文/住浙网研究员 徐创 

上半年还是狂热状态的土拍，忽如一夜寒风来。

昨天，是杭州第二批集中供地中的十宗竞品质地块报名的截止日期。据了解，这十宗地块中，有九宗由于报名未达到3家的最低要求，无法进入后续正式竞价环节，惨遭“流拍”。

唯一一宗符合要求的地块是富阳区富春湾新城7号地块，有三家单位报名。这块地的命运，留待10月13日揭晓。

一、九宗地“流拍”在意料之中

则，一大这点是推出“竞品质”试点地块。

这些地块品质先行，只有通过了品质方案程序，确立建设标准之后，才能进入“竞地价”程序。竞得的房企要达到现房状态，并通过验收后才能销售。

在这一政策出台之后，住浙网就预言这是一个叫好不叫座的规则：

回顾》》 揭秘竞品质细则！地块起拍价抬高成X因素，“叫好不叫座”？

究其原因，这十宗地块都做了起步价的大幅度调高。这直接导致房企的利润被大幅压缩，打击了拿地的积极性，况且现房销售还需要三四年的资金沉淀。

直白地说，这就是一桩赔本生意。但是，想到会有“流拍”，没想到比例这么高！

首次挂牌时竞品质地块起价

8月26日，第二批集中出让地块重新挂牌，同时对土拍规则做了调整。其中“竞品质”地块的溢价率上限从10%降到了5%，下调了富春湾新城、新塘和大江东三宗地块的起始楼面价。

溢价率和起始价都下调了，怎么还没人报名？

我们以新塘地块为例，虽然13000元/平米的新起价仍高于周边的招商地块（起价12000元/平米，成交价15570元/平米，自持16%），但封顶楼面价为13650元/平米，即便是加上现房销售的资金成本，也要低于招商地块的拿地成本。

“按理说是有利润的，同样的还有笕桥地块，不至于只有一宗地块达到报名要求”，一位业内人士说道。

为什么有9宗地块“流拍”？或许跟土拍制度的变革有关系。

二、现房是“流拍”的直接原因？

2020年8月，“三道红线”出台，具体表现为：剔除预收款后的资产负债率大于 70%；净负债率大于 100%；现金短债比小于 1 倍。 

在这种大环境下，“促销售、抓回款、稳现金流”已经成为各大房企的共识。但是这十宗“竞品质”地块均需要现房销售，短期内只有投入没有产出，反而拖累现金流，成为一种负担。

一旦踩上红线，对于房企来说无疑是套上了枷锁，恒大便是前车之鉴。因此，面对这种项目，房企不得不谨慎而为。

这也就不难理解，为什么富春湾新城地块是唯一满足报名条件的地块：

它是有利润的，封顶价只有7.55亿，是十宗地块里最便宜的，部分头部房企的自有资金就能“啃”得动。 

富春湾新城7号地块区位图

不仅如此，拿地金额不得超过上年度销售额40%的规定也在铺开。现房销售项目占据的是当年的拿地金额指标，却无法及时创造销售额。这无疑会缩小未来的拿地金额，捆住了房企手脚。

另外，上海、北京第二批集中出让地块的竞价时间均在10月中旬，存在一定的资金分流影响。

三、近期土地市场降温明显

不仅仅是杭州流拍了，昨天海宁经开区的一宗宅地因无人报价而流拍。

形成对比的是，该地块的北侧是万科朝起云山府项目。2019年万科拿下这个地块的时候，经过了274轮的厮杀，最终以7940元/平米的上限楼面价，并竞配480平米的安置房竞得。

地块区位图

上半年风生水起的绍兴土拍，也凉了！

9月1日，越城区西安村地块出让。仅7轮竞价，便由金辉收入囊中，成交总价22.36亿元，楼面价10200元/平米，溢价率2.57%。

而向东仅200米，是7月21日出让的东安村地块。彼时，阳光城&浙江勤业联合体以封顶价23.88亿元（溢价率20.12%）拿下，成交楼面价10813元/平米，另竞配15800方的保障房。 

地块区位图

仅隔40余天，狂奔的土地市场便猛踩刹车。

随着金融政策不断收紧，普遍缺钱的房企不能再像以前那样“阔气”了，必须把钱花在刀刃上。

原本，不愁去化的杭州就是这个“刀刃”，但是房贷额度的严格控制又让回款成为了不确定因素。

不少人担心，土拍的凉凉波及新房市场。到了10月12日、13日杭州集中出让那两天，不光是“竞品质”地块遇冷，其他地块也有遇冷的可能。

大概，普通地块出让的12号那天，会传出一个明确的信号。