今年的新房市场销售不畅，也导致了不少板块的成交低迷。好地研究院统计出杭州今年以来整体成交低迷的板块，选出成交量最少的5个进行分析。

2014年迄今成交量最低的板块TOP5

（统计截止7.20）

注：钱江世纪城不包括滨江·金色江南

2014年迄今成交量最高的板块TOP5

（统计截止7.20）

今年以来，杭州八区成交排名前五位板块的成交量，是成交排名末五位板块的10倍多。分析前五和末五板块，有如下几点区别：

第一，价格体系不同。前五位板块的均价在一万左右，而末五位板块基本上在一万九左右。

第二，项目数量不同。前五位板块的楼盘数量较多，尤其是前三位的板块（闲林五常、临平新城、临平北），板块范围较大，项目众多，库存高。相比之下，后五位板块的楼盘数量较少，库存小。

第三，是否降价影响成交。前五位板块中，多个项目进行降价或低开。而后五位板块，今年均未降价。（注：钱江世纪城的滨江·金色江南于7月18日低开，但还未显示实际成交，因此不列入本文统计范围）

这几个板块为何不降价？好地研究院分析，有以下几点：

首要的原因是这些项目地价较高，不乏板块“地王”，按照当前的价格测算，已经有多个项目亏本，因此难以降价。

其次，有些项目是老盘，或许担心降价会造成老业主的不满。比如滨江，善于低开，却不“擅长”降价。

第三，有些项目体量较小，资金压力不大，缓慢销售也不会有很大影响。

注：利润测算按照资金成本10%/年、建安成本3500元/㎡、税费12%、营销成本3%

除了价格等因素，末五位板块自身的一些不足，也是导致其内部销售不畅的原因。

（一）钱江世纪城

2014年钱江世纪城板块成交情况

注：去化周期按照面积计算

钱江世纪城成交惨淡，半年多来，每个楼盘均只成交一二十套，在售的三个楼盘一共仅成交58套。

原因分析：

①钱江世纪城的配套建设进度较慢。商业、教育等配套不足；

②人气不足，钱江世纪城的办公楼大部分还在建，没有企业进驻，人口导入还不足；

③相邻板块房价更有优势。和钱江世纪城相邻的奥体板块，位于主城区、地段更好，房价已经接近钱江世纪城。因此钱江世纪城的一些客源被奥体板块截走。

（二）下城北

2014年下城北板块成交情况

板块范围：下城区北部。德胜快速路以北，上塘河以东，秋石-石大-同协路以西

今年以来，下城北板块的6个楼盘共成交253套、2.9万方，平均每个楼盘仅42套，且没有一个楼盘超过100套，最高仅成交了73套。

比如滨江万家星城。2009年楼市高点开盘的万家星城，在楼市火爆的2009-2010年，卖了2600套左右，2011年至今的3年半，总共成交不到700套。

原因分析：

①配套不完善：商业配套均未投入使用，中大银泰城（年底即将开业）、新天地、西联广场；

②教育资源不够优质；

③交通受限：板块内虽然有东新路和石桥路两条主干道，但均为南北向，板块内部铁路穿过，影响了板块内部的东西向交通

④市容杂乱：一是农居点较多；二是厂房、重型车多；三是多条铁路线分布在板块内部。

（三）之江转塘

2014年之江转塘板块成交情况

之江板块八个楼盘平均成交41套，成交量最高的之江悦，今年也仅成交62套。

原因分析：

①地段远离市中心：之江板块地处杭州市的西南角，距市中心武林广场13公里，是杭州主城区最偏远的区域；

②交通不便：由于之江被西湖群山阻隔，目前，仅依靠之江路和市中心联系；而之江大桥仅仅通往滨江且收费；今后，紫之隧道也要先通往交通拥堵的城西才能转到市中心；

③人气不足：之江板块以休闲度假为主要功能，没有设置产业和办公集群，进驻的企业少，人口导入不足；

注：据悉，中海定山府（即篁外）降价后的真实成交情况较理想。

（四）三墩板块

2014年三墩板块成交情况

截止目前，今年三墩板块共成交176套。

原因分析：主要原因是在售楼盘少。三墩板块上半年的主力楼盘只有一个紫郡，紫金名门刚刚开盘不久，成交也不甚理想，而金地自在城已经是尾盘，仅别墅在售，紫藤苑只有数套库存。

（五）田园板块

在售三盘中，田园牧歌去化尚可，但库存大；田员外去化少，只有23套，库存也高，还有655套，按照今年以来的去化速度，消化周期达183个月。

原因分析：

①配套不足：田园板块没有商业综合体，缺乏成熟的商业配套；

②板块定位冲突：同时是中高端楼盘和公租房的集中区域；

③缺乏热点楼盘，因而缺乏关注度；

④价格显著高于周边板块。