摄像及视频制作：罗涛 时间：2014年1月7日

文/好地研究院 方晓泉

2014年1月7日，是非常具有标志意义的一天：杭州八区首场宅地出让会，万众瞩目的“雅戈尔退地”争夺战，除了“退地地王重新出让”的新闻意义，更重要的是，这场出让会宣告了杭州土地市场的价格开始从高位回落。【直播回顾】

今天的出让会上，景瑞以总价20.76亿元竞得雅戈尔两宗退地，平均楼面价15381元/㎡；杭州市交通置业集团竞得牛田单元宅地，实际楼面价11334元/㎡，阳光城竞得丁桥西单元宅地，楼面价8169元/㎡。

地块位置及周边项目

今天有地块出让的三个板块，地价在2013年都创出新高。

其中，牛田板块由招商地产在去年8月，以12137元/㎡创下；

丁桥板块由龙湖在去年2月，以8886元/㎡创下；

而申花板块，先有9月两场“蓝孔雀大战”创造了74亿的卖地额，后有11月天阳刷新河北天成的板块地价记录。

但在今天，三个板块的地价均明显回落。

阳光城拿下的丁桥地块和龙湖的记录相差717元/㎡，

交通置业拿下的牛田地块不计保障房面积，楼面价为11334元/㎡，和招商的记录相差803元/㎡。

而景瑞拿下“雅戈尔退地”的平均楼面价，不仅比业界的普遍预期低，而且和天阳的最高价差距达2100元/㎡，更和雅戈尔拿地时的价格相差悬殊。

值得一提的是，今天景瑞的拿地额（20.76亿）加上雅戈尔退地时交纳的保证金（4.84亿），共计25.6亿，相比2010年雅戈尔拿地的总价（24.21亿元），超出1.39亿，政府又赚了。等于卖了18963元每平方米的高价。

■ 拐点是否已现

地价回落，是否预示土地市场拐点显现？好地研究院认为，是否真正的拐点还有待于观察。其理由如下：

第一，房企拿地的热情仍然很高。今天的四宗地，争夺依然激烈，今天共11家房企出手，其中，有多家房企一口气报了3-4宗地块。只不过没了雅戈尔式的冲动。

第二，出让会上依然是新进房企挑大梁。去年新入杭的景瑞、合景泰富、阳光城，以及新面孔信达地产，是今天出让会的主角。本土房企中，唯独交通置业闪光。

第三，按照板块在售新房均价测算，这几个项目的利润不高，甚至可能没有利润。

表：成交宅地利润测算

注：景瑞按照半年开盘的节奏，利润还有上浮空间

第四，11月、12月份新房市场销售比前不畅，影响逐渐传导到了土地市场。尤其在近期，杭房江南御府、恒基旭辉府、世茂东壹号等开盘价格不高的项目，无一例外的销售欠佳。

第五，后续出让地块多，接下来还有杭师大地块、滨江综合体等更热门的地块，以及未来科技城等板块的宅地，也是一些开发商今天未出手，或者有所保留的重要原因。

■ 申花板块的隐忧

今天的出让结果和业界预期的反差，背后有隐忧：目前，申花板块已经出让的地块由多家开发商瓜分，多得主的弊端是，在市场行情不好的时候，每一家都势必要争先出货，价格战似乎不可避免，尤其在快销成为市场宝典的时代。

这隐忧已经在北部新城、普福两大板块成为现实。

而申花板块近一年内新增75万方的供应量，总供应潜力从2013年初的30万方到如今超过100万方，按平均100方一套计算，为1万套新房。

同时，8家房企近一年内在申花拿地，位居杭州各大板块之首，平均每家的供应潜力约为13万方，即1300套新房。

巨大的供应量，众多的房企，申花板块何去何从？

2014年，申花板块也可能爆发价格战，但是高涨的地价似乎没有价格战的空间了，除非亏本出货。