本文导读：

文/住浙网研究员 倪陈露

从轰动全国的马年首降到2014年岁末，杭州楼市经历了激荡316天。

这一年，杭州楼市历经冰点，降价成为围绕全年的主旋律，库存冲至15万套高位；同样是这一年，随着限购限贷等一系列救市政策陆续展开，月成交量超万套渐成常态，年末房企积极拿地补仓……

截止2014年12月31日晚，杭州楼市（八区，下同）以90305套成交量收官，库存则定格在150776万套。

2014年，杭州楼市以“双高”结尾；2015年，又将如何走向？

2014年回顾：

月成交破万套渐成常态

自2010年以来，杭州楼市只有1个月的成交量破万，2012年6月的11332套。

而在2014年，库存破万从一个“小概率事件”逐渐转变为常态。

随着下半年限购限贷松绑等一系列利好政策的出台，自今年10月以来，杭州楼市连续三个月的成交量在万套以上。

其中，十月份和十二月份的成交量打破了2012年6月的11332套记录，连续刷新了近5年来成交量最高月份。

不仅如此，在十月前的八、九月份，月成交也牢牢盘踞在9000套以上，高位成交已经维持了近半年之久。

库存高位徘徊

天量之后有天量。

今年，杭州楼市存量一路水涨船高，数据由2013年底的113220套冲至目前150776套，上涨37556套。

其中，主城区70670套，萧山区24233套，余杭区55873套。

以今年总成交量90305套来看，差不多是库存量的60%；以今年农历新年后月均成交7674套来看，杭州楼市还需要20个月才能将存量消化。

2014年农历新年后杭州八区月成交套数

当然，关于现阶段库存是否已经到达临界值，或者说在2015年库存是否将进入下降通道，这一系列命题的真伪，只能从接下来的市场中得到检验。可以预测，未来一段时间内，高库存将是杭州楼市的一种常态。但是考虑到今年出让的土地量只有去年的一半，而成交量却维持在高位徘徊，后续供应潜力已经处于可预期可控的状态，库存在未来几个月内下降也在情理之中。

价格体系打破重来

2014年与往年下行行情的一大区别在于，以前降价有效，今年降价未必有效。降价有效的区域，仅仅是部分板块。

这一点，可以从以下几个热门楼盘中总结得出：

1.  稀缺板块的热门。由于板块内宅地的稀缺性和板块利好价值的两大支撑，奥体无疑是本年度最火的板块之一，以小幅降价撬动市场，而又在下半年又一波小幅上涨，奥体三盘的成功，是印证今年市场的试金石。

2.  热销单盘的综合分更高。龙湖春江郦城、欧美金融城(EFC)、万科西庐，甚至包括豪宅销冠武林壹号，这些楼盘的区位、价位虽都不尽相同，但是，他们在区位、品牌、服务、价格等各方的综合评分，的确要远高于其他楼盘。

在以去库存为主要方向的大背景下，一些卖得好的板块和楼盘将会在政府和市场的共同助力下，率先走出“低价，或者微亏”的局面，从目前的市场来看，已经存在着一些“必赚”的项目；但是，面对那些存量较大、同质化严重的板块，却也有可能在未来很长一段时间内深陷泥潭。

以此，杭州楼市在新的价格体系当中，继续降价还是止步上扬？成为了这一年留下的一大“变量”。

救市政策不断加码下的成交走量

自七、八月以来，政策调控从“压房价”向“托房价”转变，银行也在本轮救市中伸出了“援手”。

政策的助推并不是从一开始就发力的，而是在救市政策不断加码后逐渐显现。

这一点，从农历新年后的成交分布可以看出。

自马年首降以来，杭州楼市各面积段成交量一直处于低位。七月份大户型解限并没有为杭州楼市带来多少“阳光雨露”，月成交仅冲破了6000套；伴随8月份的全面解限，8、9月份的成交量终于冲至9000套以上，90方级产品的成交有了明显的回暖之势；而后，9月底政府再“伸手”——限贷放开，至此，10月份成交量冲破一万两千套之多，并且刷新近6年月成交最高月份。

虽然近3个月的月成交都在万套以上，但是面对15万套的天量库存压顶，仍显得“心有余而力不足”。

尽管如此，但此轮政府的“托市”行为，对于目前杭州楼市的购房者来说的确起到了提升信心的作用，成交量的上扬也可以佐证这一点。

土地市场年末现翘尾行情

土地市场的复苏，能够为楼市起到极大的振奋信心作用，反之亦然。

今年的土地市场，用“冷清”两个字形容并不为过。但是在年末的近两个月时间内，开发商拿地的趋势又开始抬头。

巧妇难为无米之炊，房企纷纷选择在这一拿地窗口期积极补仓，为来年打好根基，从这一角度来说，开发商对于杭州楼市至少是长期看好的。

龙湖竞得古荡单元，又首入萧山、万科竞得钱江世纪城宅地、绿城&九龙仓补仓萧山宅地、天阳竞得丁桥宅地；除了已经在杭州深耕的房企以外，平安首入杭城，除了独自拿下的东站地块外，还联合金地拿下翁梅板块高体量宅地……

与上述房企积极拿地不同的是，也有很多房企在杭土地储备已经不足，如保利、华润等早些年入杭的房企。

而另一些本土房企，如德信，其在土地市场上的主攻范围以城东为主，但城东在本轮下行周期中属于“沦陷区”，德信想要突围，则需要在其他板块努力一把。

伴随土地市场这一波翘尾的存在，土地市场可能会在明年上半年恢复元气，而在这一窗口期拿地的房企，很有可能会成为下一波上涨行情的幸运儿。

值得一提的是，万科在今年下半年的积极补仓，很好的印证了其冲刺杭州楼市TOP1的决心和勇气，与此相对，万科所追逐的对象——绿城，却鲜有出手，这样的差别，很有可能助力万科在2015年登上冠军榜。

2015年预测：

1.库存会不会下降？

库存的高低，对房价和土地市场都有着绝对性的影响。

13万套、14万套、15万套……库存像个“无底洞”似的，给了市场一次又一次的失望。库存的临界值在哪里？

汉嘉地产顾问副总经理陈焕春认为，2015年上半年，库存仍然会在高位徘徊，但也不太可能比现在高太多的局面。

而双赢机构总经理章慧芳表达了相似的观点，她认为，2015年开始，2013年出让的大量土地都会上市，短期内很难消化大量库存，整体存量仍然会居高不下。

2.成交万套会不会成为常态？

有市场人士认为，月成交万套会成为近一段时间内的常态。

但也有不同观点。章慧芳认为，成交破万套会在大供应量的背景下出现，但一般认为会是阶段性的，不会像今年10月份以来这般密集。

陈焕春分析认为，成交破万套需要天时地利各方面的配合，接下来成交破万套会出现，但不会连续性出现。“成交破万套首先是由于前期成交量很少所致，但更多的，还要结合开发商的推盘周期、政府政策叠加，市场兴奋点出现等各种因素的结合。”

3.价格会不会止跌上扬？

在住浙网采访的两位专家中，她们几乎一致的表达了这样的观点：房价短期仍然以“起稳”为主。

其中，存量过大的板块，2015年仍然需要以价换量，不排除有再下行的趋势；无竞争板块和楼盘会抬价，或者微涨；大部分板块和楼盘价格水平估计与2014年相似。

4.土地市场会不会复苏？

好地研究院院长钱贤强认为，2015年的土地市场以平稳为主。他表示：“土地市场的发力主要由两个关键因素决定，一是供求关系，如房价止跌，甚至回涨，库存回落；二是利好的产生，诸如教育、交通等配套的落地。只有在内外因共同作用下，土地市场才能够迎来复苏。”

由此，他认为：①2015年杭州土地市场预计土地出让量会较今年略大；②成交价格仍以平稳为主；③大公司补仓意愿强烈，龙湖、万科等房企在今年补仓后明年会继续，一些久违的房企有可能出手，如几乎“空仓”的保利、金地等房企；④小公司可能更着眼于主城区的地块，但若地价高过盈亏线，房企几乎不会非理性拿地；⑤若进一步加快萧余同城化脚步，拿地房企会进行分化，萧山、余杭的土地会因为价格更低，而受到部分房企的青睐。