文/住浙网 艾维
3月刚过,又到了盘点二手房成交的节点。
过去的这个月,杭州二手房这个月网签8102套(数据来源:手边买房),继去年11月之后再度来到8000+。环比2月的2224套涨幅为264%,同比下降21%,去年3月二手房经历了一个久违的“金3”,成交量突破了1万套。
数据来源:杭州贝壳研究院
3月份的二手成交有个特点:以3月14号为分界线,前后成交量泾渭分明,前14天(3.1-3.14)杭州二手房网签量为3013套,日均成交量215套;后17天(3.15-3.31)网签量多达5089套,日均成交量约300套。
后半月的日均成交量明显放大,出现了396套的峰值。
PART 1
贝壳研究院的数据显示,3月小面积成交占比超过71%,创下历史新高,其中60平米以内成交占比提升更为明显。均价下滑后,中心城区小面积、低总价住宅成为入杭门槛,另外3月份学区房成交提升。
成交量TOP20的楼盘,总价300万以内的刚需盘“霸榜”,网签价3万元/㎡以内的占比80%。
在“霸榜”老兄弟像桃源小镇、星汇花园、翡翠城、金都夏宫、御景蓝湾的包围圈里,冒出像西溪海、卓蓝华庭、杭氧和院、康泽苑这些新面孔,申花老牌学区房西城年华也飙了一下,单月成交22套。这是新政解放房票、首付降低、“满二唯一”免增值税带来的红利。
数据来源:杭州贝壳研究院
这几个月TOP20榜单变动较大,时不时有“黑马”跑出,因为市场在某个时间段迅速消化低价刚需盘。譬如杭氧和院之前月成交仅个位数,这次一下有21套网签,均价8550元/㎡确实对刚需友好。
闲林次新房西溪海、丁桥长睦的卓蓝华庭,2月份都只有1套的网签量,3月份一下子增加到19套和16套,临安锦城的春天学府也有15套成交。
西溪海实景图 图源网络
这几个盘成交量飙起的同时,成交价降幅在15%-20%,说明了这一轮二手成交主旋律还是“以价换量”。
PART 2
3月,向来是学区房成交旺季。
3月11-17日这周,在手边买房的周成交套数榜上,来自申花的西城年华占据“榜一”。均好的配套+老牌学区房,让它狠狠刷了一把存在感。虽然,2007年就交付的西城年华堪称“老破大”,户型让人一言难尽:其110方以下的户型只有2个房间1个卫生间。
新政释放出的房票,加上“满二”即可免增值税,这个3月主城学区房有点“抖”起来了。
西城年华实景图
在学区房的底色之外,西城年华这波小高潮有一定的偶然。如果按全年的数据来看,西城年华要被文鼎苑甩开一截,但在某一小段时间里,会有波动和逆袭。
据申花的中介讲,西城年华就是学区房行情,3月向来是成交旺季,因为申花校区有个好处,暂时还不用拼一表、二表,3月买进后,当年9月就能入学,这对于一拨外地的适龄生家族有吸引力。
另外,新政“满二”就能免5.3%的增值税,接下来将发挥作用。有一些挂牌房源是业主疫情期间买的,由于种种原因要出手,省下的这5.3%有助于拉近买卖双方心理差距,促成成交。
无独有偶,而是蒋村的河滨之城在学区的加持下,3月成交相当不俗——成交14套,直追其巅峰时的数量。
不过,河滨之城的网签价比较“迷”,做低是常态,在3月上旬竟然出现了网签价9.4万的,让人看了目瞪口呆,恍如回到2021年。据说这是两个熟人间的过户,恐非真实成交价。
这一小插曲不能掩盖河滨之城整个3月的成交旺势,它和西城年华,成为主城学区房发飙的缩影。
河滨之城实景图
可见,短期影响市场最大的还是政策。据杭州贝壳研究院的带看数据来看,市场活跃度在攀升,明显好于去年同期。不过,以价换量是目 前市场成交量上行的重要原因。