文/住浙网研究员 徐创

二手房的下半年开局不乐观！整个7月，杭州二手房（杭九区数据，不含临安区，下同）仅成交了6314套。这样的数字相较3月的峰值，几近腰斩。

一、成交量大幅下降

今年上半年，杭州二手房在大多数时间里的表现还很不错，成交量最高的3月，一个月就成交了11534套。

和最高的峰值相比，7月份的二手房成绩几乎腰斩。

可能有人会说，7月是传统的淡季，天气炎热，让很多人没有了看房买房的热情。但是，看一眼去年同期，11372套的成交量不香吗？

如果把时间维度拉长，今年7月份的二手房表现，也是过去一年中除了传统春节月份之外最低迷的一次。

虽然这个成交量让人大跌眼镜，其实早就埋下了草蛇灰线。在3月份的峰值过后，二手房成交一直都在走下坡路。

并且，每个月的环比跌幅均在10%以上，低迷的市场让人有种重回2018年至暗时刻的感觉。当时，二手房也是在7月出现了大幅的下跌，跌幅高达26.2%。

之后便开启了长达20个月的“冰冻期”，其中2018年9-12月，月均更是只有3500套。房东们为了尽快出售，都将房价一压再压，已经趋向于边际。直到进入疫情后大水漫灌的货币时代，在2020年4月成交量才再度回归到万套以上。

二、降价了也难卖

2018年的行情，将再次上演？仔细研判，或许今年还要更难一些。

首先，二手房的挂牌量已经突破15万套，相比于2018年的量级不可同日而语，一旦发生“踩踏”，后果不堪设想。

另外，还有“有形之手”的制约，在抑制二手房的成交。

今年年初，央行、银保监会联合下发了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对房地产贷款比重进行了控制。

即便是像工商、建设、农业等大型银行的个人住房贷款上限也仅有32.5%，房贷额度紧张，各家银行只能根据各自的放款节奏来安排，放贷速度就慢下来了，拉长了整个交易周期。

对置换来说，这意味着很难腾出房票。急于出手冲进新房市场的房东，便有可能会降价急售，或者对付款比例提出要求。

在最近中介的朋友圈中，“急售”、“降价”等字眼出现得越来越频繁。例如，绿城十里风荷的一套中式合院，132方总价918万。3月以来，“降价”是这套房子最频繁的调整。

当同小区同面积段的房源挂牌基本在1000万左右，这套房子的性价比就显现出来了。那么这套房子成功出手了吗？没有，截至发稿前，这套房子依然在静待良人。

不排除中式合院总价高，受众少，成交周期长的因素，但是一些网红盘也出现了这种现象。

比如一度登上成交榜的融信创世纪，在贝壳上的53套房源，有33套进行了挂牌价调整，其中降价的有19套，但成交量不见增长。根据手边买房数据，整个7月，杭州二手房TOP20的门槛为9套，其中并没有创世纪的身影。而在今年2月的淡季，创世纪还有18套的成交。

三、学区房也凉凉了

在过去很长一段时间，学区房都是站在楼市食物链的顶端，但在这轮行情中学区房萎靡了。

今年以来，从国家到地方，各个层面都在努力淡化学区房概念。今年4月，中央政治局会议首提防止以学区房等名义炒作房价。

随后6月，北京西城区实行多校划片的杀招，即便巨资买下学区房也不能如愿就读“牛小”。

前几天，杭州市公布的《关于构建共建共享公共服务体系的专项计划（征求意见稿）》中提到了推进名校集团化办学、推进双向等额招生等。

还有“两办”印发的义务教育减负等文件，都旨在将孩子和家长从教育压力中解放出来。

这一系列政策的发布、落地，让学区房受到前所未有的压力。

例如学军小学本部学区范围内的中大文锦苑，贝壳上仅有3套挂牌房源，均价都超过了11万元/平米。但是7月27日，该小区的一套法拍房以总价1126万成交，折合单价7.8万/平米左右。

这相当于给文锦苑定了一个新的价格基准，也反映出了挂牌房源的有价无市。

学区房开始降价了

此外据好找房数据，在4月单价跑出过18万+的塔尖学区房文二新村（学军小学+十三中），5、6月仅有的两套房源签约均价仅有8.5万元-9.5万元/平米之间，直接腰斩，同时成交量呈下降趋势。

可以看到，和2018年不同的是，当下的二手房从次新房到学区房，正在接受从金融手段到行政手段的全方位制约和监管。

别忘了，还有一个大杀器没有祭出——二手房指导价机制。第一个吃螃蟹的深圳在锁死全市3595个小区二手房成交价之后，成交量价迅速降温——上半年价格累计已下跌10936元/平米，降幅高达15%；上半年二手房成交31925套，环比下跌42.09%，同比下跌31.84%......

杭州周边的绍兴和无锡都出台了二手房指导价机制，那么，杭州会跟进吗？