再起波澜，也只能算作片尾“彩蛋”。时光行进到新的一年，对于杭州楼市来说，还有诸多问题悬而未决。

这些悬念，关乎市场走势，也关乎人们对楼市的期许。在本次的地产新闻周刊里，我们试图将这些悬念一一展现：故事背景已经铺展充分，主要角色已经登场，案件也有了关键的线索，终极悬念扣人心弦，而结局，呼之欲出。

柯南说：真相只有一个。

大佬的江湖总是最吸引眼球。绿城、万科，到底谁会是2015杭州楼市霸主？去年融创销售团队拼命卖房子，使得绿城这个杭州老大哥最终力保地位不失。纵使如此，与2013年相比，绿城去年在杭州的销售业绩，依然有所下滑。而杭州万科的业绩则进一步提升，大大缩小了与绿城的差距。加上绿城在售热盘均已接近尾声，万科却有数个热门项目正待入市。绿城，万科，谁将问鼎2015杭州楼市，此悬念将成为2015年大鳄争霸赛中最为精彩的一部。

一个让人叹息的悬念是：谁将退出杭州楼市江湖？2014年，跑路、资金链断裂、破产等词汇在杭州楼市之中并不罕见，杭州这块楼市热土，已有不少房企正在先后撤离。在经历了楼市黄金期赚足资本后选择主动隐退，是功德圆满；找到金主接盘，不失为断臂求生之道。但2015年，依然有一些房企在生存与死亡线边缘挣扎，是拼力驻守还是退出江湖？金钱，总徘徊在死亡的边缘。

功成身退已是一种潇洒的自我选择。在市场的困顿中挣脱不得，无疑更让人痛苦。中企御品湾(楼盘页 户型图库 动态 价格) 拿下高价地王已经五年，2015年即将迎来交付仍未开盘，尽显前路坎坷；河北天成拿下的申花板块地王，近31万平方米已被中粮集团接盘，但是剩下的10万平方米到底何去何从，目前仍无定数；东方铭楼(楼盘页 户型图库 动态 价格) 、昊元之江时代中心这样被曲线融资“套牢”的也不少。2015年，谁将成为新的囚徒？谁将挣脱牢笼重获新生？

杭州楼市的低迷加速了更新换代的进程，一方面是诸多外来房企在杭州铩羽而归，另一方面，资金雄厚的央企再度汹涌而来。融绿事件中杀出的黑马中国交建，原来早在收购绿城之前就已经将升华·悦西溪项目80%的股份收入囊中。据说，在杭州的大小房企，纷纷向中国交建递交合作意向书。如此低调却又如此强势地入驻杭州，既昭示了其强大的资金实力，也预示了杭州楼市或许会进入新一轮洗牌。从中粮到中铁建，到中化方兴，再到中国交建，央企大鳄将怎样打造楼市新生态？

楼市风云变幻，必将引发产品与营销模式的变革。15万套库存高企，项目去化缓慢，现房准现房比例进一步加大，期房会否彻底失宠？“90/70政策”退市，限购、限贷取消，压抑的改善需求激活，90平方米户型何去何从？酒店式公寓会过气吗？单打独斗的营销方式会退出江湖吗？

每一个悬念都等着最后的真相。诸多猜测和质疑之下，市场终将揭晓答案。

2015年，让我们静静等待最后的真相。

《霸主之争：绿城PK万科》

终极悬念：2015年的钟声敲响，融绿悬疑大片尚未迎来大结局。另一部悬疑作品正在悄无声息地铺陈中：绿城、万科，到底谁会是2015杭州楼市霸主？

故事背景：

华山论剑，20年一次。谁不想登顶华山，争天下第一？

绿城20年里几乎统领杭州地产江湖，入杭9年的万科，想要武林易主。

2014年，融创销售团队捍卫了绿城的一哥地位，现在，宋卫平回归绿城，绿城迎来20周年，势必在营销上要有所作为。杭州万科新BOSS履新，新官上任三把火，也必求在原有基础上更进一步。

去年，万科曾与绿城无限接近，却失之交臂。今年，杭州万科卷土重来，信心爆棚。

一哥只有一个，精彩对决一触即发。

本案线索：

绿城热销项目进入尾声，宅地储备不足。万科热盘甚多，储备丰富，1月将继续补充弹药。绿城成败，或在商业项目。

带着辉煌的业绩，前任杭州万科总经理刘肖赴北京履新。刘肖唯一的遗憾，恐怕就是没能超越绿城，做到杭州一哥。

不过，与2013年相比，绿城去年在大本营杭州的销售业绩有所下滑。杭州万科的业绩则进一步提升，大大缩小了与绿城的差距。

“我觉得今年绿城有点难。杭州万科很有希望超越绿城。”一位万科人说，虽然这个目标没有明说，但大家心照不宣，并且觉得希望很大。

“2015年，杭州万科应该能突破200亿元。”前杭州万科副总经理宗卫国赴宁波履新前，如此透露。

这一年，他和刘肖都等着看这本悬疑小说的最终结局。

万科的信心，或因为绿城热销项目集中进入尾声。

2013年的年度销冠西溪诚园，去年依然以近20亿元取得了主城区销售金额第四名的成绩，并成为杭州首个总销售额突破150亿元的楼盘，但2015年，诚园进入尾盘销售，存量已不足10亿元。

数据显示，在绿城2015年的主要在售项目中，有10个已经全部领完预售证，包括热销盘绿城兰园。

杭州万科的热销项目则将继续发力。去年，万科诸多项目都是销售排行榜上的常客，西庐、良渚文化村均突破20亿元，璞悦湾、钱塘府也都破了15亿元，北宸之光则是套数榜第三。

2015年，万科除了紫台基本售罄，北宸之光仅剩4幢楼外，西庐、良渚文化村、璞悦湾均货量充足。对于未来城和钱塘府等热销项目，万科还将继续在其周边拿地，补充两者的弹药。

此外，万科在2014年还通过合作方式拿下了西穆坞地块和钱江世纪城地块，其中西穆坞地块已迅速公布案名“万科玉泉”。三堡项目万科大都会79号，也将在今年开盘。

绿城的宅地储备则略显不足。在2013年12月绿城与九龙仓合作萧山拿地之前，绿城已多年未在杭州拿地，更多的是通过代建来谋求发展。去年年底，绿城与九龙仓再在萧山拿地，但体量不大，仅仅补充了钱塘明月项目的货源。

商业项目的成败，或关系到绿城能否保住江湖地位。今年10月，绿城与杭州地铁集团联合竞得七堡综合体项目，但目前该项目尚有变数。武林广场项目杭州中心或将亮相，拥有杭州最中心的地段，以及最牛的案名，杭州中心无疑受到全城瞩目。

尽管货源显得不那么庞大，但绿城的货值依然巨大。老宋回归后的绿城营销团队，若能有效撬动销售，去化库存，仍有望抵挡万科的强烈冲击。

分管绿城营销的楼明霞，被宋卫平戏称为“诸暨娘子”。

重回绿城，楼明霞的首要任务，就是处理融创的一些遗留问题，恢复绿城粉丝的信心。

“之前一些项目融创大幅降价，春节后我们会回调价格。不过融创优秀的营销手段，我们也会保留。销售业绩对绿城来说同样非常重要，今年我们会大力去库存。”

她不会让万科轻易超越绿城。“有人跟我们竞争，是件好事。”她说，“我这个诸暨娘子，倒是要好好斗一斗。”

绿城，万科，谁将问鼎2015杭州楼市，这本悬疑小说刚刚开头，你心中是否已经有答案？

《掠食者》

终极悬念：财力雄厚的央企，会成为杭州楼市的新晋掠食者吗？它们是推动市场的强劲动力，还是会像此前入杭的某些外来大佬一样，闹腾一阵后就静默无声甚至黯然退场？

财大气粗的央企习惯了当老大

故事背景：

严酷的楼市如自然界的丛林掠食战，居于食物链顶端的掠食者正在换代洗牌。在资源重组如火如荼之时，央企再次强势回归杭州楼市，引发业界关注。

去年年底，不胜疲惫的杭州开发商们迎来了财大气粗的央企中交集团，它拥有建码头、大桥、轨道交通等多项强势技能，强大的实力成为大伙争相觐见的新金主。成为绿城第一大股东的中交集团刚在杭州亮相，已有多个公司前往拜会，据说意向书摞成了堆。

杭州这个舞台，不平静。

本案线索：

央企中交集团收购绿城；同为央企的中国铁建入杭5年，安全度过阵痛期，将在今年再度拿地；在滨江大悦城失之交臂的中粮地产，终于靠收购河北天成热电厂综合体地块，完成了大悦城的杭州落地。而中化方兴，据说今年计划在杭拿3块地。

金主中交集团入杭

众人忙“拜山头”

20多天前，绿城突然召开发布会，中交集团以总价约60.13亿港币收购绿城24.288%的股份。交易后，中交集团与九龙仓并列成为绿城第一大股东。

据业内人士透露，中交集团此次收购的原则就是，最起码做并列第一的大股东。业内流传的一则八卦是：“谈判时已经备下专车，一旦谈不拢，中交领导直接走人。”

中交何来如此大的派头？中交在杭州的总经理办公桌上，合作意向书多得可以摞起来了。前来拜会的，不只是求救的小开发商，大型房企也在寻求合作。

央企、国企进杭都不是新鲜事儿，可这众人拜山头的待遇，此前少有。家大业大的中交集团作为全球第四大建筑公司，横跨轨道交通、码头、海岛、大桥建设多个垄断性支柱产业，年营业额达到六七千亿。2014年除了收购绿城股份，还斥资各超过50亿元，分别收购三亚的凤凰岛和澳大利亚最大的建筑商之一John Holland。在中交集团收购绿城股份之前，位于未来科技城的升华悦西溪项目也已经被中交股份以80%的股份收入囊中。

“接下去会考虑拿地或者收购等多种方式来发展，也会考虑以合作的方式操盘。”中交置业杭州公司的有关负责人透露。

建杭州大悦城

中粮地产顺手“救”民企

2014年1月22日，杭州主城区土地出让前夕，杭政储出[2013]117号地块就被冠以滨江大悦城的标签，甚至中粮在出让当天早已经写好了通稿，发给了杭城各大媒体，准备拿完地就刊发。

谁也没想到，堂堂央企被龙湖“截胡”。这块地就是2014年让龙湖名声大燥的春江郦城项目。而中粮，也因此成为业内一时笑谈。

就在大家以为大悦城与杭州无缘时，中粮再次体现了其作为央企的实力，成为民企的“救世主”。2014年10月，中粮置地正式收购河北天成综合体地块（即杭州热电厂地块），总体量约30.71万平方米，其中的商业部分将作为大悦城落户杭州，据说总的拿地价和河北天成当时拿地价不相上下。

和其他央企比起来，中粮进驻杭州的时间算是早的，杭州公司早在2006年就已经成立，之后先后操盘了湘湖人家、云涛名苑和方圆府三个项目，都以住宅为主，方圆府有一部分的酒店式公寓。加上大悦城，七八年的时间，也才操盘了四个项目。而这也正是中粮作为央企的一个特色：稳重而不激进。

决策速度之快

中铁建不输民企

2015年第一个周一，国际城案场办公室，中国铁建杭州公司的老总马建军和项目高层会晤，制定了下一个阶段的销售目标和营销步伐，这个阶段不是指一个月，而是下一个十天。

中铁建一改央企决策需要三堂会审的风格，决策速度相当之快。“民营经济发达的浙江，不但购房者眼界在全国排前列，而且竞争对手多为民企，需要快速回笼资金，自然也是快速出招，市场变幻。”马建军说。

中铁建的另一个转变在于项目的快速流转，和许多一拿地就许久不动的外来开发商比起来，自国际城后，中铁建将几个项目从拿地到出售时间提升为10个月以内，快速抓住市场，可以说是见招拆招，应变相当灵活。

眼下，在杭州待了5年的中国铁建除了在售6个项目和在2015年将售的30万m2江南国际城，还在近期多次出现在拿地举牌现场，计划在城西、滨江拿地，算是活跃程度颇高的在杭央企。

黄龙金茂悦一战成名

方兴地产大有来头

2014年1月，方兴以楼面价13840元/平方米低点拿地，正式宣布进驻杭州。5月项目就对外发布，7月26日，黄龙金茂悦正式启动认筹。9月6日黄龙金茂悦首开，现场800组客户2小时销售6亿。此后两次加推，去化率都接近100%。

方兴地产一战成名。这个神秘的外来大鳄，到底有什么强大的背景？

方兴地产是中国中化集团有限公司旗下的房地产和酒店业务的旗舰企业，而方兴地产的这个“中化集团”，为国有大型央企，位居世界五百强前列。

强大的后盾和自身强大的品牌打造能力，让方兴地产在杭州被认可。而今年，方兴作为一个凭借黄龙金茂悦项目在杭州一炮打响的房企大鳄，将继续在杭州再拿地，方兴地产旗下最高端的“金茂府”系列，据悉今年极有可能亮相市场。

《江湖隐退者》

终极悬念：2015年，谁将退出江湖？它们又会选择何种方式退出？

故事背景：

有人欢喜有人愁，用来形容杭州二八分化的房地产市场最恰当不过。虽然杭州万科依旧势如破竹，一年销售破百亿，杭州龙湖也靠其独有的销售模式，销售业绩节节攀高，但有越来越多的房企却在这场竞争中趋于颓势，在最坏的结局到来之前，或者转行，或者断臂求生，这或许是保存实力最好的一种方式。2015年，有一些房企可能会选择“全身而退”。

本案线索：有人停工、有人破产，楼市惨烈。经历了去年的坚忍期，市场看淡，不少房地产企业的老总萌生退隐之意。

退出方式1

赚足资本主动隐退

这样的方式无疑是最体面的。

有人笑谈，楼市黄金时期，门外汉闯入其中也能赚得盆满钵满。那个时候只要拿地做项目，基本都能赚到钱，因而有不少原本做实业的企业进入房地产。“房地产赚钱容易，即便到了贴钱卖房子的地步，老板总觉得有一天能赚回来。”某地产公司员工与记者闲谈时提到。

2010年之前的楼市的确如此。如今的楼市形势却早已不同往日。于是，有一些房企在经历了楼市黄金期赚足资本后选择主动隐退。

2014年12月，本土一老牌杭州房企易主。据该企业内部人士透露，创始人之所以将股权转让，除自身想退休外，也与当下本土房企日子愈发艰难有关。

其实退出地产江湖的杭州房企并不少。如云天房产，2003年起在杭州开发完温馨家园后，其掌门人王大庆便告诉记者要退出杭州楼市。目前，云天房产仅在千岛湖有一个名叫天屿的高端别墅项目在售。

退出方式2

引入实力企业，出让股权

所谓的断臂求生，莫过于此。

2011年浙江蓝德置业拿下西溪海港城这块地时，绝对想不到3年后会有被收购的结局，而这样的结局，却让这家公司舒了一口气。

早在三年前房地产市场行情尚好时，不少企业入市拿地，浙江蓝德置业便是其中一员，拍地当天以超过300%溢价夺得西溪海港城这块地。由于地块出让时硬性规定需现房销售，且整体体量大，加上今年整个楼市行情欠佳，蓝德置业资金严重短缺，在多方寻觅合作伙伴后，终于在去年年末找到接盘者——北大资源集团。

据悉，目前原西溪海港城项目整体股权大多数已转让。内部人士告诉钱报记者，蓝德置业会否选择再进入房地产市场还需看老板意向，短期内不会再在杭州拿地打造项目。

类似的情景在杭州并不少见，同属于未来科技城板块的悦西溪项目，原先对外宣布的案名一直是升华悦西溪，几个月前项目周边道旗已更名为中交·悦西溪。据了解，该项目80%股权被中交股份收购。

退出方式3

单盘操作，楼市不好时就退出

这种退出方式，不激荡却历久弥新，更适合保守型房企。

选择此种方式退出的开发商从一开始拿地便已露出端倪。拿地不激进，主选主城区、地段佳、位置好的地块，拿地价格合适；行情好时适时拿地，行情差时就此淡出楼市。

位于老城西核心地段的一家房地产开发商便是如此，企业规模并不大。项目接近尾声，当记者问及会否继续在杭州拿地打造项目时，项目公司负责人表示继续在房地产市场拿地做项目的可能性不大，除非楼市有明显的回暖，恰逢又有地价、位置合适的地块，那时或许会考虑继续拿地。

地处闲林的集美岸上蓝山，由宁波合盛集团有限公司于2003年斩获，透明售房网数据显示，截至1月4日项目仍有157套房源可售，目前已处于清盘状态。次年1月19日，宁波合盛集团再度竞得钱江新城一办公用地。然而自2005年起该公司便再未拿地。“岸上蓝山项目结束后就不搞房地产了，房地产的好时机已经过去，还是早点退出好。”宁波合盛集团有限公司董事长罗立国接受记者采访时表示。

退出方式4

水土不服，外来房企萌生退意

2013年，是外来房企入杭高发年。但事实上，经过市场的一番洗礼，不少外来房企患上“水土不服”症状，再加上市场行情不好，已有部分外来房企可能选择在2015年退出杭州楼市江湖。

最典型的便是雅戈尔。自2007年首次在杭州高价拿地，雅戈尔两个项目御西湖和西溪晴雪在杭州一直运转不畅，从拿地起算，单个项目开发时间已近7年。继2013年雅戈尔亏损4.8亿元成功退出申花地王，雅戈尔在杭州便无土地储备。据透明售房网数据显示，截至2015年1月4日，雅戈尔御西湖可售房源仅5套，西溪晴雪则无房源可售。

杭州雅戈尔置业总经理邵洪峰在接受记者采访时表示，雅戈尔仍会关注杭州土地市场，但并未明确何时拿地。不过这一保守策略似乎仅针对杭州，2013年，雅戈尔虽然在杭州申花退了地，但同年5月雅戈尔在宁波先后4次拿地，似有重启扩张之势。

这一现状与另一家宁波房企杭州荣安置业极其相似：地处滨江的望江南卖价不菲，但荣安并没有赚到多少钱。在杭小试牛刀后这家房企就悄无声息了。

2014年1月，荣安地产先后在大本营宁波拿下两宗土地，耗资16.58亿元，然而杭州、台州两地目前却无拿地消息。“我们拿地要求高，主城区、学区好，最好能低价成交。”荣安房产相关人士如此告诉钱江晚报记者。

《困顿中的囚徒》

终极悬念：哪家房企、哪个项目，将成为这一年里困顿挣扎的囚徒？

故事背景：杭州的房地产市场，波谲云诡，瞬息万变。俯瞰全国的高房价曾是房产商们拿下地王的动力，酒桌上的承诺让他张开了想象的翅膀，伙伴的资金支持让他有了豪掷千金的底气。骊歌犹在耳，一朝容颜改，当楼市不再是遍地捡钱的黄金地，放着都能生钱的土地突然变成了烫手的山芋。卖，卖不掉。停，停不了。继续开发，亏损更多。壮士断腕，谁来接盘？

本案线索：曾经的地王却迟迟没有开盘，楼盘烂尾，房企破产。

尴尬的地王

迟迟无法开盘

2009年的平安夜，S总给好友发了一条信息：“如果今天可以拿到章家坝地块，晚上一起吃饭庆祝。”

那一年的楼市，烧得厉害。遍地都是面粉贵过面包的地块，没有人想过“风险”二字由多少笔画写成。就当外界都认为章家坝地块已然成为绿城囊中物的时候，却被当天的“黑马”——来自上海的中华企业加价1000万元竞得。

18206元/平方米的楼面价，这个后来被命名为“中企御品湾”的项目五年来仍然保持了东部地王的记录。中华企业拿下这块地已经超过了5年的时间，保守估算，项目成本已经超过3万元/平方米，而周边离它最近的项目钱江府目前在售均价20500元/平方米。目前中企御品湾的工程已经结顶。对于何时开盘，中华企业的回复是：“最快今年下半年。”

和中企御品湾项目一样面临尴尬的，还有位于白塔公园附近的华成·钱塘艺墅，本报曾对这个项目作过详尽报道。2006年拿地的项目，据华成集团少帅沈波介绍，会在今年幕墙做好以后推向市场。

放眼楼市，尴尬的地王比比皆是。城西的西溪地王、未来科技城地王国恒西溪公馆，市中心的朝晖地王九龙仓君玺等等均是这类市场狂热的产物。

跨界的风险

化纤企业折戟房地产

永不打烊的庆春路，人来人往一切如常。但是每个路过庆春路87号的人都会记得，这里曾经有一个一夜之间老板跑路导致关门的中都百货。

受其拖累，一度在别墅市场卖得风生水起的别墅大盘中都青山湖畔四期停工。虽然中都困局并非地产之殇，但盲目投资的连锁反应便是地产项目陷入泥淖。据了解，该项目目前正在走破产程序。

另一个跨界把自己玩坏的，是位于钱江世纪城的综合体龙达国际。龙达国际的位置十分优越，从庆春隧道跨江至南岸，出了庆春隧道口大约五分钟车程便能到达。2014年4月开始，该项目一直处于停工状态。

据了解，龙达国际的母公司龙达集团因受关联担保的影响，公司现金流周转困难。2015年，龙达国际会有新的动态吗？项目相关人士告诉记者，目前项目暂无复工计划，当记者追问为何不复工时，他表示自己并不太了解，随即挂了电话。

任性的苦果

老牌房企烂尾

不能任性的不只是民营企业，向来被认为不缺钱的国企也有不得不暂缓开发的时候。

2010年由某国企竞得的滨江一综合体地块，目前一直是拖着不开工的状态。地块本身的规划属性及位置过于接近地铁1号线；项目一直未能找到合作单位共同开发等多种原因致使项目拖着迟迟不动。2015年1月，面对记者“是否会复工”等问题，项目相关负责人表示，所有和项目相关的信息都不方便透露。

同样不能任性的，还有一些本土的老牌开发商。

曾在市中心开发了三华园、三华天运等项目的开发商，在城西开发南湖天下时就翻了船。南湖天下在2009年被三华园房产竞得，由于拖延土地款的交付，开发商支付了1200多万元的延期滞纳金，2012年后土地相继被多个城区的法院查封，原因最有可能是因为开发商有债务问题。南湖天下新年会有起色吗？记者致电董事长周桂荣，他的手机却一直处于关机状态。

曲线融资

救命稻草还是饮鸩止渴

陷入困境的并不仅仅是这些已经为外界所知的烂尾楼。一些看似风平浪静的项目，其实已经陷入困境。让他们无法破局的，便是曲线融资的陷阱。

据了解，大型房地产企业通过信托贷款方式的融资成本平均在16~18%左右，而中小型房地产企业通过信托贷款方式的融资成本最高达到25%左右。高昂的融资成本已经成为一把悬在多数房企头上的达摩克利斯之剑。

距下沙一号线地铁口仅有150米的楼盘东方铭楼，临近交付却停了工。赶上了宏观调控，银行开发贷不批，所以只能通过小额贷款公司和民间私募基金进行融资，直接导致财务成本高企。据董事长周震远介绍，他目前正在进行多方努力，争取2015年完成项目的后期工程建设。

2013年7月30日，浙江三联集团有限公司以4.24亿元总价摘得该地块，折合楼面价9942元/平方米。但随后此项目便不断传出寻找下家的消息，一位本地开发商告诉记者，经过调研他们发现这块地的股权关系十分复杂，超出了一般的房地产开发项目。记者了解到的信息是，项目的确一直在寻找合作伙伴。他们一年前引入信托，项目资金成本较高；由于施工的滞缓，也导致项目的工期建设有所延迟。

新的一年到来了，这个项目会推向市场吗？三联方面的回答是肯定的；“工程已经开动，预计今年5月会达到预售条件，之后会启动销售”。

《市场嬗变》

终极悬念：期房被现房、准现房取代，90平方米小户型将减少，酒店式公寓夹缝中求生存，单打独斗的销售方式不敌案场多支销售队伍竞争……市场究竟会发生怎样的变化？

故事背景：悬念要从一个残酷的数据讲起。11月25日，杭州楼市（包含余杭、萧山）新建商品房库存量首次突破15万套大关，其中住宅逼近10万套。尽管在政策刺激下杭州楼市成交量屡创新高，但截至1月5日，杭州商品房库存量仍高达149980套。

故事的另一头则是一支强心针。7月29日，杭州限购松绑，时隔一个月后，杭州全面放开限购。同样是在8月，实行了8年之久的“90/70政策”悄然退市。9月30日限贷取消，央行又拿走了另一道掐住改善需求的紧箍咒。如果说，2014年上半年的楼市是凄风苦雨，那么下半年则散发了几丝暖意。

在政策的改变和楼市的变幻中，总有一些事物因市场的改变而发生改变。

本案线索：15万套超高库存、双限解除、土地90/70政策退市。

15万套高库存

让期房不再唱主角

2014年杭州楼市库存创下历史新高，失去投资热情、宏观调控成常态的楼市，现房、准现房销售呼之欲出，买方不必为楼盘交付货不对板、烂尾停工苦恼担心。

2014年杭州有70个项目交付，其中不少楼盘仍处于销售期。下沙板块，可售房源一半以上为现房销售。

历史新高库存也让期房熬成准现房、现房可能性增大。截至2015年1月5日，杭州可售房源量149980套。钱报购房宝指数统计，2014年杭州市区（含萧山、余杭）商品房签约91021套，月均成交7585套。按此计算，目前库存需要消化19个月。

2013年是杭州土地市场出让总量最多的一年，建筑总体量高达2100万平方米，大概可为市场新增21万套房源。迫于2014年市场的原因，不少开发商延缓了推盘速度，甚至有些土地留到2015年再开发，也就是说杭州楼市供应高峰很可能从2014年延续至2015年。即便未来几个月成交量进一步抬升，要快速消化库存以及新增房源，依然困难。在这种背景下，曾经独霸楼市的期房销售方式，2015年所占的比例将越来越低。

改善需求抬头

90方不再一枝独秀

时针拨回至2014年8月11日。

当天，杭州市国土资源局挂出土地出让公示，两块宅地和一块商业商务兼容住宅用地都定在2014年9月10日进行挂牌交易。在这几块住宅用地中，将不再对套型建筑面积90平方米以下的户型比例作任何限定。也就是说，实行了8年之久的“90/70政策”（套型建筑面积90平方米以下的户型必须占整个项目70%以上”的相关规定）悄然退市。有新拿地的开发商已明确表示，项目以纯改善需求为主。2014年9月10日，德信拿的城东新城22号地块，是90/70取消后杭州首个自主定位的楼盘。开发商透露，该楼盘主力户型在120~140平方米之间，将面对改善需求。

2014年8月和9月，限贷、限购双限解除，改善型需求激发。2014年10月，杭州市区共成交商品房12768套，是五年来最高的单月成交量。据统计，89~90平方米的刚需住宅成交占比，10月比9月下降了4.3%；而120~140平方米改善户型，成交占比则增加了4.8%。

从个盘看，改善楼盘成交火热，绿城运河宸园一个月内两次开盘，劲销200多套精装修房源；主打180、240平方米的东方御府，10月开盘当天成交32套；主力面积320平方米的之江一号，买房下单周期比解限前大幅缩短。

近几年来，90平方米的成交份额一直高居近五成，其独大的局面会在2015年改变吗？随着多面积段户型供应量增加，小户型的高份额减少是在情理之中的事。

酒店式公寓成交下滑

低总价的或还有机会逃生

事情的反转常常就在一瞬间。

双限解除后，酒店式公寓的优势随之削弱。据购房宝指数统计，2014年市区前十大库存楼盘中，六个楼盘以酒店式公寓为主。有一组数据曾对酒店式公寓解限前后100天做了对比统计：受解限影响最大的酒店式公寓为60~90平方米之间的，较解限前同比下跌了18.77%。小面积酒店式公寓成交量有所上涨，最为明显的是40~60平方米面积段，上涨幅度达到了49.74%。

小面积的酒店式公寓一直以低总价吸引投资者，这类投资客数量相对固定。低总价的小面积酒店式公寓，仍能获取投资客的芳心，这或许是解限后，酒店式公寓的一条逃生之路。

单打独斗的营销模式

逐渐退出江湖

如果你逛2014年房展会，或者跑到很多楼盘售楼中心，你会发现身穿不同制服，或者不同配饰的销售人员涌过来，热情地给你介绍楼盘。

“不再单打独斗，一个楼盘案场将出现两个甚至多个销售团队，互相竞争。”业内人士如是说。

有关统计显示，2014年杭州楼盘案场引入两家及以上销售代理公司的比例超过20%，比2013年有了明显增加。在杭州，九成以上的外来开发商已引入销售代理公司。“杭州万科都是几个销代公司同时在案场销售一个楼盘。”一位业内人士介绍说。2014年三次推盘三次售罄的黄龙金茂悦，在案场引入了两大销售公司——同策和中原；在萧山有项目的一家大型外来开发商，去年开盘时，案场一度有三个销代公司同时卖房，最终PK掉了一家。项目负责人评定团队是否淘汰标准是：一切以成交数据说话。

向来只用自己销售团队的本土开发商也开始打破封闭。赞成在临平的项目找到了中原地产，“之前这家房企都没有用过其他销售团队。”杭州中原地产的总经理朱凌预测，2015年将有更多的本土房企接纳这种模式。

《何处是归途》

如果说2015年的楼市是一部厚厚的悬疑小说，那么读者在看完了抛出的悬念之后，都会忍不住去猜一猜大结局。谁的猜想可能最接近事实呢？钱江晚报记者请来了20位2015楼市的“读者”，请他们说出内心的猜想，也许，楼市福尔摩斯就藏在他们中间。

这些“读者”包括钱江晚报购房团成员在内的业内专家、开发商代表以及打算在杭州置业的购房者，他们各抒己见，说出自己对2015年楼市的判断。

专家：今年房价不会反弹

虞晓芬（浙江工业大学经贸管理学院院长，房地产研究所所长、博导）

2015年市场将会延续2014年下半年成交量比较大这一特征，刚需、刚改客户仍然是主流；由于库存趋高，2015年上半年的房价应该是平稳的，可以用四个字形容：量高价稳。这一年，综合体将纷纷上市，但市场需求是有限的，所以酒店式公寓、写字楼等商业项目压力可能会大于2014年。

丁建刚（省内著名房产专家、浙报传媒地产研究院院长）

房产形势好坏离不开宏观经济，而现在宏观经济的三驾马车都不振，2015年压力颇大；2014年土地出让可建面积供应量增加1300多万平方米，销售900多万平方米，等于说，可建面积供应量在2014年新增400万平方米左右。楼市在经济下行和救市政策两种力量作用下艰难前行，低价走量是大概率事件。区域、板块、开发商、楼盘分化严重；部分开发商将主动或被动地退出杭州市场；市场需要在倒逼政策下寻求创新。

章惠芳（资深业内人士，杭州双赢机构董事长）

2015年，有的开发商会选择退出，有的则会加大占有市场的份额。2015年购房者买房也会愈发理性。在库存居高不下、无重大政策出台的态势下，房价不会有很大的波动。另外，杭州的版图在扩大，余杭、萧山的楼盘比重变大，这些楼盘的均价低于主城区，所以杭州市整体均价会有些下滑。

荆海燕（中原地产品牌管理总监）

2014年总体来说变化比较大，国家对于房地产市场的调控和干涉少了，市场开始回归本来的属性。2015年房企未来走向是寻生存寻发展，尤其是规模化的大房企，虽然销量上来看是不错的，但是利润不高，库存也比较大，相对来说压力也会很大。

周包军（杭州我爱我家企划部总监）

2015年杭州楼市，市场激烈变化的可能性不大，政策面的影响可能是近年来最小的一年，特别去年上半年的行情极有可能延续2014年下半年以来的回暖趋势，但不存在大幅反弹的可能性。今年二手房市场成交热点继续会从市中心向外扩散，特别随着综合体带来的区域配置逐渐成熟的背景下，周边新兴区域的存量房将成为二手房市场的热点。

张卉卉（钱江晚报购房宝专家团）

今年市场将进一步消化限购限贷政策放开的利好，市场成交将会趋向一个稳定状态。然而，因为杭州市商品房15万套存货的压力依旧存在，所以，2015年的市场相比2014年会好一些，但卖房依旧是艰巨的任务。因为2014年房企新拿的宅地少，所以卖现房将成为2015年的一大特色。

赵红燕（钱江晚报购房宝专家团）

2015年不会崩盘，但是有不少开发商的日子会继续难过，尤其是本土的小型开发商和非房地产为主业的综合类企业，甚至会到了卖公司卖项目卖股份的程度。另一方面，一些实力雄厚的央企国企的重新进入，可能会对这个楼市进行新一轮的洗牌，但也会对稳定市场起到积极的作用。对购房者来说，买房会有更从容的选择，贷款方面也会比以前宽松得多。

开发商：两极分化将更明显

朱立东（滨江房产集团副总经理）

2015年的楼市应该归结为“谨慎乐观”四个字。之所以称为乐观，是因为2014年下半年国家政策调控，金融也有所放松，市场打开了销售窗口，下半年的月成交量逐月上升，在价格没有太大变动的情况下，2015年楼市这一现象将会延续下去。但是市场的不确定因素也不少，所以我们都要谨慎，宏观经济的不理想、股市的波动、政策的变化和巨大的库存都将影响到整个楼市。

孙维强（龙湖地产集团营销总监）

2015年的市场竞争会更加激烈，楼市两极分化将更明显，对房地产企业的专业化程度要求也更高了。尊重客户的真实需求，用匠心奉献更极致的作品才能成功。就好像2014年，杭州楼市波动，在严酷的市场环境下，龙湖春江郦城仍创下热销神话。

石焱（天阳置业营销总监）

随着中央政策变宽松，2015年整体的市场是向好的，今年楼市肯定会比2014年上半年要好，但并不见得会有2014年下半年的态势，价格大规模下调可能性不大，2015年下半年随着政策的放开、客户信心的树立，价格调整会基本完成，可以说，2015年上半年是置业的好机会。

马芸（复地集团杭州分公司营销副总监）

去年我们经历了楼市从低谷到好转的过程，这一年间，有的企业顺利走了过来，有些企业却没有突围成功，这和企业的经济实力、运营管理能力密切相关，同时好的产品也是企业存活的重要条件。2015年，市场整体环境向好，但对于开发商的挑战将更大，未来的营销不再是3年、5年计划，更多的是月计划、半年计划，营销节奏将更加细化。

沈敏强（浙江亿丰置业营销总监）

鉴于目前整体库存很高（除了官方公布的数字，还有各种村级留用地、小产权房和抵押中的限制房等等），一般来说，今年不会出现量价齐高的局面。预计2015年下半年的销售成绩会比上半年好。就上亿集团杭州区域来说，2015年我们在城北的多个综合体将会集中面世，陆续开业。当然，2015年如果有合适的时机，也不排除继续拿地的可能。

陈超（金地集团东南公司江北片区副总经理）

和2014年相比，2015年杭州市场会进一步企稳，主要的原因有：2014年政府出台了多项利好政策；客户方面购房基本以自住为主，会根据自己的购买需求来选择时间买房，而不是等待节点投资；2014年的供求关系是失衡的，土地出让相对较少，所以2015年供应不会出现井喷现象，会更稳定。金地在2015年将把重心放在地铁通达的板块上。

陈芳（东田控股集团副总经理）

总的来说，2015年市场信心企稳，主线条应该是稳中有升。2015年，地段优势明显和产品特点突出的楼盘会更好销售。从购房者这块来看，依旧以刚需和改善为主，投资需求不会是主流。

购房者：期待更多利好消息

家住翠苑老小区的罗敏

早些年还关心倒腾房产能赚钱，现在期望在楼市获利已经不太现实。我现在只关心2015年市中心板块的几个楼盘，比如杭师大地块，还有龙湖拿的那块地，他们到底会开什么价？会定位成什么住宅区？学区好不好？买房要根据自己的实际需求，这才是硬道理。

来杭8年的新杭州人江先生

未来两年内想把老家的爸妈带到杭州和我们一起住，现在90平方米的房子肯定不够住，起码要140平方米。杭州楼市的90/70政策已经取消了，现在刚需盘那么多，改善房源我看挺紧缺，特别是140平方米左右的平层，估计到了40岁以上都会考虑给家里再买一套大一点的房子吧。

来杭一年的购房者AMY

现在限购限贷放开了，听说2015年下半年房价就会回涨，但我看现在杭州房子库存那么多，特别是余杭区，上次开车路过临平，看到有许多房子空置着，估计房价要上涨有点困难。如果真是这样，我会更趋向于选择主城区周边楼盘。

在读研究生小琴

平时都是地铁出行上课，杭州地铁可能未来5年内就会形成网络，到时候只要符合离工作单位近，又是地铁口的房子，都可以考虑。对于85后来说，交通便利是第一考虑要素，如果周边还有大型的商业配套，就算是宜居了，至于房子的面积，够住就行。而价格嘛，人生的第一套房子还要靠父母支持。

杭州本地人陈先生

2015年我倒是挺关注银行的贷款利率会不会还有所动作，如果利率能降到9折甚至更低，对于一套400万元以上的房子来讲，这是笔很大的购房成本。虽然限贷限购放开，但对于改善型购房者来讲，实实在在能看见的优惠才是我新年最大的期待。

一直在杭州找投资机会的温州人吴先生

虽然大家都在说杭州的投资机会已经很少了，投资空间也所剩无几，但就房产品来说，我觉得中长期还是保值的。特别是杭州商业综合体现在成片成片冒出来，寻找到好地段、好的商业品牌，投资商铺还是前景可观的。2015年，我打算和几个朋友一起来杭州淘金，现在我们已经瞄准了几个好的商业项目。（钱江晚报）