文/住浙网 艾维
6月份,杭州二手房市场成交量达到8849套,创15个月以来新高,同样的,未来科技城板块成交207套,已经升到全杭州的TOP4,超过了钱江世纪城和闲林。
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数据来源:杭州贝壳研究院
但高成交量,市场普遍认为是以价换量的结果。失去了价格的“润滑剂”,未科二手仍会熄火。
那么,未科究竟有没有触底反弹呢?
PART 1
从成交量来看,触底反弹的信号很明显。
上个月,西溪公馆成交了18套,创了一年来的单月新高,成交价在3万元/㎡上下,也有2楼的189方大户型卖到了3.7万元/㎡的价格。不过,低于3万元/㎡的成交也不少,基本可以下结论:“西溪公馆单价跌破3万”。
在挂牌房源里,有一套122方户型的挂了总价348万,单价2.86万元/㎡,近期降价12万元。即便这样“卑微”的价格,最近半月也没有哪怕1次的带看,只因这是一套1楼的房源。
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绿城梧桐郡(翡翠城四期)自2019年开盘,以毛坯均价2.2万/㎡的价格进入市场,创造了两次“万人摇”记录,中签率低至2%,是当年闭眼入的万人摇红盘。近3月成交了51套,6月的成交均价3.35万/㎡,环比有所上涨。
翡翠城的梧桐郡组团上月网签了19套,根据中介的统计数据,实际成交肯定是超过20套的,除延迟到7月网签的,还有几套是为配合“满二”而暂未签约的。
欧美金融城EFC二季度成交了40套,是过去三年来签约量新高;但签约均价仅为2.29万元/㎡,有做低的成分,但也体现了骨感的现实,尤其看到曾经最高网签价触碰过9万元/㎡,不禁让人慨叹“流水落花春去也”。
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“红盘”华夏四季二季度成交了24套,同样是过去三年网签最多的一个季度,而在2022年一季度这个小区仅网签成交3套;西溪海二季度成交了65套,同样近三年的峰值,比前两个季度的总和还要多。
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阳光城未来悦实景 住浙网摄
未科“三兄弟”的阳光城未来悦6月份成交了10套,也是这轮下行期内的一个峰值,然而进入炎夏后这种热度戛然而止,7月至今只网签1套;东原印未来二季度成交了16套,成交均价4.45万元/㎡,成绩还不错。
从成交数据来看,未科在二季度走出了这一轮下行期的“波峰”,触底反弹说是成立的。当然,要继续观察三季度的成交情况。
Part 2
成交量已经反弹,成交价是否可说企稳了呢?
如果看个例,像西溪公馆、华夏四季肯定发出明显的企稳信号,毕竟3万8的西溪公馆干嘛去买,2万8的西溪公馆还是蛮香的。据手边买房数据,7月西溪公馆网签7套,均价3.09万元/㎡,环比上涨14%。
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西溪公馆实景图
像地铁大盘富力中心,最低摇号中签率约3.86%,今年大户型住宅单价先从3.6万/㎡左右降到约3.2万元/㎡,最新成交价已不到2.7万元/㎡,近90天成交均价仅约3万/㎡,比其新房3.61万/㎡的售价低约6000元/㎡。基本上,到了跌无可跌的境地。当然,不排除个别楼盘还会在低楼层挂价的影响下,单价继续坠落个千八百的。
用板块里一家德佑的中介小于来说,一来有些小区价格跌无可跌,二来投资客“洗无可洗”,未科急售的这波投资客已被“洗得”差不多了,浮筹撇清,泡沫挤掉了。
眼下,买方市场已成。买家多能接受“新房总价+税费”的成交价,房东稍赚一点或平手离场。房东想多赚些,买家就不急着出手,观望,反过来会催生以价换量。
“从低到高有个次序的。5月新政后是最便宜的那几套先卖掉,就是你们说的破发,其实一房一价明面上也不亏,然后是价格高一些的,买卖双方凑好了,又走掉了一波,现在就是价格更高的,或者楼层、朝向不好的,算是啃硬骨头。”他的判断,经过前一轮调整,未科急售的投资客90%都已经“挤出去”了,或者通过出租“被招安”。普通自住型房东不会太着急,不会轻易贱卖。
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云城某售楼处实景图 (摄于今年5月)
6月云城新盘望云的热销来看,国际低碳社区纯新盘建发云湖之城蓄客也不错,二手房方面,像湖境云庐、镜溪绿汀这样的叠墅和未来天空之城的次新价格依然坚挺,看得出来,市场对未科的需求依然存在,在经过了2年多的漫漫“熊途”后,触底反弹渐成事实。
当价格回到市场认为的合理范围,未科仍是不少人的选择。只不过,“合理范围”要经过市场的捶打,最后才会达成一致。
整体来看,像华夏四季、天空之城作为自住是很合适的,毕竟杭州“宇宙中心”的未科,支撑度和保护垫还是很厚的,中长期值得看好。
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天空之城实景图