评论/好地研究院 谢晓峰
继住建部门出台限购令之后，杭州市政府在土地出让方面也出台了新规，以降温目前越来越热的市场。
好地研究院认为，这次调控，吸取了苏州南京调控效果不佳的经验，防患于未然，为未来土地市场可能的高热，设置了一些防范措施。
总体来说，土地出让由政府一家独占，在土地的整理与出让阶段，都是计划性的，而且，调控本身也是计划性的行为，但是，与苏州南京相比，杭州此次调控最大的特点是调控手段注重吸收一些市场化的手段，与熔断摇号等通过行政手段进行限高，扭曲土地价格不同，杭州这次土地新政的市场化手段表现在两个方面：
1、不人为地限定最高价，而是以竞价方式“限高”。
以缩短时间全额缴款增加开发商成本，现房销售增加开发商成本，如果地价继续火热，则以竞拍养老设施的面积，作为调控手段。既避免了苏州南京熔断的失败，又避免了摇号这样相对过于“热闹”的土地出让方式，最后实际上用竞价的市场手段实现了土地的实际“限价”。
2、加大土地供给，以稳定市场。
这次公布的22 89亩土地，加上已经挂牌的两宗地，总共2489亩，相当于前8个月的总和（1760,亩）还要多出40%，而今年前八个月的量又与去年相当。据好地研究院统计，2010年-2015年，每年平均推地量为3101亩，这次整装待发的2489亩土地，相当于平时一年差不多80%以上的量。
另外，这次调控还有个亮点是，明确了将150%以上的溢价用于养老，突出了民生，符合中央提出的居家养老的原则，使狂热的土地市场拼抢与老百姓的自身利益建立了通道，应该是一个比较创新的制度安排。
再来看看市场，热度已经越来越高，调控的迫切性也在提升：
1、目前采取措施，正好处于房价已经开始快速上升之时，也是最佳政策窗口期即将关闭之时：
杭州已经在9月进入快速上涨的通道，如果不及时采取措施，将步苏州南京房价飙升、地价熔断或者摇号的的后尘。
杭州9月实际去化周期已经跌破6个月这个关键的点位，已经进入新房较严重的供不应求状态，
苏州、 南京为何狂热？地方政府对快速去化速度导致的库存急剧下降的反应不够快速，没有及时限购，也没有及时加大土地供应量。等到去化周期到5个月以下甚至三个月的时候，再推出的土地出让熔断政策为时已晚，效果不明显。
2、G20效应助推楼市快速去化，也促使政府立即反应。
给G20之后，经常爆出天量的成交量，狂热的购房热度，已经充分显示了市场的过热特征，杭州市政府适时适地的加大调控力度，接下来，有望在限制杠杆上出台更多的政策，以稳定市场，稳定预期，使楼市能够健康发展。
这次公布的2289亩地可能仅仅是开始，在政府表态加大土地供应的基础上，可以想见，如果市场持续高热，加大供应，降低杠杆，限制购买等多种调控手段都将轮番上阵，目的是稳定市场，稳定预期。
这次杭州土地新政加大了开发商的成本，最后是否有明显效果，还有待于多种手段的运用，最关键的，抑制市场过热还是要看央行的“脸色”，以及中央是否在去库存的政策思路上有变化，比如在目前一城一策的分类调控的基础上，会否再辅以宏观的综合手段？
在年底的中央经济工作会议等政策窗口敏感期间，或许可以见到宏观政策是否变化的端倪。
杭州与南京、苏州供地量对比情况
注1：统计口径为：杭州八区，南京不包含高淳、溧水，苏州不含吴江；
注2：由于南京土拍网上竞价达到最高限价90%时,该地块所建商品住房必须现房销售，所以出让的体量需24个月后才可能上市（其中62.8万方一年后上市）。