文/住浙网研究员 倪陈露

写在前面：

虽然3月是楼市传统意义上的“小阳春”，但显然今年的杭州楼市并没有沐浴在“春光”里。马年第一降以后，以西溪晴雪、开元名郡为代表的第二波降价潮再次袭来，老盘推特价房、新盘低开成了楼市的主旋律。

作为杭州主城区马年第一个首开楼盘，九龙仓君玺的低开，再度给市场泼了一盆凉水。毕竟在这之前，许多人都认为盘踞在市中心的豪宅，价格应该是非常坚挺的。

但是君玺“起价3.7万元/㎡，小户型均价4万元/㎡，大户型均价4.5万元/㎡”的定价，相较于此前4.6—5万元/㎡的预期，“差距实在有点大”。作为当时的地王，君玺的楼面价就高达24621元/㎡，外加其财务、建安、精装等成本，本次低开几乎就意味着“亏本”。

老盘降价，无疑会引起老业主的强烈不满。除非只有降价一条路可以选择，不然老盘还是更愿意打“特价房”这样的擦边球。而相较于老盘的纠结，新盘定价就自由得多，只要开发商愿意割肉，总能触动购房者的神经。

除了市场的践行者——九龙仓君玺之外，还有不少新盘也已经放出“低开”的风声。但是，在市场整体趋冷的环境下，新盘低开能否足以撬动市场？有待市场给出答案。

近期计划首开楼盘信息一览

（值得一提的是，以上项目曾都有在3月首开的计划，但三月已经过去四分之三，主城区只有一盘首开，不少计划3月入市的项目纷纷延期至4月份。）

低开成新盘首开“标配”

君玺的低开，既在情理之中，又在意料之外。市场不够景气确实是低开的理由，但是作为豪宅，不“傲娇”一把，还真是让人不大适应得了。君玺随行就市，选择低开，留给了新盘市场一个大问号——是否唯有低开，才能自我救赎？“九龙仓始终保持着一颗对市场的敬畏之心。” 正如九龙仓营销总监沈雅琴说的那样，“敬畏”市场的，远不止九龙仓一家。

部分新盘首开预期定价变动图

位于城东的公园大道，预计本月底首开17号楼。据了解，该项目产品有所调整，将由先前单一装修风格，增加一类时尚版装修房源。据项目相关工作人员表示，17号楼全部为90方时尚版的装修房源，大致风格与北宸之光相近。暂定起价2万元/㎡，均价2.1万元/㎡。另外，目前购房者在售楼处看到的样板房属于豪华版，预计届时开盘均价在2.4万元/㎡。

虽然时尚版装修风格在成本上较原来有所下降，但预计均价从2.4万元/㎡跌落至2.1万元/㎡，每平米3千元的差价，实属未开先降的做法。

另一个未开先降的楼盘，则是精装修的金地申花里，该盘去年年底曾对外表示首开均价预计2.5万元/㎡。但是，却在3月上旬就打出大幅广告“申花里，均价2万元/㎡”的标语，相较之前直降5千元/㎡。

金地申花里鸟瞰图

除此之外，那些并未直接公布预计均价的楼盘实则也在“暗降”中：此前市场一度传闻宝嘉誉峰首开均价2万元以上，但目前有消息称，“中间层，中间套，均价1.65万元/㎡”。另外，同位于祥符板块的耀翔悦尚则更劲爆，该盘早前传出起价1.388万元/㎡，而今直接“起价与均价相当”，预期均价为1.45万元/㎡，比马年第一降的香榭里约1.5万元/㎡的成交均价还低。

“不以成本定价，以市场定价”成当下主流

套用滨江集团董事长戚金兴的一句话，“不以成本定价格，而以市场定价格”或将成为楼市效仿样本。

据了解，金地申花里项目是由基金公司介入的，基金公司对项目回报率必然有一定预期。但项目负责人表示：“我们首先要吸引客户，而不是考虑利润。今年金地在杭州有一个冲百亿的目标，申花里作为一个绝对主力项目，首开还是要先把量冲上去。”

宝嘉作为一家首次入杭的开发商，能否靠宝嘉誉峰在杭州打响第一炮十分关键，“我们肯定希望把宝嘉通过誉峰这个项目一举打响，这样才有利于我们深耕杭州的策略。”宝嘉杭州公司营销总监张军利表示。

宝嘉誉峰鸟瞰图

住浙网研究员发现，“根据当前市场来定价”，是他们一致认为的观点。

马年第一降过去一月有余，杭州楼市回暖仍“路迢迢”

举国轰动的马年第一降已经渐行渐远，如今已是3月最后一周，但是市场观望情绪却依旧浓厚。杭州楼市近一个月成交量与去年同比也有较大差距：据本网统计，截至25日晚，今年3月份前25天杭州主城区成交了1121套住宅，去年同期的成交量则为2917套，少了近三分之二。不禁想问，这些成交量，都“去哪儿”了？

马年第一降以后，以西溪晴雪、开元名郡为代表的第二波降价潮袭来，接下来，或许有更多开发商参战。一厢降价低开，一厢成交低迷。一厢成交低迷，一厢一降再降……

截止3月25日，据住浙网统计，降幅最大的天鸿香榭里，实际去化率仅为4.8成，与开发商开盘当日宣传的9成有很大差距。其实，除了北海公园实际去化了162套房源以外，其他降价楼盘都不够出色，有些甚至面临尴尬，成交为零。

以价换量，他们似乎走得也不是那么成功。

降价后他们成交了几套房源？

（降价之日起，至3月25日的成交量）

（以上数据截止3月25日晚）

市场给了杭州楼市一道只有市场自己能够解开的难题。然而，这道“难题”什么时候能解开？解这道题的关键在于特价房、新盘低开、还是赤裸裸地降价？抑或，等待市场回暖？