文/住浙网 艾维

来自贝壳研究院的数据，今年上半年杭州二手房共成交41917套，环比去年下半年（32393套）上涨29.4%，同比去年上半年（27750套）上涨51.1%。

考虑到去年“5.17新政”刺激了一波行情，这个同比涨幅挺有说服力的。之所以给力，拜今年2-3月的巨量所赐，但挂牌量超过21万套，大部分挂牌尤其老破小的房东并没有觉得行情反转。

二手房依然难卖。新房“万人摇”红盘的表现参差不齐，万象城幸福里凭借3月份的一波成交，热度维持较好，上半年网签量89套，跻身TOP4。另一个红盘和光尘樾表现尚可，手边买房的数据显示，上半年成交57套，可以进TOP30。

至于其它的万人摇，像西溪公馆、西湖国际城、上河宸章表现平平。

幸福里?出了“万人摇”二手房解套的路径。

PART 1

过年后搬到幸福里的朱先生，最近接到了中介的好几个电话，询问他名下那套133方的房源“要不要挂挂看”。

上个月他刚搬进去，自住，所以礼貌地婉拒了对方，顺便问了一下“现在价格大概有多少？”中介的答复是3万8-4万元/㎡。尽管没到他的心理价位，但显然比过年前乐观了些。

手边买房的数据，幸福里上半年的成交均价在3.3万元/㎡左右，显然是做低的。房东渐渐习惯了4万元/㎡的参考价，交付前流传的5万+、6万+已是美丽的泡沫。卖不过板块内的万科杭宸、滨江万家名城（成交价稳定在4-4.3万/㎡），认了。

尽管没有5万+，房东获利其实还算丰厚。如按38000元/㎡成交，跟新房的毛坯均价约26500元/㎡相比，估算有11500元/㎡的摇号红利。一套133方房源，现在出手约有150万的浮利。如果350万的购房款全是自有资金，财务成本大抵是3年的理财（或大额存款）收入，按3%计算就是31.5万元，加上购房的税费，净利约115万元。折算下来，年化收益率11%左右，委实不算少。

如果首付四成+按揭200万，按5%的年化计算，3年的利息约30万元，算上自有资金的理财收入，总成本大概45万，获利约100万。但是，只用150万的自有资金，就撬动了“3年获利100万”的局面，收益率只高不低。

从接盘力来看，幸福里所在城北CBD的能级、发展潜力、产品质量得到认可，只要房东心不凶、诚心卖，多半是能成交的，本质上属于“以价换量”。

还有一个解套方式就是出租。在贝壳网上，万象城幸福里的出租房源有43套，租金89方4800元/月（带车位5000元/月），148方户型月租金8000元。

PART 2

众人关注的奥体，仍在奋力“划桨”。

数据显示，6月份钱江世纪城一共成交了69套二手房，环比降幅29.6%。在另一头，未来科技城则成交了63套二手房，环比同样在降。

奥体板块：

手边买房数据显示，最近几个月成交量稳居头部的御虹府，今年头4个月成交了69套，而近60天只网签7套，成交萎靡从5月开始显现，和头3月平均每个月成交20套出头相比，五六月颓势明显。过去的60天的成交量只有1-3月量的20%，有点断崖式下跌的意思。

御虹府实景图

再看奥体另外2个成交大户——创世纪、澄品，情况似乎还要糟。澄品3月签约34套，占上半年成交的一半；4月还有12套，5月只网签7套，量能萎缩到高峰时的五分之一，6月只网签5套。创世纪4月网签9套，看上去还行，但5-6月各成交3套。

在奥体，杭州壹号院的成交量岿然不动，5月份17套网签，环比涨了，6月虽降，但还有8套的成交，成交价清一色的10万+，显示出了“独一份”的存在感。

到了6月份，学区房行情戛然而止，成交所剩无几。这也是蒋村的河滨之城成交锐降的原因，从3月27套、4月10套，到上个月仅成交4套。

河滨之城实景图

PART 3

手边买房数据显示，4月下旬起，杭州二手房带看量就有下降的趋势，且带看量环比下滑超过10%。但到了6月，带看量继续下降，环比下降5%。当时住浙网预判，带看量的变化会导致成交量的变化，直接影响到6月的成交数据。

果不其然。

上半年成交量TOP20楼盘，多是熟悉的面孔，3万元/㎡的刚需占了绝对主流。次新二手房上榜的仅城北万象城幸福里、御虹府、澄品这3个盘，前者是“2万人摇”的超级红盘，投资客以价换量。

后2个为奥体的流量担当，御虹府是目前盈丰路核心区成交价最具性价比的次新盘，又有106方的小户型。保利澄品颜值高，园区大气上档次，除了本地客群喜欢，也受到了网红直播的青睐。

绿城旗下的杨柳郡、翡翠城、桃源小镇是榜单常客，证明了有性价比的品质楼盘值得高看一线。