文/住浙网 艾维
6月的这波红盘潮，炸出了上万张房票。尤其是星民TOD，有房顶格社保，88套房整体中签率低至4.85%，限售五年！
这是近期内，杭州第2个“顶格社保+限售”项目。大杭州，请收下我的膝盖。
不过，老是用红盘的中签率来说明楼市热度，不太客观。那种限价下的“一览众山小”，只是拉高了上限，不能代表楼市的常态。研究员更感兴趣的是3万+板块里的金沙湖、丁桥、云城，以及运河新城、市北，这才是楼市的“烟火气”。
PART 1
看到金沙湖沐晴川的自定价格（从御湖境地块开始，金沙湖不再限价），一个句式跳进脑海：它是板块的重建者，还是“暗黑破坏神”？
兴耀沐晴川首开139套房源，户型从106方到138方，你没看错，它的均价是30650元/㎡，比板块现有限价38300元/㎡足足降了7650元/㎡，比御湖境也要便宜7550元/㎡！
位于下沙路、宜学路口，沐晴川的区位不算太核心，距离银泰600米，离金沙天街和金沙湖要远一些，高德显示到天街车程2公里。但开车多几分钟的事，真的可以跟便宜七八十万相抗衡吗？
金沙湖板块项目区位图
看沐晴川的实体示范区，外立面用上了大面积铝板和超大尺度玻璃，构建了杭州300万级楼盘少有的铝板一体屏，显示出兴耀这家本土房企深耕钱塘区的信心和诚意。
你负责卷产品，市场负责还你微笑。据住浙好房研究院的监测数据，到今天下午，报名登记已经超过了400组。而前几天加推的御湖境120套房源，首日去化率为20%。
不知道，客户有没有被分流？
沐晴川实景示范区
住浙点评
业内率先开打“价格战”的，往往会嬴得一顶帽子——行业秩序破坏者，好打此类的甚至还被封为“价格屠夫”。
取消限价，你觉得应该往上涨价，保不齐有人要往下砸，失去了限价“一刀切”之下的井然有序，更深层次的是恐怕没有“万人摇”“顶格社保”来吸引眼球了，是这座城市和部分房企觉得“限价有其合理性”的原因。
沐晴川把3万+几乎砍到“2字头”，冷冰冰地打破个别人对红盘热潮的“自恋”，可称为打破秩序的“破坏者”。
如果不是这一刀，沐晴川在这轮降价中也就是流星划过，但降幅大到接近“暴力下降”，使得它在搅局金沙湖楼市的同时，还会让竞品产生困惑——要不要跟？今后对标38300元/㎡的地块还要不要拿了？
即便如此，沐晴川首开也只不过四五百组报名，而不是加个“零”，说明距离金沙天街2公里的项目，就要在38300基础上掉价三四千，然后才是对银泰等配套、铝板、大面玻璃颜值的市场定价。操盘过27500元/㎡的月琉璃，对金沙湖外围的新房该卖多少，兴耀是有话语权的。5.9新政推房地联动机制，在“去库存”上，钱塘区和房企完全是双向奔赴的。
如果卖得好，让钱塘区直面现状，倒逼地价下调，开发商做好产品回馈买家……形成正向循环。
从这个层面上来讲，沐晴川会是金沙湖这块市场的“性价比重塑者”。
PART 2
云城的望云璟晨府二开售罄，清盘。
只不过，二开的弃选率也要比首开更高一些，显示在部分楼幢、楼层房源上的分歧和纠结。
目前，杭州云城板块在售、待售的项目有3个，临近高新站的云咏明月和云珹臻悦府的已经进入降价、分销，大家把把目光聚焦在了待开的望云璟晨府上。这个由华润、滨江和西站枢纽开发公司共同打造的项目，顶着36100元/㎡，两次开盘推出432套房源，分文未降，干脆售罄。给云城正了名。
住浙点评
回望今年3月，云珹臻悦首开推164套房源，一番努力蓄客后获得166组登记，勉强摇号，但选房首日卖了30多套，当天去化率20%多。随后登场的云咏明月轩，首开132套房源，172人登记，选房当天卖了70多套，去化过半，但整体表现难称得上“好”。 云城从每开必罄到“首开也不能罄”，只隔了几个月。
那么，到底是市场下行导致对云城信心不足，还是这2个项目的自带的利空所致——毗邻高铁，列车进进出出，肯定是减分项。换句话讲，究竟是项目自身的原因，还是第三中心的势头下来了？
望云璟晨府的买家用脚投票，告知对云城的信心犹在。同时，保利云城项目在“九折优惠”下去化尚可，96套房源当天选走了一半，续销保持一天10套左右，各自找到了适合的打法。
PART 3
丁桥的学棠曼庐，首开热度明显好过了去年的桃境满元里。
项目整盘规划2幢7F洋房+4幢10小高层+2幢10-11F公租房，均价32900元/㎡，首开共156套，共计364组客户登记，中签率42.86%，开盘当天累计去化142套，去化率91%。
项目位于上城区丁桥板块，直线距离地铁3号线桃花湖公园站约700m，周边龙湖天街、山姆会员超市、桃花湖公园、采荷二小丁荷小学、采荷一小丁信小学，配套成熟。
学棠曼庐楼幢示意图
住浙点评
同样以“主城区300万级洋房”为核心宣传点面向客群，同样板块，配套共享，小高层+洋房，户型面积也相差不多，桃境满元里4次摇号均未售罄，最近收官加推时152套房源，报名人数171组。而学棠曼庐的首开156套，报名人数冲到了364组，翻了一番。
唯一相差的就是均价了：32900 vs 34370元/㎡，但后者的楼幢“含洋房率”更高，匹配相应高的均价在情理之中。
剩下的只能是一个理由：杭州人买房热情高了，摇号热度在上升。
也就这一波里，3万+的表现可圈可点：市北西滨江奥印观澜府据悉登记约2300组，有房户要拼社保，而且会在100个月以上。运河新城中的泊缦府操作了一次技术流摇，128套房源选房当天售罄，强得不要不要的。