摄像及视频制作：罗涛 时间：2014年1月16日

文/ 好地研究院 方晓泉

今日，余杭区成交3宗地块，吸金20.7亿。其中，

① 合景泰富经过44轮苦战，击退融科、新城，以总价7.34亿、楼面价6899元/㎡、溢价41%拿下未来科技城宅地。地块面积40918㎡（61.4亩），容积率2.1-2.6，可建面积10.6万方。

② 万通以6.2亿元底价、楼面价3194元/㎡，直接拿下位于合景泰富项目东侧的商住综合体用地。地块面积63375㎡（95.1亩），可建面积约19.6万方，其中住宅占49%。

③ 深耕闲林板块的金成集团，以底价7.1亿元、楼面价3000元/㎡拿下老余杭02省道南侧宅地。地块面积132184㎡（198亩），容积率1.0-1.8，可建面积23.8万方。

地块位置及及周边

↓未来科技城过热？

今天，合景泰富和融科的竞争异常激烈，再次推高了未来科技城的热度。

这宗地块因何受热？未来科技城土地市场是否过热？

好地研究院采访了参与地块竞争的开发商以及业内观点，综合分析，地块受热的原因是

首先，地块位置好，具体体现在三个方面：

一是地块位于未来科技城CBD的范围，是CBD仅有的纯宅地，具有稀缺性；

二是地块距5号线中央公园站约500-600米，比去年10月富力、新城拿下的宅地，距地铁更近；

三是地块紧邻仓前镇区，吸引仓前本地购买力，最有优势；

其次，地块的起价并不算高，值得开发商试一试去拿地。

地块距富力西溪悦居约4公里，房价上应该有2000-3000元/㎡的差距，目前西溪悦居精装均价18000元/㎡，扣除2000元/㎡的精装修，毛坯约16000元/㎡。因此，地块可以按照13000-14000元/㎡的房价来推算地价成本。

而根据要求，这个项目的外立面必须公建化，以石材干挂或玻璃幕墙为主，建安成本要加上500元/㎡，为3500元/㎡。

因此，折算出理性地价在6863元/㎡左右，即超过了6863元/㎡，项目就没利润了。

而地块的起价4900元/㎡，有约2000元/㎡的溢价空间，还是值得出手尝试。

按照上述的测算，合景泰富保本拿地，未来科技城也尚未出现过热的迹象。

↓ 供应量隐忧？

根据好地研究院测算，加上今天成交的地块，未来科技城的住宅供应潜力已经超过了200万方，按100平米一套折算，是2万套。如此巨大的供应量，对于在未来科技城拿地的十多家房企来说，是个巨大的隐忧，谁也不知道旁边拿了地的开发商会不会打出“价格战”。

但是，对于今天这块宅地来说，也许供应量的隐忧还没有那么明显。这和未来科技城的宅地结构有关：高容积率的刚需地块偏少。

由于紧邻西溪湿地，未来科技城的项目以低密度的排屋、洋房为主流，以改善客户为主；而容积率在2.0以上的宅地比例小，这类产品则面向刚需客户。

而好地研究院统计，未来科技城容积率2.0以上的宅地（含商住用地）的住宅供应潜力约90万方，数字依然很大，但放到整个杭州比较，并不严重。严重的是申花、北部新城，不仅供应量大，而且项目定位接近，残酷竞争不可避免。

未来科技城容积率大于2的宅地（含商住）汇总