核心提要：

去化难，再加推，调价后能否顺利出货？

什么阻碍了它们的销售？

主城区还有哪些楼盘经历去化之殇？

文/住浙网研究员 赵楠

距离武林广场仅4公里的城北体育公园，现在已经是整个城北健身休憩活动的重要场所。其所在的老城北板块，不仅生活氛围浓厚，拥有众多的学校配套，而且交通发达，出行便利。体育公园附近也有为数不多的新盘，如万和玺园、方圆府，以及万家星城、中铁建国际城和杭州新天地。

然而，就是这样的优质板块，今年却显得十分沉寂，板块内最新的两个楼盘万和玺园和方圆府，销售一直也不佳。据透明售房网显示，万和玺园去年8月份首开，至今仅售出219套房源，不足推盘量的三成。方圆府更是早在2012年10月份就已经开盘，至今只销售了不到300套房源，去化不到5成。

城北两盘开盘以来的成绩单

自去年年底以来，惨淡的行情，已经对很多楼盘的去化产生了消极影响，其中，不乏位置上佳的楼盘。位于钱江新城的杭房·江南御府，更是创下开盘数月零成交的史上最冷销纪录。今年4月初欣盛接盘并更名东方御府后，至今也只成交了一套房子……

去化难，再加推，调价后能否顺利出货？

靠近香积寺路的万和玺园，最近趁着房交会的热闹，加推了10号楼的2单元，89方的户型，共144套房源，均价23000元/㎡左右。

这已是万和玺园在今年上半年第二次开盘，“行情不好，很多楼盘都不敢开，我们能开就开，”万和玺园相关负责人说，“总体销售业绩良好，今年头批推出的2号楼已售6成左右房源，10号楼才开不久，目前也有陆续成交。”

然而，据透明售房网显示，万和玺园自去年八月首开，截止到目前仅已售219套房源，是推盘总量的2.6成。

万和玺园的邻居和竞争对手中粮方圆府，早在2012年10月份就已经开盘，累计推盘量达627套，只卖了不到300套房子，去化率不足一半。据熟知城北楼市行情的业内人士透露，在去年年底，方圆府曾做过一次促销，调低价格，“如果不是价格调整，其成交量会更加少。”

据悉，方圆府预计5月底将推出5号楼2单元，主力户型为69方和90方，共76套房源。“这批房源位置较优，且价格仅需19000元/㎡，今年9月份交付。”销售人员说。

然而，当本网研究员深究时发现，19000元/㎡的价格只能买到3楼以下的房源。而中间楼层的房源，大概在22000元/㎡左右。

什么阻碍了它们的销售？

值得一提的是，万和玺园和方圆府，虽然区位较佳，但是户型设计普遍为两房。并且一房朝南，就连实体样板房的格局也差强人意，不少客户表示：“不实用，其中一房面积太小。”

与市面上比比皆是的90方小三房相比，两盘户型确实不讨巧。

除此之外，还有哪些因素阻碍了他们？策源机构总经理舒平认为，至少有四点是老城北楼盘的硬伤。

第一，价格偏高。今年上半年市场总体去化不高。两盘平均成交价格在2.1-2.3万/㎡之间，在杭州主城区楼盘中，处于中偏上的价格。由于整个市场看跌，这个价格超越了客户的预期，所以去化慢。

第二，板块无热点。老城北板块，相对比较成熟，不像热点板块那样，时不时有新的利好出现，让人不得不关注。该板块一直就这几个盘，不温不火。

第三，非高周转的开发商。这个板块的开发商大多已经习惯慢慢卖，不像万科、龙湖这种房企，开发一个楼盘就接连不断的强营销。

第四，自住需求饱和。该板块以自住型客户为主，需求量有限，卖得慢很正常。

同时，舒平还认为，要想摆脱去化慢的难题，近期需要动价格，只有价格可以撬动购房者的心。

中粮方圆府项目现场，今年9月份交付（摄影：赵楠）

主城区还有哪些楼盘经历去化之殇？

遭遇同样困境的还有普福、浦沿和奥体板块中的楼盘。

其中，普福板块楼盘扎堆，竞争激烈，尽管去年年底大打价格博弈战，但是收效甚微。保利梧桐语去年12月1日开盘，推出384套房源，至今仅售出116套，成交3成。

杭州主城区部分去化较慢的楼盘（截止5月27日）

浦沿板块的绿城巧园，更是多次易价，将楼盘的均价从首开21000元/㎡，降到17500元/㎡，相当于打了8折。尽管如此，巧园至今也只是售出116套，交出4.5成去化的成绩单。比巧园位置好一些的之西湖，蓄客长达半年之久，今年1月11日首开，在屡屡价格促销的情况下，目前也只去化了4.4成。

同样是滨江的楼盘，位于西兴板块的瑞立东方花城，早在2012年底就已经开盘，累计推出551套房源，至今只成交了254套，销售率不到一半。

当然，最惨的要数杭房·东方御府，该盘原名江南御府，自去年年底以来，曾长达数月零成交。4月3日，杭房与欣盛联袂召开新闻发布会，宣布由欣盛接手江南御府的整个营销工作，并更名为东方御府。然而，欣盛接手至今，已经超过一个半月，也只成交了1套房子。此前，在发布会上，欣盛房产总经理李晓桃透露，东方御府今年的销售目标是10个亿。