文/住浙网 艾维 

本周二，水电新村地块如期登顶杭州“地王”，把楼面价拉到77409元/㎡，明天杭州会不会有新“地王”？因为蒋村低密地、望江新城TOD要登场了……

坊间在传，明天杭州两宗明星地块的部分参与房企名单（仅供参考）：

1：上城区望江新城TOD地块：滨江、绿城、中海、建发、杭州地铁

2：西湖区蒋村文新低密地块：伟星、西房、滨江、绿城、保利发展、中海、华润、兴耀、中天&海威、建杭、金茂、建发、招商、宁波地产集团（江山万里与宁波城投合资公司）

一、 与以往不同的“地王”潮

铁打的楼市，流水的“地王”。

近几个月，国内一二线城市“地王”频出，譬如上海，2月25日静安区协议出让两宗迷你地块，其中一块楼面价高达16.23万元/㎡。如果算公开出让的地块，去年绿城拿下徐汇区滨江地块，创下13.1万元/㎡的全国单价纪录。

上海徐汇滨江地块 图源网络

“地王”现象背后，还是涨价去库存的逻辑。只要“买涨不买跌”的心理持续不变，涨价去库存就有存在的意义。

不独上海，最近几个一二线城市的土地市场，热度蹭蹭的上涨。

北京——

3月18日，海淀区树村地块迎来出让，吸引十余家房企参拍，最终中海以10.23万元/㎡楼面价，75.02亿元总价摘得该地块，也一举刷新了北京单价地王纪录。

深圳——

春节前，华润+中海联合体经过295轮激战以总价185.12亿元拿下南山区粤海街道地块，楼面价70387.83元/㎡，成为深圳居住用地拍卖史上的总价与单价双“地王”。

天津——

2月26日，天津开年首场土拍开拍，和平区宅地拍出43449元/㎡的楼面价，创下了自2018年以来的新高。

成都——

3月11日，招商蛇口以总价约27亿元、溢价率70.43%、楼面价31700元/㎡成功竞得高新区桂溪街道，成为成都新晋“地王”。

郑州——

2月8日，在郑州农历新年的首场土拍中，经过6个小时的激烈鏖战，中海地产以10.8871亿元的总价拿下金水区35号地块，楼面价13713元/㎡，成为郑州新的地王。

事实上，越来越多的城市正在拿出压箱底的地块，引导着开发商奋勇向前，使得“地王”成为近期的高频词汇。

徐汇“地王”项目效果图

一场由政府主导的造“地王”运动正在如火如荼的进行，呈现出与以往的不同：

过去，“地王”出现的频率低，一年出个一两回，如今半年换三回都有可能。原因是，此前各地政府戴着“紧箍咒”，在房住不炒的背景下害怕出“地王”，但今年的基调是要稳住楼市，“地王”不出，豪宅市场不兴，楼市难稳。 

其次，过去是民营房企做“鲇鱼”，但如今的地王携手多见央国企的名字。譬如中海，已经成为北京、深圳、郑州等城市的“地王”，明天在望江新城TOD地块上，会不会继续放卫星呢？

二、阿米尔，冲！

居于产业链上游者，手里可打的牌有很多。作为唯一的土地出让方，各地政府掌控着土地出让的节奏和规模。

典型如深圳，去年全年就只出让了6宗住宅用地（当然深圳土地市场要看旧改）；宁波等城市近两年的土地出让面积，不到巅峰时段的三成。

其次，限地价、限新房售价、竞自持这些规则陆续取消，加上计容新政、第四代住宅标准，给房企注入信心。

水电新村地块航拍图

舍不得孩子打不到“壕”！各地正将自己多年压箱底的地块都拿出来了。

典型如杭州，水电新村、蒋村低密、望江TOD均是十年一遇的黄金宝地。宝地就要匹配好地价，这一波，属实三赢——政府、房企、买到的业主都有获得感。

水电新村地块上的新房建成后，同时拥有江景和城市地标景观，业内普遍认为突破10万元/㎡没有悬念，甚至12万-15万元/㎡都有可能，这给了购买力强的壕以野望。同时，紧盯着“地王”却买不到，旁边杭州壹号院，奥邸国际二手房先涨为敬。

奥邸国际实景图

眼下壹号院二期大户型的成交价在12-14万元/㎡， 333方的大宅由于限售还未见成交，预期届时单价大概率突破15万元/㎡。

奥邸国际卖力“敲边鼓”，实在给了想买水电新村豪宅的人一个冲锋的理由——阿米尔，冲！同时把旁边世纪城次新二手房的上限拉高，这一片的二手市场价格梯段排列会更有序，不至于相互“卷+踩”。

三、涨价去库存，这回从豪宅开始

 “涨价去库存”从豪宅下手，一来是实力放在那边，只有这部分人群还有潜力可挖；二来豪宅是风向标，要稳楼市先要把标杆、领头雁确立权威，豪宅就是指引方向的“灯塔”。

横亘七年的限价，直接的后果是新房价格扭曲。

2023年亚运会后，钱江新城、江河汇维持着杭州新房价格的天花板——6.98万元/㎡，相比10年前的候潮府、城市之星的4.9万元/㎡，涨幅仅为32%，远低于同时期杭州十区的平均涨幅115%。对比完全市场化的二手房市场，城东新城、艮北尚还接近，但6.98万元/㎡的钱江新城，与周边二手房豪宅实际10万+的价格，有明显的落差。

江河汇一度是杭州新房限价天花板

倒挂的存在，让豪宅产生资源错配。

本不该冲锋的中产人群，在疯狂摇号总价1500-2000万的豪宅，甚至借款来冻资，摇到后组局“拼多多”，却把真正有实力的购买者挤了出去。

这是楼市版的“弱币驱逐强币”。

这一轮涨价去库存，首先要把豪宅的总价段再拉高，把豪宅真正的购房客群请回来。他们的位序明确了，下面的行情才能次第展开。

而且，豪宅的影响力大，上热搜概率高，还有一个不能明说的好处——把全国的富豪吸引到一座城市来，是一种高能级的引流。

楼市一旦从区域市场变成全国性市场，豪宅接盘力将五倍十倍地往上涨。今后，一个板块在壕心中卖多少钱，就由壹号院、水电新村项目说了算。

下一步，杭州新房天花板会更高。

涨价去库存，演出开始了。