文/住浙网 艾维

6月份，杭州二手房市场成交量达到8849套，创15个月以来新高，同样的，未来科技城板块成交207套，已经升到全杭州的TOP4，超过了钱江世纪城和闲林。

数据来源：杭州贝壳研究院

但高成交量，市场普遍认为是以价换量的结果。失去了价格的“润滑剂”，未科二手仍会熄火。

那么，未科究竟有没有触底反弹呢？

PART 1

从成交量来看，触底反弹的信号很明显。

上个月，西溪公馆成交了18套，创了一年来的单月新高，成交价在3万元/㎡上下，也有2楼的189方大户型卖到了3.7万元/㎡的价格。不过，低于3万元/㎡的成交也不少，基本可以下结论：“西溪公馆单价跌破3万”。

在挂牌房源里，有一套122方户型的挂了总价348万，单价2.86万元/㎡，近期降价12万元。即便这样“卑微”的价格，最近半月也没有哪怕1次的带看，只因这是一套1楼的房源。

绿城梧桐郡（翡翠城四期）自2019年开盘，以毛坯均价2.2万/㎡的价格进入市场，创造了两次“万人摇”记录，中签率低至2%，是当年闭眼入的万人摇红盘。近3月成交了51套，6月的成交均价3.35万/㎡，环比有所上涨。

翡翠城的梧桐郡组团上月网签了19套，根据中介的统计数据，实际成交肯定是超过20套的，除延迟到7月网签的，还有几套是为配合“满二”而暂未签约的。

欧美金融城EFC二季度成交了40套，是过去三年来签约量新高；但签约均价仅为2.29万元/㎡，有做低的成分，但也体现了骨感的现实，尤其看到曾经最高网签价触碰过9万元/㎡，不禁让人慨叹“流水落花春去也”。

“红盘”华夏四季二季度成交了24套，同样是过去三年网签最多的一个季度，而在2022年一季度这个小区仅网签成交3套；西溪海二季度成交了65套，同样近三年的峰值，比前两个季度的总和还要多。 

阳光城未来悦实景 住浙网摄

未科“三兄弟”的阳光城未来悦6月份成交了10套，也是这轮下行期内的一个峰值，然而进入炎夏后这种热度戛然而止，7月至今只网签1套；东原印未来二季度成交了16套，成交均价4.45万元/㎡，成绩还不错。

从成交数据来看，未科在二季度走出了这一轮下行期的“波峰”，触底反弹说是成立的。当然，要继续观察三季度的成交情况。

Part 2

成交量已经反弹，成交价是否可说企稳了呢？

如果看个例，像西溪公馆、华夏四季肯定发出明显的企稳信号，毕竟3万8的西溪公馆干嘛去买，2万8的西溪公馆还是蛮香的。据手边买房数据，7月西溪公馆网签7套，均价3.09万元/㎡，环比上涨14%。

西溪公馆实景图

像地铁大盘富力中心，最低摇号中签率约3.86%，今年大户型住宅单价先从3.6万/㎡左右降到约3.2万元/㎡，最新成交价已不到2.7万元/㎡，近90天成交均价仅约3万/㎡，比其新房3.61万/㎡的售价低约6000元/㎡。基本上，到了跌无可跌的境地。当然，不排除个别楼盘还会在低楼层挂价的影响下，单价继续坠落个千八百的。

用板块里一家德佑的中介小于来说，一来有些小区价格跌无可跌，二来投资客“洗无可洗”，未科急售的这波投资客已被“洗得”差不多了，浮筹撇清，泡沫挤掉了。

眼下，买方市场已成。买家多能接受“新房总价+税费”的成交价，房东稍赚一点或平手离场。房东想多赚些，买家就不急着出手，观望，反过来会催生以价换量。

“从低到高有个次序的。5月新政后是最便宜的那几套先卖掉，就是你们说的破发，其实一房一价明面上也不亏，然后是价格高一些的，买卖双方凑好了，又走掉了一波，现在就是价格更高的，或者楼层、朝向不好的，算是啃硬骨头。”他的判断，经过前一轮调整，未科急售的投资客90%都已经“挤出去”了，或者通过出租“被招安”。普通自住型房东不会太着急，不会轻易贱卖。

云城某售楼处实景图 （摄于今年5月）

6月云城新盘望云的热销来看，国际低碳社区纯新盘建发云湖之城蓄客也不错，二手房方面，像湖境云庐、镜溪绿汀这样的叠墅和未来天空之城的次新价格依然坚挺，看得出来，市场对未科的需求依然存在，在经过了2年多的漫漫“熊途”后，触底反弹渐成事实。

当价格回到市场认为的合理范围，未科仍是不少人的选择。只不过，“合理范围”要经过市场的捶打，最后才会达成一致。

整体来看，像华夏四季、天空之城作为自住是很合适的，毕竟杭州“宇宙中心”的未科，支撑度和保护垫还是很厚的，中长期值得看好。

天空之城实景图