房地产税试点扩容,威力或许被低估了

文/住浙网 艾维

前天,研究员写了一篇关于房地产税试点城市的文章,感觉意犹未尽。最近,“房地产税”这个词成为了热点,那再说说“关于房地产税的其它”。

看到房地产税将要开征,一些吃瓜群众比较激动。激动啥?无外乎3点:本人名下房产少,看富人们被征税,开心!其二,贪官们有点狼狈,抓紧处理房产,说不准会被纪检部门拿到线索;其三,不知道能不能平抑城中房价,万一能够呢?

大部分人是持观望心态,最朴素的愿望是:我所在的最好不要成为试点城市。什么?贾康说的,要从深圳、海南、浙江先试,这也太不草率了吧……

这大约就是“乌合+邻避”吧。

关键词:影响

房地产税的作用,公认的有两点,无房族或刚需期待房价能降下来;一些财税专家指望房地产税实现地方财政收入方式的转变。

譬如财政部财政科学研究所原所长贾康就认为,房地产税既能抑制房价暴涨,他还期望房地产税成为地方财政的稳定收入来源。

现实中,房地产税对于大城市房价的短期影响,没有想象的那么大,决定房价涨幅和速度的是M2、房贷、以及城市的能级和发展潜力。最有说明力的例子,就是已经试点房地产税快10年的上海、重庆,房价基本上是翻了倍的涨,重庆涨得慢一点,功劳也不能记在房地产税的身上。

那么,房地产税能够成为地方财政的稳定收入来源吗?同样看看沪渝两地,上海房产税额的高点是前年216.8亿余元,占其7165亿年度预算内收入比例约3%,其作用见仁见智。

陈明泉 制图

好房研究院注意到,上海市自2011年开始试点房产税,但人均60平方米的免征面积、0.4%至0.6%之间的税率、各项暂免征收房产税等政策,并未引起市民不适。

上海的起征点和税率,值得参考。

一些知名财经专家认为,房地产税会短期影响房价,但中长期看,市场会根据税率达到新的平衡。它将改变家庭资产的配置方式,拥有多套住宅的会卖掉一些房子,这在大城市里不愁找不到接盘人,但人口流失城市就比较困难。 从长期看,房地产税将抬高一线城市、强二线城市的房价、租金;打压中小城市的经济,造成人财物进一步向中心城市集中。纽约是美国房地产税偏重的城市,但纽约房价情况大家众所周知。

岔开一句,有一个职业将迎来黄金发展期——注册房地产估价师,今后的“钱景”可媲美注册会计师、精算师等,当然其准入要求也会相当高。

关键词:土地财政

房地产税是抑制投资、投机行为的税种和政策。但并不能一药解千愁。

“既要”、“又要”的出发点,似乎在逻辑上难自洽。尤其是对地方经济发展的底层逻辑——土地财政而言。

土地财政饱受垢病,但有其合理之处,事实上,土地财政是难得的高效率发展模式。每一块土地竞拍出去,都是为地方经济注入了增量财富。

君不见,每次土拍都有一群人关注,这其中既有房企这样的直接参与者,也有建筑、装修、媒体等关联方。

此外,地方卖地有钱了,有余粮给企业以优惠,来吸引投资,做大税源。同时,经济繁荣了,土地卖价更高,地方发展经济的积极性很高。形成了良性循环。

房地产税在扩大税收基数的同时,并不能取代了土地财政。原因很简单,土地财政总体上是把蛋糕做大,税收是各方分享这块蛋糕以达到共同富裕的状态,增量思维vs存量思维,不存在谁高谁低,两者应该相辅相承,做好自己的角色。

再拿上海举例,其每年的土地出让金很轻松地能到2000亿元,10倍于房地产税收,但上海并不完全是因为数字大而抱土地财政。土地出让后,对于上下游的整体拉动,才是让地方政府看重的。没有了增量,存量部分也会萎缩。

关键词:特殊之处

房地产税相当特殊,“特殊”在哪里,要看房地产增值的部分在哪里?北师大房地产研究中心主任董藩认为,增值的主要是土地,其实,你住的房子是在折旧、贬值的。 这就是国情的不同了:增值的是土地,西方买了房就买了地,子孙都拥有这一物权,土地也是你的,增值部分当然也是你的,对此开征房地产税,逻辑上是完全通的。

在中国,土地是国有的。你家的房子在涨,不是房子这部分在涨,至于不是全部,而是土地在增值。因为土地在涨,要向居民征“连房带地”的财产税,是有点问题的。但要剔除土地光算房,难度又很大,不具可操作性。

这也是高层反复强调房地产税要“谨慎推进”的原因。

现在我们的房屋产权登记全国还没有联网,有很多城市的房子没有电子化数据,或者即使想录进来也不行。因为,房管局管的房子很有限,农村的小产权房,军产房,央企产权房,工业用地上盖的房子都不在登记范围内。有的房子是合法的,房产证也在房东手里,但有可能档案找不到了。

既然试点征收,就要一碗水端平,确保公平、公开、公正。可以想见,“七普”虽然查人又查房,但那个肯定是不够的,还有大量的前期工作要做。

关键词:买房更难?

看到有自媒体称,有房地产税的国家,买房更难。

其主要论据是,2017年,汇丰银行在全球9个国家中,调查了1981年至1998年出生的青年的买房情况,涉及国家有:中国、加拿大、澳大利亚、法国、马来西亚、墨西哥、阿联酋、英国和美国。其中,中国青年的自有住房拥有率是70%,而美国青年的自有住房拥有率则是35%,只是中国青年的一半。就是说,有房地产税的美国,青年买房的难度要远高于中国。

如果这个调查数据是可信的,但数据的落差,不应由房地产税来背锅。

中国青年自有住房率高,是和中国人“居者有其屋”的财富信条、财富传承、三四线城市的有房率高密切相关,而在一线城市和新一线城市的青年,这个“七成”是要被嗤之以鼻的。


总体来看,在中心城市实施“累进制、惩罚性”的房地产税,对于拥有多套住宅、杠杆用得比较足的人来说,压力也会非常大。到时候,二手市场会出现一波抛盘,对中心城市短期房价构成影响。

中长期的影响,是地方土地财政的动力和路径会经受一定的考验,“房住不炒”“不短刺经”会注入新的内涵。