文/住浙网 艾维

刚过去的一周，奥体核心区百亿地王项目——澄品迎来交付。堪比奥体三兄弟的核心位置+颜值，虽有1988户的超大体量，拴不住一颗颗“飘了”的心，二手房挂牌纷纷放飞自我。澄品新房均价47500元/㎡，挂牌价已经突破9.5万元/㎡。不得不慨叹，这波投资客的“割菜刀”有点快。

澄品实景图

由于还没办出产证，不少人持观望态度，可以说，真正的投资客“踩踏”还没有来到。现在，有人开始在我爱我家、贝壳找房上释放“气球”。没人来接盘？不急，投资客还有缓冲之路——奥体租赁市场不错，139方的四房大抵能租到1.2-1.5万/月。

 PART 1

这两天，朋友圈“截图成交”又出现了，主角是保利澄品。新政助攻，业主获利落袋心切，中介的大力推荐，澄品进入第一轮的“吹牛vs不信”的博弈。目前，贝壳找房共有9套澄品挂牌，只有1套挂牌低于9万/㎡，最高的挂9.9万/㎡。其中5套房源的标签提到了“满二唯一”，投资的属性拉满。

澄品的“高价截图成交”，要证明吹牛有个过程。今天，研究员来戳穿把戏。看去年南星桥上品华庭交付时的“截图成交”，最后是怎么一个结果。去年年中，上品正式交付，一张张美照爆刷朋友圈的同时，业主期待南星“王牌”能卖到什么价格。 交付后不久，上品首套成交的截图便在朋友圈和各大购房群内出现，号称“已突破15万+”。但除了一张看似极真的截图外，始终没有更多信息。 

凭一张图片、一段文字，就想带节奏？交付一年了，来看看上品华庭的二手市场表现，据透明售房的网签数据，最高价出现在今年1月，是17楼的高楼层，单价破了10万；最低价仅8万元/㎡不到。

当然，你可以质疑这个成交价“做低了”。自始至终，上品华庭成交过的8套二手房，没有触碰到15万元/㎡，甚至接近“差一丢丢”也没有。上半年，南星板块的红盘仁恒滨江园也交付了。截止到今天，只网签了一套，单价将将过7万元/㎡，即便算上“做低”部分，要想到15万+还需要一定的时间。

PART 2

上品华庭因其所在板块、本身品质、开发商的品牌力，还是有底气的，约3万元/㎡左右的倒挂，多少抚慰了业主们的心。但在未来科技城的西溪公馆，投资客还在努力“摒牢”，想要个盈利更丰厚的退场，但数据不说谎，即便有新政，西溪公馆近期的成交价锁定在3.5万+，新政后网签14套最高价42297元/㎡，这个价格应该比较真实，接近一年来网签价的中位数。

西溪公馆实景图

如果拿4.2万元/㎡来说，相比2.8万元/㎡多的新房价格，算上资金成本，投资回报率还是相当不错的（更何况，还躲过了股市的熊市），但这样的成交需要匹配良好的户型、楼层、朝向，等等。不是每一个投资客，都有这一分幸运。但实打实的成交，不少中介在朋友圈里晒图推广，出过一分薄力。同属未科的泰禾杭州院子，日子就不那么好过了，虽然在2018、2019年的时候也喊出过10万+，在业主的团结下勉力完成交付。交付后至今，只有2套网签，真正意义上的成交只有今年4月的1套，另外，还有2套法拍成功。

回顾》》6月23日头条“夺路狂奔 ，杭州院子业主找到新的逃跑曲线”

6月中旬，泰禾杭州院子首套法拍房成交，低于评估价近500万，折合单价7.2万元/㎡。住浙网预判，法拍正成为杭州院子业主新的“逃跑曲线”。

半个月后，杭州院子又有一套法拍房成交，建面为192.4方，和上述房源一样的户型，成交总价约1352.5万元，折合单价约7万元/㎡。

据透明售房网数据，该房源新房备案价约1055.14万元，而此次法拍起拍价约为974.48万元，起拍价比新房还低。

当初信誓旦旦要到9万+甚至更高，如今“胜利大逃亡”，不管二手房交易，还是法拍或者资产拍卖，一句话，能出手就好。

截图成交，信你个鬼！

Part3 

现在热门板块的红盘陆续到了交易期，加上所谓的定金成交，或中介自证。这样的可信度能有多少？值得购房者们好好斟酌。  

这种骚操作背后，无非是利益使然，或为鼓动房价，或者抬升板块“身价”。二手房成交清淡，那就从法拍撕开一个口子。

 投资客先扰乱购房者的视线和心智，然后高高举起了刀，准备“割韭菜”。购房者不要被大张旗鼓的“截图成交”搞乱了分寸。稳住，你或赢了。