二、难点

对于准备拿地的开发商来说，三宗地块存在什么样的缺陷，拿地后会遇到哪些困难，必须要在出让会之前调研清楚。好地网研究员提出地块面临的难点，供业界参考。

1、市中心交通网中的“灯下黑”

首先，华家池地块周边的交通流量大，不过是以快行系统为主要功能。华家池地块东侧的秋涛路和秋石高架，北侧的艮山路，西侧的凯旋路、体育场路高架以及机场路都是作为交通周转的动脉，艮山路之下正在建设地下隧道，作为连接秋石高架和上塘高架的快速通道。尽管这些主干道的流量大，但大部分都是快速通过，慢行车流比重小，无法给华家池汇集人气。

其次，华家池对外交通并不顺畅。受贴沙河阻隔，华家池地块和市中心只能通过环城北路连接。同时，由于秋涛路和艮山路均为主干道，只能依靠靠近道路一侧进出地块，对向道路的车辆进出地块必须绕道。

第三，华家池地块和艮山西路仅依靠城市支路相通，高峰时段容易堵车。

第四，在公共交通上，华家池和地铁站的距离适中，从华家池到最近的一号线闸弄口站的距离为1公里。公交站点只有北侧艮山西路上的闸弄口站规模较大，而东面的秋涛路、西面的凯旋路上的公交站点的规模均较小。

2、中间地带的商业，基础薄弱

首先，华家池地块的商业比重较高，总建筑面积近30万方，占比达46%。庞大的体量如何消化，需要拿地的开发商费一番功夫。

其次，华家池地块没有大的规划支撑，并没有被作为商业中心或者办公中心，商业层级较难定位。

第三，华家池位于市中心、钱江新城、城东新城三大城市中心的中间地带，商业发展势必要和这三大中心形成竞争。有庆春广场不温不火的例子在前，华家池地块商业的竞争力毫无疑问处于下风。

第四，目前华家池周边的商业等级不高，以批发为主，没有形成中高端商业或者办公的氛围；同时，华家池地块周边的居住环境也较次，无法提供中高端商业办公的支撑。

第五，根据挂牌文件，三宗地块的地下二、三层车库和地上二楼需要连通，因此三宗商业地块必须在规划设计上相互协调配合。如果三宗地被分别拿下，三家开发商的设计理念又有所差别，那么协调起来将可能产生困难和矛盾。

第六，如果同一家开发商吃下三块地，或者三块地统计设计，也需要考虑到：三宗地块的商业部分均沿艮山西路排布，聚集在同一条轴线上，并不方正，也不够集中，不是最佳的综合体地块，会在设计上增加难度。

3、回报周期长，资金沉淀大

①价格测评

距离华家池最近的是绿城·兰园，兰园的住宅产品以大户型为主，而华家池地块的住宅只需符合90方占30%的比例，将来的住宅产品也会和兰园类似。

华家池住宅的售价最具有参考样本的是兰园，其住宅精装修均价为5.5万元/平米，精装修标准7200元/平米。

以该售价推算，加上最少4000元/平米建安成本、12%的税费、3%的营销等综合费用、10%的合理利润，资金成本10%，华家池地块住宅部分的地价不应超过30000元/平米。

如果华家池地块以49%的最高溢价率成交，此时，住宅成本按照最高的30000元/平米计算，商业地块的成本最低，约为1.4万元/㎡，这个价格和今年主城区黄龙商圈、钱江新城商业用地的价格相比较，处在合理范围。

以此来推算，华家池地块溢价封顶的可能性较大。

但不同开发商打造高端产品的实力高下有别，因此，华家池地块在不同的开发商手中，会产生不同的房价，有的房企有能力打造顶级产品，有的房企也许无法突破产品或者地段的限制。因此，可以预计，参与华家池地块争夺的开发商，在预期、价格评估、出价上面，将会有较大差距。

②回报周期长

华家池地块的总价或超百亿，最高甚至可以达到近150亿。其中，75亿需要在一个月之内付清，对拿地开发商的现金流要求很高。

除此之外，拿地开发商还需承担绿化及道路建设成本。根据挂牌文件，三块地需建设的绿化面积一共2.3万方，道路建设面积一共约1.9万方，另外，总共还需要支付2856万元给运河集团，用于建设地块南侧的严家弄路（秋涛路-凯旋路）。另外，57号地块的拿地开发商还需要建设3078平方米配套公建、3800平方米幼儿园及2464平方米绿地兼停车场。这部分的建设资金相对于地价来说不高，但建设时间较长，势必会占用开发商的部分精力。

因此，拿地开发商面临时间压力。项目越迟开发，开发进度越慢，财务成本越高，回报率也就越低。

而在杭州，越是地王级别的地块，开发周期越长。武林壹号，拿地六年才开盘；嘉里中心，拿地八年才开工；武林外滩，拿地六年仍未开盘；九龙仓·君玺拿地至今也已经三年半，仍未开盘。

巨大的资金投入及财务成本、复杂的规划条件、多任务建设，无论谁拿下华家池地块，都将面临资金回报周期的考验。