文/好地研究院 方晓泉
今日，奥克斯击退越秀，以12.146亿元，夺下北部新城古墩路区块商住用地，楼面价7903元/㎡，溢价14%。
该地块住宅比例不到70%，楼面价比万科良渚新城项目的4847元/㎡，高出63%。
如果根据板块内商业用地2000元/㎡的楼面价，折算住宅地价，住宅部分的地价成本达到10749元/平米，是万科的121%，创下北部新城新高。
楼面价破万，难道奥克斯算错了吗？
好地研究院分析，奥克斯以及越秀出价高，是因为他们都好“地铁”这一口，是因为这是一宗地块上盖物业。
奥克斯10月10日溢价238%拿下未来科技城5号线地铁上盖综合体用地，可见其对于这类地块的强烈偏好。
越秀来自广州，广州的地铁网络发达，地铁上盖物业的价值很高，因此越秀对地铁项目也是情有独钟。
好地研究院分析，奥克斯拿下的这宗地块，有几点优势:
首先，是这宗地块的特殊性——地铁上盖综合体。该地块为2号线地铁上盖综合体，商业体量一共5万方，规模中等，可以打造成街区式商业，这样可以很大程度上提高项目的商业价值。同时可以满足住宅部分的配套。
第二，项目的购买力分布范围广。地铁通车后，从地块到城西文二路一带，仅需十几分钟。因此，地块的购买力除了周边本地人口，还有工作在城西的大量人口。
第三，地块位于供应洼地。目前板块内竞品不多，3公里范围内仅万科项目，且在绕城外，距地铁也有一段路。而地块沿古墩路南下，三墩板块的供应量也较小。
第四，地铁预期利好，项目入驻和地铁通车有望无缝对接。按照3年的开发周期，该项目在16年底交付，加上装修的时间，入驻时间为17年下半年。而地铁2号线二期明年开工，假如顺利建设，可以在2018年通车。
第五，在地铁利好的作用下，沿线房价具有一定上涨空间。和地块相差两站的蓝郡，现在卖1万5，那么地块开盘时有望达到1万6左右。加上商业部分的经营利润，项目有望盈利。