文/好地研究院 方晓泉

未来科技城商住项目体量（万方）及楼面价（元/㎡）

一般而言，目前在同一个板块，首次开盘的楼盘，由于基本上是在过去的一两年内拿到的土地，其土地成本一般相差不大，很少有超过一倍甚至几倍的，所以价格战一般也在10—20%的价格区间内，但是这个规律被未来科技城的EFC打破了。

8月16日，建工·欧美金融城（EFC）的住宅组团“西溪丽晶”首开，均价1.1万元/平米。据开发商公布的开盘结果是400套左右房源售罄。这个结果，是今年以来数一数二的销售业绩。

建工的出价，比附近的富力·西溪悦居低了一大截，后者的精装均价为1.7万元/平米，建工在此基础上打了65折。即便扣除号称2500元/平米标准的精装修，也打了75折。

1.1万元/平米，重塑了未来科技城的新房价格体系。

建工的底气在哪里？

在地价！在仅1060元/㎡的楼面价。

建工在未来科技城一共拿了3宗地块，总金额7.8亿，总可建面积约74万方，平均楼面价1060元/㎡。其中，住宅可建面积约20.7万方，商业可建面积约53万方。

欧美金融城鸟瞰图

而相比之下，富力的拿地成本要高一大截。其在未来科技城一共拿了5宗地块，总金额24亿，总可建面积44.5万方，平均楼面价5418元/㎡。其中，住宅可建面积32.8万方，商业可建面积约11.7万方。

在未来科技城，像建工这样，项目的商业比重远高于住宅的情况比比皆是。相同情况的还有奥克斯、宝力、万通、合源、西房、巨化等6家。

这类项目源于未来科技城的产业政策特色。产业兴城，政策向引进新兴产业倾斜，引进人才倾斜，所出让的项目宅地和商业，往往综合在一起一个看上去很低的价格，让宅地项目赚钱，以此来补贴商业项目的较高开发成本。

比如宝力，其今年拿下的商住地块，有以下相关要求：①商业部分只允许建设集预防、康复、教学和科研于一体的国际健康服务设施；②竞得土地后三个月内引进专业运营机构，需具备累计经营过2000个以上床位的国际知名健康医疗服务经验；③须引进2名院士领导的团队参与，其中1名院士任专职领导，团队中享受国务院特殊津贴专家不少于8人，教授不少于30人，竞得土地三个月内确认。

于是，常规的开发逻辑就是，依靠住宅销售回笼资金来支持商业部分。商业项目，尤其是超高层办公大楼或五星级酒店，投资总额高、建设周期长，对资金的要求高。因此，这类项目的住宅部分通常会先行销售，并且往往会低价出货。

目前建工开出板块低价，完全是看当前的行情，先出货回笼资金再说，这次出货400套，粗估大概有近5亿的资金回笼，土地款的60%已经回收了。

未来科技城商住项目

在这样低价“倾销”的逻辑下，像富力这样，以宅地为主，拿地价较高的项目，反而成了“小众”，处于被动，相同情况的只有合景泰富和新城控股两家。

这类项目的特征是拿地成本较高——去年的土地市场竞争激烈，相比商住用地，纯宅地的门槛低，竞争激烈，成交溢价率较高，如新城、合景，都在成本线附近拿地，无法做到上述商住项目的低价。

未来科技城住宅项目

EFC的开盘，不仅仅是打响了两个项目之间的价格战，还代表着未来科技城两种不同类型的项目之间的“另类”价格战。

未来科技城项目布局