文/好地研究院 方晓泉

今天下午，杭州主城区3月份以来首场含宅地出让会举行，四宗地块成功出让，吸金39亿。杭州楼市再添两家外来房企，北京英蓝、江苏雨润成功入杭。【进入直播回顾>>>>】

其中，大关单元B1/B2/R21-C01地块现场竞价较为激烈，经过27轮竞价，北京英蓝击退绿地&浙商建业联合体，以157500万元竞得，楼面价为13315元/平方米，溢价率为12%；彭埠单元R21-10-1地块由雨润以底价加价100万元竞得，楼面价10721元/㎡；

此外，彭埠单元R21-11地块仅经过1轮报价，由德信房产以127168万元竞得，楼面价为10620元/平方米，溢价0.2%；【城东新城宅地解读>>>】

杭州市湿地单元B-32地块由东部湾总部建设基地以64355万元直接竞得，楼面价4071元/㎡。

今天的出让会，可以观察到杭州土地市场上两大力量的强弱程度。

一、外来房企入杭趋势未减

2013年开始的外来房企入杭潮还在持续。

算上今天的英蓝、雨润，2014年已经有9家外来房企首次入杭，此前的7家分别是方兴、卓越（首次拿宅地）、厦门航空、云南凯华、四川春风、上实发展、北辰实业。

9家今年新入杭房企拿地额一共84.7亿，占今年迄今为止杭州八区宅地（含商住，下同）成交总额的22%。

另外，在2013年新入杭的房企，如景瑞、融信、合景泰富、新城、阳光城、宝力等，也在2014年继续补仓，拿地额共97.8亿。

也就是说，2013年以来新入杭的房企，在2014年拿地金额共计182.5亿，占比达48%，接近半数。

由于春节后土地市场变冷，如果把春节后的土地出让作为独立的时间单元进行比较的话，我们发现，新入杭房企拿地额占比为30%。

新入杭房企拿地金额占比情况

二、房企补仓季来临了吗？

虽然目前杭州开发商的重心都放在如何去库存，但其中有些开发商已经到了需要补仓的时候，尤其是项目去化好的。

以德信为例，目前其在主城区的项目，除了钱江府是新盘，其余均为老盘，并且，通过北海公园和东望的降价促销，德信去库存的效果明显。对于德信来说，当下正是到了补仓的时候。

近期还有可能补仓的开发商有莱蒙、中海、景瑞、保利、远洋、金地等。其中，莱蒙在主城区唯一的项目水榭春天即将卖完；在限购放开后，中海的篁外、寰宇天下和西溪华府成交都在增加，而目前仅剩御道路壹号一个项目；景瑞在杭州的三个项目都处于销售状态，且在主城区只有一个项目。保利和远洋都没有新盘，而近期成交都很不错，补仓动力加强。

市场的复苏需要成交量增加来带动，只有大量的开发商消化完库存开始进行补仓，土地市场的复苏才算真正到来。

三、今天的结果显示回暖还需时日

从两宗纯宅地的出让结果来看，土地市场也还未回暖，仍然“冷”，表现在：

1、具有风向标意义的城东新城宅地，没有竞争，均直接成交。雨润直接拿地，德信也仅经过1轮即拿地。好地研究院测算，以10600元/平米的地价，目前区域内1.8万元/平米的房价，德信和雨润的利润空间不大。

2、相比市场高点，彭埠宅地的成交地价打了七折。德信的楼面价为10620元/㎡，雨润为10721元/㎡，这个价格，相比去年淮矿拿下的城东新城地王（楼面价14711元/㎡），打了大约七折。

3、更多的开发商还处在观望期，甚至没有报名。拿地的两家房企，雨润要入杭，利润可以少一点；德信在板块内有项目，且在快速去化，补仓在情理之中。

今天的出让会上也有“热”的一面，表现为：长乐商住用地引起了较激烈的争夺，报价持续了27轮。

但长乐地块能够引起竞争，很大一部分原因是地块的商业前景好。体现在：

①地铁上盖。地块位于规划3号线香积寺路站之上，将来交通便利。

②商业氛围。地块紧邻远洋·大运河商务区、绿地·中央广场、万通中心等商业综合体，这几个项目共同构成了运河商圈，可以预见，这里的商业商务氛围将会十分浓厚。

③绿地、浙商建业、北京英蓝，均擅长商业地产开发。其中，绿地已经在地块的北侧拿了3宗商业地块，打造绿地中央广场，这次和绿地联合的浙商建业是复星旗下，目前正在共同开发城北新天地，而北京英蓝开发的英蓝大厦写字楼的名气较大，位于北京金融街，进驻办公的企业很多是世界五百强。

住宅要考虑高周转，只能以目前的房价地价比来决策，而商业有所不同，考虑的是未来，看的是地段，尤其是持有型物业、地铁物业等。尤其是这宗地块位于还处于规划中的3号线之上，可以说明英蓝看的是2020年之后的市场。

而将来只要价格合理，地块的住宅去化应该不是问题，而通过住宅部分的销售回笼资金，来提供商业开发，也是企业常用的开发方式。

虽然竞争激烈，但是溢价率并不高，仅12%，综合楼面价为13315元/㎡，如果商业部分参考绿地中央广场二期，按9500元/㎡算，住宅部分的楼面价为1.9万元/平米。加上10%的财务成本、4500元/㎡的建安成本、12%的销售税费、3%的营销及综合成本，毛坯至少卖到3万元/平米才保本，而目前远洋公馆的均价约在2.9万元/平米，因此，住宅部分获利并不容易。但从项目整体来看，商业部分未来预期增值空间高，从长线看，盈利前景还是值得期待的。