文/好地研究院 方晓泉

编者按

时隔六个月之后，主城区宅地市场终于开闸了。其中，江苏雨润和本土房企德信房企分食城东新城宅地；北京英蓝经过27轮竞价拿下了大关商住用地。

有两家新的外来房企入杭，还有一宗地块引发了激烈的竞争，这不禁引发了外界的较大关注和探讨：土地市场回暖了吗？

好地研究院认为，虽然外来房企入杭的趋势未减，想要补仓的房企依然众多，但真正出手的却又寥寥。土地市场要真正回暖，需要跨越两道门槛——高库存和高地价。

首当其冲的便是高库存。目前，杭州的显性库存和隐形库存分别是多少？去库存到什么阶段才是合适的拿地时机？

（注：显性库存指领出预售证的可售面积，隐性库存指未领预售证的供应潜力。）

一、显性库存攀升趋势未减

目前，杭州八区住宅显性库存（即预售证可售面积）为1151万方，比年初的960万方，上涨了约两成。比2013年初的770万方，上升了约五成。

库存的升高，反映在供求关系上，就是供大于求。自去年9月到今年8月的一整年内，杭州八区住宅新增供应大于成交的月份多达11个（唯一供小于求的2月属于春节周期）。甚至在刚刚过去的8月，尽管限购放开使成交量暴涨，但也不及新增预售证释放的供应量。

二、降价是去库存的唯一出路？

今年，杭州价格战的战火，主要集中在五大板块或区域，城北区域的祥符、北部新城、崇贤，城东新城，城西的未来科技城，萧山的南部卧城，余杭的临平北。

好地研究院统计，城东新城（普符&牛田&笕桥&天城&彭埠）、城北（祥符&北部新城&崇贤）、临平北（余杭经济开发区）、南部卧城、未来科技城，这五大价格战板块的库存同比去年9月，增加了约140万方，约占杭州八区（350万方）总增加量的四成。

因此，高库存导致价格战，降价是当前去库存的唯一出路。

三、1300万方隐性库存袭来

除了显性库存之外，构成楼市总库存的还有隐形库存——未领预售证的潜在供应量。

从2013年1月到2014年6月的18个月，杭州八区一共成交了145宗宅地（含商住），出让面积共计10614亩，住宅体量高达1513万方。

这145宗地块将转化为约121个项目，其中，已经领出预售证的32个，约占1/3，截止目前，31个项目去化了约66万方，仅占1513万方的4%。而剩余的供应潜力为1447万方。

这剩余的1447万方的供应潜力中，已领出预售证的有116万方，待领预售证的有1331万方，这部分即隐性库存，比目前杭州八区显性库存还要高出约200万方，按照拿地到开盘一年时间算，将在今年四季度到明年上半年的10个月之内出货。

四、去库存到什么阶段适合拿地？

接下来的半年到一年内，是去库存的关键阶段。那么，去库存到什么阶段，适合出手？

好地研究院认为，当新房销售额和土地出让金达到资金平衡点时，土地市场的活跃度高，也就是说，当新房卖到收回了土地成本，出手拿地的开发商会增加，此时竞争会趋于激烈，地价会上涨，因此，拿地时间节点可以在这个平衡点之前。

以城东新城的项目为例，目前的地价按照1.06万元/平米为标准，房价水平为1.8万元/平米，那么，当项目整体去化率达到六成之前，可以出手拿地。

以库存量同样很大的申花为例，地价水平为1.5万元/平米，房价在2.2万元/平米左右，因而可在整体去化率达到7成之前拿地。

附：首开楼盘去化情况

注：统计范围仅为2013年起拿地项目