写在前面：

2009年7月23日，义乌小商品城豪掷18.9亿，拿下钱江新城南星单元地块，成交楼面价高达20650元/㎡。这块地的出让，拉开了时隔多年未出现的杭州宅地市场楼面价超2万元的序幕。此后，杭州地王频频产生，地价不断创出新高。

2009年至今，杭州楼市已经出现了15个楼面地价超过2万元的项目。

限购的放开，70 /90限制的“消失”，使人们对高价房，大面积住宅的关注升温，那些地王地块，如今怎么样了呢？

为此，住浙网推出“2万楼面价地王命运调查”系列报道，将通过上、中、下篇详细阐述2009年至今超过或接近2万楼面价地王如今的生存状态，今天推出的是中篇：

2010-2012年：史上最严厉调控背景下的地王潮

回顾：

2009年：“土壕”的开始，跌宕的命运

本文导读：

1、2010年篇

九龙仓君玺：销售瓶颈如何破？

西溪明珠：“和平解放北京”之战何时“开打”？

2010年地王月的启示

2、2012年篇

钱江新城两大地王项目何时面市？

文/住浙网研究员 倪陈露

始于2010年4月中旬的“国十条”，以及随后的“国五条”、“国八条”，开启了杭州乃至全中国楼市史上最严厉的调控周期。然而，伴随调控升级，杭州土地市场却骤然升温，地王频现。

在2010—2012年的史上最严厉调控背景下，杭州楼市出现了5个地价超过2万元/㎡的项目。这三年，杭州楼市经历过尴尬与困境，经历过疯狂，也经历过错愕。

有三个词可以概括这三年的地王成交史：过热、触底、反弹。

无论是跌宕起伏的2010年、史上“冷销”的2011年，还是地王再次抬头的2012年，在延续了2009年土地市场的疯狂之后，这些地块注定被杭州土地市场铭记：

昔日文晖地王蹉跎岁月4载后，九龙仓君玺如何突破销售瓶颈？

滨江一改往日低调高价拿下的凯旋门和西溪明珠，特别是后者，作为曾经的杭州地王，“和平解放北京”之战何时“开打”？

12年中海在钱江新城连下三城，三块地实际楼面价超过了西溪明珠，实至名归的杭州地王如何演绎？

2010年11月，杭州楼市共拍出5个地王，疯狂的“地王月”又给了人们什么启示？

2010-2012年杭州楼面价超过2万元/㎡项目一览

2010年篇：

九龙仓君玺：销售瓶颈如何破？

“喜欢香港，爱上九龙仓”，从2013年下半年开始，这句广告语出现在杭州市区很多道路上，也使“九龙仓·君玺”这五个字被大众所熟知。

2010年3月，九龙仓拿下君玺地块，24621元/平方米的楼面价，也刷新了此前由绿城西子杭州御园保持的杭州宅地新纪录。

九龙仓君玺鸟瞰图

然而，这个拥有“杭城核心CBD、双地铁入口、双河环绕、8000㎡法式皇家园、2000㎡顶级会所”的“市中心绝版地块”楼盘。2013年底，君玺终于计划开盘，却有消息称，当时杭州正限制单价4万元/㎡以上价格的楼盘领预售证，就这样，君玺又一次“爽约”，然而这一次，可以说君玺也错失了一次开盘“良机”。

因为在这之后，从今年年初至今，杭州楼市深陷下行周期困境，楼市表现一度不尽如人意。在这样的大背景下，3月20日，君玺召开发布会，宣布开盘，折后3.79万元/㎡起。

然而，在“以价换量”普遍的杭州楼市，九龙仓的诚意并没有能够吸引更多购房者的青睐，导致君玺虽然“成功开盘”，却无法做到“快速去化”……

西溪明珠：“和平解放北京”之战何时“开打”？

作为滨江今年四大战役的最后一战—— “和平解放北京”，西溪明珠的开盘时间定在金色江南之后。然而，时隔金色江南首开过去近两个月，西溪明珠却仍未有确切的开盘消息传出。

截止目前，西溪明珠是杭州主城区唯一一个纯排屋项目，由于其邻近西溪湿地和老和山脉，再加上1.0不到的容积率，使得该项目确实具备了豪宅的基因。

当年滨江一改往日稳健的作风，以高价激进拿下杨家牌楼地块，也正是为了丰富其在杭州的产品线，将杨家牌楼地块打造成为滨江在主城区的纯低密度产品。

从拿地那一刻开始，滨江想将西溪明珠做好的决心就可见一斑。“数年磨一剑”，西溪明珠的诞生过程也比普通楼盘“慢半拍”。

“这是我看到过的最好看的石材立面。”与住浙网研究员一同前往西溪明珠实景样板房的同伴这样称赞项目外立面。据该盘相关负责人介绍，西溪明珠米黄色的石材全都空运自沙特阿拉伯，十分珍贵；除此之外，地源热泵、户户赠送电梯等配置，也可以看出滨江在西溪明珠内部打造上确实“煞费苦心”。

然而，在产品上倾力打造的西溪明珠，却也不得不面临市场下行周期所带来的“想开开不出”的尴尬局面。作为高端房源本身就有去化慢的难题，更何况西溪明珠拿地四年未开盘，成本之高可以预见……

很多人印象当中关于西溪的画面，是葛优坐在摇橹船里，抿一口龙井茶，望着窗外的风景。西溪，且留下。留在西溪，成为了很多人心头的一个梦。而西溪明珠，无疑是这部分人梦中的真实存在。

但是，住浙网研究员从项目负责人处了解到，西溪明珠具体开盘时间未定，“还要等领导安排”。看来，想到等到已经爽约N次的西溪明珠“揭开神秘面纱”的那一天，还需静静等候。

2010年地王月的启示

一个月拍出五个地王，这是什么概念？在史上最强调控的背景下一个月拍出五个地王，这又是什么概念？

2010年，在调控严厉程度几近无以复加的大背景下，杭州的土地市场频创新高。尤其是临近年底，在中央“二次调控”和杭州版限购执行细则、以及浙版预售金监管重重政策重炮轰击之下，杭城土地在11月份突然迎来大放量，而且屡屡拍出天价，出现了骤然爆发地王频现的局面，共拍出5个地王：

(1)11月23日，深圳宝龙7亿竟得下沙45号地块，楼面价10281元/平方米，创下沙楼面价纪录（商业）；

(2)11月25日，滨江集团18.06亿竟得杨家牌楼地块，楼面价25735元/平方米，创下了杭州主城区住宅用地楼面价纪录；

(3)11月25日，绿城和西北海航18.06亿竟得蒋村52号地块，楼面价17196元/平方米，创下了西溪蒋村板块楼面价纪录；

(4)11月25日，喜来登1.3亿竟得之江49号地块，楼面价37069元/平方米，创下了之江转塘楼面价纪录(商业)；

(5)11月30日，雅戈尔12.56亿竟得申花56号地块，楼面价18114元/平方米，创下了申花板块楼面价纪录。

除了上文提到的杨家牌楼地块以外，在这五个地王中，雅戈尔申花地王在去年6月“毫发无损”地交还给了国土局，与此同时，雅戈尔为此付出了4.48亿元的合同定金赔偿款。该地块后来被景瑞收入囊中，也就是现在的申花壹号院项目。

2010年的杭州土地市场，留给了市场一系列错愕的表情。在全年整体推地量较09年少的情况下，就算面对最严厉调控，开发商拿地的热情不减，同时也表现出了他们对于市场未来预期偏乐观。

然而，地王的运作远较于普通项目复杂，对于开发商的前期成本投入也要比其他项目大得多。更重要的是，楼市如股市，开盘节点能够恰逢“牛市”，需要的还有运气。

地王在拍下的那一刻是香饽饽，但是谁也不知道，在什么时候它又会变成烫手山芋。

2012年篇：

钱江新城两大地王项目何时面市？

经历了2011年的低迷与彷徨后，杭州楼市在2012年下半年开始回暖复苏。由此，时隔2年之后，杭州土地市场再现楼面价超过2万元/㎡的项目，也就是现在的中海御道路一号和杭房南星桥地块。如今人们关心的是，拿地近两年，这两个项目将在什么时候首开面市呢？

御道路一号项目原本定于去年年底首开，因为高价房预售证申领受限，被迫延期。迁延数月，预计御道路一号近期就会首开面市。

御道路一号由四宗地块组成，其中三宗地块由中海以55.8亿元的价格在2012年竞得。三宗地块的平均楼面地价为18142元/平方米，减去无偿配建的保障房面积但不计其建安成本后，实际楼面地价为26607元/平方米。

此后，中海在2013年再度出手，以17106元/㎡的价格拿下相邻地块，这四宗地块加在一起，占地150亩，总建筑面积高达50万平方米，是钱江新城乃至整个杭州市中心，体量最大的楼盘。

相比之下，杭房南星桥地块目前一切都还是个“迷”：该项目由本土房企杭房在12年底竞得，当时楼面价为22491元/㎡，比09年的钱塘印象还高了2000元/㎡。时隔近两年，杭房南星桥地块无任何消息传出。

住浙网研究员一行人近期进行实地探访时发现，这块地目前还处在杂草遍野的状态，毫无动工的迹象。附近居民已经自动将这里转化成为了他们的“菜地”，“昔日地王”没有及时变成“江边豪宅”，倒是成了“蔬菜供应地”。

最近市场回暖、政策回暖，这些昔日的地王，能否迎来新的机遇？住浙网将继续追踪调查。