一张图预示拿地季将开启,2016上半年形势会怎样?

核心提要:

2-8月:土地结冰期

8-9月:冰融阶段

10-1月:阳春到来?

2016年年初景象:不确定性

文/住浙网  谢晓峰

9.30的央行银监会重磅利好,预示着楼市基本面将迎来较大的变化。

回望这三季度以来杭州土地市场大起大落的行情,我们发现,今天,政策之手突然又把市场带到了一个新的起点上,反弹一触即发……

2-8月:冰封

今年1月出现拿地高峰之后,春节后随着新盘连续降价,杭州土地市场迅速降温,主城区甚至有7个多月没有地块出让。

在部分区域,地块流拍的现象也不鲜见。最近主城六区成交的地块,大多因为降价幅度较大而有了买家。

出现土地结冰期的情况,主要有以下原因:

1、销售不畅导致销售速率下降,周转率急速下降使开发商:缺乏拿地的资金,更缺乏拿地的信心。

2、而那些普遍采取降价去化并取得成效的的开发商们发现,房价虽然降了,做地单位却大多不肯降价或者降价幅度不大,出现地价和房价严重的“底背离”现象,按照目前的地价和房价的水平,开发商即使零溢价拿走,也将亏损。

于是观望成为无奈也是最现实的选择。

杭州八区1-9月土地成交金额、体量走势图


8-9月:冰融

随着时间的推移,买卖双方的力量博弈正在按照内在的逻辑不断演化:

1、对做地单位来说,土地推不出去,做地单位和地方政府就面临较大的资金压力。冰冻时间越长,压力越大。上半年还可以勉强支撑,到了下半年,尤其是接近第四季度之时,价格松动成为越来越多做地单位的无奈选择,房价带动地价向下调整成为趋势。

2、对开发商来说,随着新盘降价普遍化、库存持续下降,部分开发商手上的现金流开始好转。尽管多数还在持续观望,但是少数实力强,去化速度快,又没有拿高价地的开发商,却开始试探性看地、拿地。

这两种趋势在第三季度交汇,土地出让价格随着实际的供求关系自然降落,市场力量开始发生决定性的作用。

10-1月:阳春?

以上两种以市场为主导的力量持续生长,使冰冻开始融化,市场开始走向新的周期。

正在这当口,政策之手突然现身,先是地方政府不断拆除买房的禁令,限购全面取消,9月30日,央行银监会更是重拳出手,联手救市,贷款限制得到大幅放宽,并且利率最低可到7折。

至此,市场人士才认识到,央行层面的救市真正开始了。而此前地方政府的救市,仅仅是救市大框架里第一步而已。

可以预估一下,随着重磅救市政策在四季度的不断落实,市场又将因政策干预而改变原先的运行轨迹,以下两个趋势成为可能:

1、成交量持续增加并连续维持高位。

2、新房价格优惠减少或者幅度缩窄。

周转率的加快,直接导致开发商手上有更多的现金流,价格优惠的逐渐缩减将使房价从底部回升,使房价地价的背离幅度得到部分修复,增加了一手土地交易活跃的可能性。

好地研究院追踪了自08年以来的土地和新房成交数据在月份上的相关性,发现,成交量暴涨到最高点的月份,离土地市场交易金额最高点的月份,一般滞后3-6个月。

(点击浏览大图)

有市场人士认为这一时间上的相关性,是基于过去周期而产生的,如今天量库存压顶,很难再重演。

可是,目前的事实是,一级土地市场由地方政府独家运行,政府利益深陷房地产之中,这一性质六年来没有变化,因而此次的救市,部分内容与08年年底相似,在此情况下,成交量上扬、新房价格继而上涨,从而导致土地市场交易金额暴涨,这种08年到09年的经典情形是否重现呢?

当然,历史永远不会是简单的拷贝,这个问题将会在未来12个月内予以应验或者证伪。就当前而言,政策调控从“压房价”走向“托市”的重大转变之下,因为供求关系的变化,因为对后市预期的变化,购房者,开发商在银行“输血”的支撑下,市场将引来一段“人为”的反弹行情。考虑接下来的春节因素,包括两个交易黄金月份(10月和5月)在内的未来9个月,可能是一个新房销售的黄金窗口期。

在此情况下,由于市场短期上行的确定性增加,在放量了2个月之后,很可能在10月份或者11月份产生年内的新房成交套数最高点,从而在明年4-6月份,很可能出现土地交易活跃的场面。

按照此推算,在房价与成交量还没有反弹到前期高点的时候,土地市场将有可能出现一个较好的拿地时机,这个拿地的时间之窗很可能在今年春节前这段时间,也即未来的四个月内。

2016年年初景象:不确定性

今后几个月内拿地的开发商,第一个要考虑的是出货时期的市场形势。他们的出货高峰期,应该在10多个月后的2016年上半年。在那个时点的不确定因素,从悲观的角度看,在于:

1、实体经济增速继续下行,股市已经运行在较高的位置,上涨乏力,后续刺激经济的措施减少或者刺激效应递减;

2、在刚需为主导的新一波消费热潮之后,市场又到了休整的时候,后续成交量持续下降,去化开始变慢,价格压力渐增……

而从乐观的角度说,如果实体经济见底回升,股市红火,后续楼市购买力能力超预期,这将为2016年增加不少幸运的砝码。

这些多空双方的分歧,恰恰说明“在第四季度拿地”不会成为所有开发商的共识。

然而,机会往往被少数人把握。

在人们对前景分歧中,先下手拿地的开发商,往往是基于这样的判断:虽然政策导致的楼市反弹持续时间存疑,但是先下手为强,争分夺秒地抓住窗口期,哪怕是一个小周期中开启的窗口机会。

而最终证明这部分开发商是否抓住了窗口期,是否把方向做对了,很大程度上还是取决于政府托市的力度和决心。