注①：前五月有18个新盘领出预售证，其中14个已正式首开；

注②：天阳·晴朗开盘迄今不足一个月

文/好地研究院  方晓泉

导读：

第一，首开盘供应量有多少？

第二，去年拿地开盘有多少？

第三，老盘，新盘，谁更难卖?

第四，亏本首开有多少？

第五，谁开盘最快？

第六，谁卖得好？谁卖得差？

拿地后快速开盘，是去年杭州楼市新兴起的市场特征之一，今年，这个情况如何呢？

好地研究院对今年首开新盘进行梳理和分析。

第一，首开盘供应量有多少？

前五月，杭州八区共有18个楼盘首次领取预售证，共领出7368套住宅（含加推），占前五月八区新领预售证的住宅总量（29183套）的1/4。

18个新盘领出预售证的总面积为74.6万方，占这18个楼盘总体量的32%；

前五月杭州八区所有楼盘的预售证可售面积为1291万方，18个新盘的占比仅为6%。

这18个盘中，已开盘的有14个，还有4个未正式开盘。

2014年新领预售证房源去化情况

第二，去年拿地开盘有多少？

2013年杭州八区的成交宅地共113宗，大约96个楼盘，其中，已经领出预售证的有25个（其中2013年已有7个开盘），实际开盘21个。

剩余71个盘中，预计6月份约有8个计划首开，包括赞成赞城（已开盘）、赞成杭家、佳源名城、中天之江诚品、中旅紫金名门、联合畔上居、新城山语院、恒大帝景等。

第三，老盘，新盘，谁更难卖?

前五月，18个新盘中，已经有成交的14个新盘，平均去化率仅为30%，但这并不意味着首开盘比老盘更难卖。以相同口径计算，2014字头的预售证（29183套、327万方），去化6110套、68万方，按套数计算，去化率为21%。可见，首开盘的成绩高于平均水平，比老盘更“优秀”，虽然这个“优秀”幅度微乎其微。

2014字头预售证去化情况

注：14个正式首开楼盘平均去化率为30%

第四，亏本首开有多少？

好地研究院测算，今年首开的楼盘中，有三个楼盘亏本首开。三个项目均是高价地。其中，绿都·南江壹号亏损率高达27%；九龙仓君玺亏损18%；杭钢紫玉福邸微亏。

前五月首开楼盘利润估算

注①：测算公式为：利润率=（成交均价*85%-（地价*（1+0.1*开发周期）+3500））/成交均价

第五，谁开盘最快？

成交的低迷，使开发商放缓了推盘节奏。前五月的14个首开楼盘，拿地到开盘的平均周期是3.3年。由于联合柳浪东苑为2000年拿的地，剔除掉该项目，平均周期是2.4年。

而拿地1年以内开盘的快销盘四个，占1/4。其中，外来大鳄和本土房企各两家。开盘速度最快的是莱蒙·水榭春天，拿地到开盘仅8个月。

前五月首开楼盘开盘周期

第六，谁卖得好？谁卖得差？

卖得较理想的有莱蒙·水榭春天和绿都·南江壹号，去化率均在六成以上。其中，绿都·南江壹号位于萧山南部卧城板块，以15000元/㎡的价格低开，开盘迄今约一个月，就已经去化了六成。不过万五的价格让人想起去年9月该区域抢地大战中的恒大和农工商，他们拿地价格在10000元/㎡左右，此次绿都把价格压低出货势必让这两家大鳄十分被动。

卖得不理想的有九龙仓君玺、中大普升、金地申花里。迄今去化率都没有超过10%。