文/住浙网 艾维
到今天，之江的澜玉水晶熙园进入登记第二天。如果你对这个“鸽盘”有点陌生，换个名字——恒大水晶城的住宅水晶国际广场，是不是恍然大悟啦？
恒大水晶广场是2015年开盘、2018年交付，交完契税是在2021年。项目的房源基本清盘，开发商这次拿出最后一幢现房11#的50套房源，说“鸽楼”更准确一些。
据悉，这次的50套房源不包括1楼的两套非标户型，清一色152㎡四房两卫，两梯两户，简装均价33500元/㎡。
澜玉水晶熙园实景图
据附近的二手房中介讲，这两天来问水晶熙园成交的人不少。醉翁之意不在酒，这拨人想通过二手房的行情，评估要不要短炒一把。
有网友在住浙网后台咨询值不值得出手，他觉得至少有三四十万的摇号红利，西湖区的现房不愁没下家。好吧，研究员实地跑盘后来聊聊这个话题。
PART 1
昨天下午，从紫之隧道出来后转到之浦路，停在澜玉弄的澜玉水晶熙园北门。这个有着钟楼式坡顶的楼盘，就是这一带鼎鼎大名的恒大水晶国际，怎奈恒大囊中羞涩，欠了总包方一屁股债，在让渡了水晶城的权益后，小区名字也“去恒大化”了。现在，大抵只能在信报箱上，还留着“水晶国际广场”的痕迹。
这次的推盘方是不是恒大？已非关键。即便是恒大出面，销售款也会先进入监管账户，然后转到项目权益方——浙江建投。
去年3月，上市公司浙江建投发布公告：恒大以36.6亿元的对价，向浙江建工、浙建房产转让其持有的杭州水晶城项目权益。浙江建工、浙建房产将通过变现或溢价销售、以房换债的方式处理，用于抵偿恒大欠款。水晶城的建设开业、招租是一方面，销售所剩的新房也是一条途径。
PART 2
刚过去的这个周末，澜玉弄的中介这里热闹得很，多是投资客，冲着这批现房来的。可见，主城区现房的魅力还不小。他们心头的小九九是这样盘算的——
新房限价33500元/㎡，目前水晶熙园二手房稳定在4万-4.3万元/㎡，倒挂有7000元/㎡，按152方的户型面积，摇中一套的获得至少有100万。这买卖放在眼下，还是值得试一试。
在他们眼中，这批摇号房源的安全边际还是在线的：出行有地铁和快速路，商业有银泰，学区是求是小学分校+之江一中，再说准现房能快速入住或出手，50套房源形成的“踩踏”也有限。
在中介的带领下，研究员先去看了11幢。这幢26楼的高层位于小区中央，周围的绿化、和游乐、健身设施齐全，有点楼王的意思。
11幢楼下的绿化、雕塑
物业人员告知，房源内部要等摇号结束后才对外开放。参考其它楼幢的152方，典型的2014-2015年的户型，餐客厅狭长、房间较小，得房率一般，研究员看到，目前在使用的楼幢，可以包阳台。
室内装修以简装为主，白墙和深色木地板，“如果自己住，152方的户型装修还得花六七十万。”中介在旁边说了一句。
PART 3
澜玉水晶熙园值得出手，短炒客的理由充分，而且很可能中签率较高。研究员觉得，这些道理基本成立，因此如果买来自住或过两年给孩子住，没毛病。
如果要短炒甚至代持啥的，须谨慎，两点不利因素得说一下。
其一，这楼盘成交活跃。手边买房数据显示，自2021年6月有网签数据开始，水晶熙园先后成交了110多套，绝大多数都是110㎡及以下户型，152㎡仅仅成交了9套，占比不到10%。
换句话讲，152㎡的成交和89方的不在一个维度，而且如果面积大，很难以价换量。中介讲，以前买这里的152㎡，大多是本小区住户以小换大；地缘性的接盘侠屈指可数，要碰上完全靠运气。
算笔账，152㎡的新房总价在510-540万之间，如果按照4.3万元/㎡出手，总价飙至650万，还不算二手房的税费。而拿着700万的预算在之江这一带买房子的，有户型更好、品牌更响亮的选择，譬如绿城的汀岸芷兰、建发的云启之江（之江未来社区），而后者的体量非常庞大，会吸附光周边的改善。
建发新盘精装限价37500元/㎡，虽然略贵，但它的外立面、大门 、户型、装修要甩几条街。
所以，水晶熙园152㎡二手房，不仅跟仁恒珊瑚世纪的大户型抢客户，还要跟新房竞争一波。想投资的得具备长期持有的耐心，最好要熬到“满二唯一”。
其二，现房短炒从“小夜曲”变成“魔咒”。
杭州现房短炒，始于养云静舍，终于……保利天汇、中杭府、钱塘云庄（此处答案可多选）。
值得思考的一个问题：从新房到二手房，现房为啥没有想象那么香？
目前，保利天汇的成交价大概在5.2万-5.6万元/㎡一带，跟新房4.95万元/㎡相比，获利稀薄。钱塘云庄高层真实价在4.5万/㎡上下，而新房均价39600元/㎡，成交量在个位数。
钱塘云庄二手房行情一般
除了限价的挤压，“韭菜”的觉醒也是一大原因：不愿意被现房投资客收割。之前，养云静舍缔造了“短平快套现”奇观，但在中杭府、钱塘云庄、保利天汇，就很难复制。
所以，接下来的现房项目中冶锦绣公馆、英蓝即便开盘，也要掂量掂量价格，不要头脑发热、一拥而上。
还有一个反向指标，中签率如果很低，更要警惕。因为这里头多是短炒客，需要几轮“去泡沫”，才能挤光、捞净浮盈盘，西溪公馆、幸福里的殷鉴就在眼前。