文/住浙网  艾维

天有时，地有气，材有美，工有巧，合此四者，然后可以为良。

——《考工记》

对住宅品质的把控，最早可以追述到先秦时期的《考工记》。上述这句，更是中国古代这本工艺技术规范著作的名句。

翻译过来，就是要得天时、地利、美材、巧工这四者，方能制作精良的器物、精美的宫室。这套先秦时期的产品力评价，主张人与自然的沟通融合，体味遵循自然规律的重要，提倡依物选材、强调“巧者和之”。这些对于2000多年后的打造产品力，仍有启发。

12月26日，浙江房地产产品力高峰论坛将在杭州举办。今天，作为启动篇，我们想到了《考工记》中纯朴的产品力评价。师古但不拘泥古人，住浙网、好房研究院将推出我们的产品力评测细则，将对代表作品实地评测。

PART 1

“定品质”苏杭甬版比较

今年6月，苏州发布了《苏州住宅品质提升设计指引 (试行)》通知，明确了苏州市区商品住宅的品质要求。

住宅的基本要求

1.住宅层高不应小于3.0m。

2.每套住宅应至少设置1间双人卧室或兼起居的卧室。

3.住宅中“书房”等类似功能名称的房间，应视同于卧室，不得紧邻电梯布置。

4.电梯与卧室功能房间之间即使采用了复合墙体（双墙）、壁柜、壁橱等措施，仍不应紧邻布置。住宅分户墙基层墙体厚度不小于250mm。

5.设置两个及以上卫生间的户型，其中一个卫生间应能设置浴缸。卫生间不应布置在下层住户的更衣室、衣帽间等卧室相关功能房间上部。

6.住宅外墙应采取墙面整体防水措施；当住宅卫生间采用轻质隔墙（墙板）时，内墙面应采取整体防水措施；住宅阳台顶棚应设防水层。

7.住宅应优先采用外墙保温一体化系统；如采用外墙外保温系统的，应在设计方案绿色建筑设计审查阶段同步组织专项评审.

此外，在建筑结构、排水、电气、暖通这几大专业项，也有了非常细致的要求，目的就是为了规范苏州商品住宅的品质。

宁波版

宁波第二批集中供地中，首次实施“定品质、摇号”方式出让，定品质具体到“层高、基础装修标准、室内设计、外立面、地下室公共空间装修标准、景观绿化”等作出要求，详见下图： 

杭州版

11月21日，杭州第三批集中供地35宗涉宅地挂牌，全部执行“定品质”。

“定品质”中的品质标准由政府发布，相当于命题作文，主要体现在：

a、明确建筑本体要求

明确要求住宅外墙及卫生间墙面应采取墙面整体连续防水措施；建筑外立面应使用耐脏、耐老化、易清洗的高品质材料，建筑底部应采用干挂石材或金属幕墙饰面；外墙门窗需采用隔热金属型材多腔密封窗框中空玻璃窗，满足抗风压、气密、水密、保温隔热、隔声、采光、防雷、耐火等性能；地下车库地坪不得使用低品质水泥砂浆面层。

b、优化无障碍环境

要求住宅单元内所有电梯均应通达地下车库，且地下室电梯厅地面建筑标高宜与地下车库地面标高一致。如有落差，不大于0.3米，且用坡度不大于1：12的无障碍坡道连接。

c、提高公共配套标准

地块配建的社区配套用房、居家养老服务用房、婴幼儿照护服务设施，在现有规定明确的应配建指标要求基础上，各增加5%面积。

鼓励打造小区级公共服务中心。还要求住宅小区内同步设计、建设智能快递柜或预留建设场地。

d、延长物业保修时间2年

之所以列举了“定品质”的细项，在一堆的标准阐述和建筑用语里，能够感受到上上下下对于“产品力回归”的急切心态。

这让研究员想到了3年前的那句“大实话”——

2018年的博鳌房地产论坛上，绿城管理集团有限公司董事长、总经理李军表示，他一直劝身边的同事这两年不要买房，因为近两年的房屋质量是最差的，维权潮会在这几年出现。

李军的这番“惊人”言语，戳破了一个行业的尴尬现状，其实行业内很多人多在“裸泳”，只不过潮水还没退而已……果然，这3年各地的维权事件明显增多，这当然有部分“房闹”的因素，但是交付质量下降是主因。

今年起，土地市场对于政府下调地价、房企执行竞品质、定品质正形成共识，也就是说，从2022年开始建造的住宅，托住了品质的底线，让购房者有了憧憬。

PART 2

精装不要成为“惊装”

杭州版定品质细则中，对于精装修交付的阐述不多。

宁波版中，提到“安装集中式中央空调、新风，地面采用石材或实木复合地板（实木贴皮厚度不小于1.5mm）。客厅、主卧需要设计背景墙面为交付标准”，杭州能否在今后的实践中考虑细化、加入这方面的内容。

其实，消费者对于精装修还是抱有期待，日常接触更多的是装修内容、细节。好房研究院作了个不完全统计，截止到11月底，杭州十区共计78个楼盘交付，其中52个精装修，装修标准平均为4000元/㎡。

应该说，这个数字并不低。但在历次的“住浙质量中心”验房中，问题多出现在精装这个环节。漏水、空鼓、门框安装不正、拼接缝隙大这一类的问题反复出现。试举一例：

近期，住浙网小编和验房师来到了临平山北的上坤山语四季，一个典型的刚需楼盘，走进室内，看到的是这样一番景象。

经验房师检查，室内各种小毛病、问题多达29处，是住浙质量中心今年以来检测房源中问题最多的一套。据验房师许工介绍，在该小区检收过多套房源，刘先生的这套房子已经算是问题较少的，同小区其他楼栋的房源有些真的“惨不忍睹”。 

客厅开关面板安装不正，墙面多处污渍色差。 

主次卧均出现卧室地板冒灰松动起伏、墙面污质色差、门框安装不正等问题。另外，主卧还有卧窗台石材拼接缝隙、窗框变形等问题。 

卫生间则出现了洗手盆安装不正、天花板顶部锈迹（楼上单元漏水渗水导致）、淋浴房换气扇拼接缝隙等问题。

以及，厨房门扇、吊柜门扇、洗菜盆下方柜门安装不平整。

…………

让业主好气又好笑的是，验房师表示这套房子没有漏水、烟机管道未安装等硬伤，多是安装粗糙、材料变形等瑕疵，算是“幸运儿”了。

这样的装修质量，其对外称的装标达到3500元/㎡。精装修的困惑，可见一斑。

克而瑞研究中心的研究显示，今年以来，行业持续下行，中高端项目供应疲弱，企业在售项目整体产品定位普遍下降，产品力TOP100中，逾七成房企产品定位降低。

由于限价趋严、产品同质化严重、项目难卖溢价，房企应着重从居住品质、健康舒适等维度提升住宅产品力。

PART  3

三圈环绕下的“六要素”

为更好地衡量住宅产品力，在参考各地执行的定品质细则，以及未来社区的“三化九场景”，住浙网、好房研究院推出住宅产品力评测体系。

这套产品力评测体系，是一个“三圈环绕”：

最核心层是产品力；中间一圈分别为 建筑品质、房企服务力、品牌美誉度、业内认可度、项目溢价力、获奖与认证，构成了评测的主要组成部分，我们称之为“六要素”；外圈是相对应的评测小点，也就是支撑“六要素”的细节。 

陈明泉 制图

住宅产品力评测体系（好房研究院）

评测六要素：建筑品质、房企服务力、品牌美誉度、业内认可度、项目溢价力、获奖与认证；

一，建筑品质（占比60分）：

1. 建筑本体30分——a.外立面（用材、设计、美感）

b. 建筑底部、外墙门窗

c．楼间距、光照

d．地下车库配比、地坪用材

e．无障碍设施

2. 小区公共配套 15分

社区公共服务中心（如果是未来社区的邻里中心可加分）

居家养老服务用房、婴幼儿照护服务设施

底商能否满足日常生活需要

智能快递柜、进出智能门等

2. 小区园林  15分

整体设计感、品种、美观度、归家路线与绿化的布局

二，房企服务力（占比20分）

物业服务是否规范、周到，收费合理；对于物业维修基金的管理是否到位

三，品牌美誉度、业内认可度  （占比10分）

交付期间没有发生大规模维权、房闹，没有被媒体曝光；业内对项目的评价较高

四，项目溢价力  （占比8分）

根据一二手房的增值、溢价情况适当打分

五，获奖与认证  （占比2分）

 2021年，房地产遇到了前所未有的挑战。

可以预见的是，接下来的很长一段时间里，房地产竞争从粗放型“拼规模“逐渐升级为精细化“拼产品”阶段，产品力将成为房企未来发展重点和核心竞争力。

12月26日，以“居浙，共美好”为主题的2021浙江房地产产品力高峰论坛将在杭州启幕。期待你的参与，可扫描下方二维码报名。