文/住浙网 艾维

上周五桂冠东方办出大证后，迎来一拨挂牌潮，据悉挂牌量超过300套。差不多一周过去，桂冠东方虽还没有网签，但已有超过10套成交。

桂冠东方实景图

成交户型覆盖面较广：既有小户型101方的夹边套，有129方三房田边套，也有175方四房边套。成交均价比较迷：小户型能到5.55万元/㎡，而四房大户型也不过5.57万元/㎡。

有点迷哦。

头一个月成交量大，是因为桂冠东方在“亚运村三子”中最早交付，蓄了一拨接盘客，有些意向买家早就打定主意甚至谈好，就等办出大证后走个程序。

再来看日耀之城首批的成交价，头15套二手房单价集中在5.43-6.3万元/㎡之间（不包括车位的净房价），能看出来日耀表现要略强于桂冠（考虑两盘成交均有做低，这因素暂不计）。

PART 1

对于杭州亚运村二手市场来讲，桂冠东方的挂牌是真正的大考：日耀之城总共744套，而桂冠东方3个组团加起来，足足2697套房源。加上投资客众多，即便按15%的挂牌率来算，市场上也会多出440余套挂牌房源。

桂冠东方的第一批成交价，与日耀之城相对比，可以看出在议价力上，还是后者要更强一点。

桂冠头一周的表现，基本符合研究员的预判：有更多房源挂牌的桂冠东方，将取代日耀之城，成为近期亚运村二手市场的“销冠”。房源更丰富，价格区间也会拉得更开，总有一款适合想住亚运村的“接盘侠”。

如果房源近铁路的、低楼层小户型，新房价本就低于4万，出现“4字头”成交也不奇怪。

目前在成交榜单中，最便宜的一套129方房源总价655万，单价5.03万元/㎡，考虑到这套房子含双税，在买方市场这笔税费多由卖家来负担，折算下来这套房子已经“4字头”。

首套成交的147方户型，总价915万、单价6.22万元，属于难得一见的好价格。如果不是技术型的商拍，只能说碰上了一个实诚的好买家，说好价格就不变了，哪怕身边全是“5字头”。

已成交中面积最大的是二区一套8楼房源：175方，总价975万左右，单价5.57万。

房东属于想抢跑离场的，挂牌价945万，考虑到首套146方就要915万元，所以这个价格还是很有吸引力的。据说一天中介带看了N多客户，甚至有人从外地赶来看房，出现了少有的买家加价，最终以975万的价格成交了，买家承担双税。这套房子的一房一价在830左右，刨除掉3年的资金成本（以贷款500万计，不算自有资金部分），大概还能赚六七十万。    

回头看，这个房东操作没毛病，以这套房子的户型与楼层，挂牌1020万也没毛病，既然要抢先走，让个三四十万也随它了。 

PART 2

在已成交的房源中，桂冠东方三区6号楼129方西边套12楼、27楼（顶楼）的价格分别为655万、700万，考虑到这个户型只有3房，今后溢价较难，估计会维持在680-700万之间，看卖家想走的意愿，平均单价5.3万元/㎡。

一区的三角地、四区129方沿高铁中高楼层估计650万以下，单价4.8-5万元/㎡。与新房价相比，基本赚点茶水费，如果算资金成本，多半还要亏利息。

所以，买亚运村三房的，基本就是替买家代持三年。

桂冠最卖得出价钱的应该是四区的200方大户型，以及二区的167方楼王，这两个单价会在6万元/㎡以上。

日耀塔尖的249方西边套高区，应该能到7万元/㎡，相比买进的价格5.2-5.3万元/㎡，能赚1万出头。这恐怕是亚运村富贵梦里最旖旎的片断了。

从上限和下限价来看，桂冠成交价均不如日耀，这也是由房源数量、户型所决定的，不必太纠结了。

至于年底交付的亚奥城，因为有维权，如果公区、园林交付状态出不来，表现更差也有可能。

唉，3年前摇中时的心情，春风得意马蹄疾，如今“归来倚杖自叹息”，空欢喜一场。