编者按：
11月22日，位于超山风景区的东晖·龙悦湾迎来首开，据悉，300套房源当天去化九成。
与杭城今年诸多的首开楼盘不一样，龙悦湾之所以值得被重点提及，是因为该盘不到4000元/平方米的首开均价，几乎把杭州房价一夜拉回到十年前。要知道，早在2005年，直线距离更远的下沙沿江东区，房价就已经卖到了4000元/平方米以上。
龙悦湾不到4000元/平方米的首开均价，几乎把杭州房价一夜拉回到十年前
龙悦湾像是一面镜子，它照出了这么多年杭州楼市的尴尬之处。这个前不久刚被宣布为明年G20举办地，而在更早的时候则被确立为2022年亚运会东道主城市杭州，俨然二线城市龙头，此前，更是以“房价一线城市”被广为所知。
但是，在走过本世纪初的“黄金十年”，自2010年走入调控周期后，杭州楼市就几乎成为国内一二线城市中波动起伏的典型。很多数据都指向一个“尴尬”的现实——在越过2010年的顶峰之后，这六年来，杭州房价几乎没涨，某些区域甚至有不小的下跌幅度。
那么，这六年来，杭州房价究竟经历了怎样的变化？哪些区域房价六年来不涨反跌？谁又表现得更为坚挺？更重要的是，杭州房价后续将如何走？
为了解答以上疑问，住浙网特推出“六年来，杭州房价有没涨？”系列调查，敬请关注。
今天推出第二篇：
【调查：六年来，杭州房价涨了吗？②】有板块跌幅超3成
回顾：
【调查：六年来，杭州房价涨了吗？①】是谁决定了房价不涨反跌？
本文导读：
1、多数板块均价下跌 代表：九堡、下沙
2、库存量小、土地资源稀缺板块上涨明显 代表：桥西、滨江
3、个别板块价格6年来持平 代表：申花
4、新兴板块正在崛起 代表：未来科技城
文/住浙网研究员 蔡骏
近日，住浙网研究员接到位于九堡板块的大家多立方来电，项目的10号楼预计将于12月中旬开盘共计120套，户型为89-139㎡，均价在14000元/㎡左右，算上还未开的最后2幢楼，该项目可售房源仅200多套。
回顾该项目的开盘史，2009年5月30日首开265套，均价8500元/㎡，开盘当日即热销，随后经过几次开盘巨幅增长，最高均价在2010年3月达到近18000元/㎡，而后在5年多的时间里一路下跌，直至今年12月开盘的14000元/㎡，下跌22%。
楼盘价格有涨有跌，辐射到各个板块亦如此。
住浙网研究员以2010年到2015年（截至12月6日）各板块住宅成交均价变化为样本调查，可以发现，房价涨跌分化严重，有的板块跌幅超过3成，部分楼盘甚至接近“腰斩”；但也有板块量价齐升，房价涨了两到三成，甚至还有些板块经过了6年的时间，价格几乎没有变化，最后还有些新兴板块正在迅速崛起中。
多数板块均价下跌 代表：九堡、下沙
杭城一些近郊板块以及配套不成熟又缺乏产业支撑的区域，通常在这6年里价格停滞或者下跌，例如下沙、九堡、临平北等板块，前些年提前透支了价值，后续配套又没有跟进，在库存日渐增多，去化压力大，购房者选择面越来越大的态势之下，就没有任何优势了。
6年来降价最明显的板块首当其冲是九堡，2009年5月，宋都阳光国际一期还只卖9000多元/㎡，而到了09年底，九堡沿江板块已经普遍涨到毛坯1.9万元/㎡，半年多的时间涨了100%-150%，堪称杭州当年涨幅最猛的区域之一，而到了2010年，同时也是九堡板块最风光的时刻，板块均价一度到达20686元/㎡的高峰，而后受调控影响，投资客退潮，无论是量还是价，九堡楼市都在回复其应有的正常水平。
统计数据显示，九堡板块2010年的成交均价为20686元/平方米，2011年的成交均价为19900元/平方米， 2012板块的成交均价为16128元/平方米。而今，九堡板块的价格基本在15000元—16000元之间浮动，据统计6年来跌幅到达25%。
板块降价最凶猛的一次还是在发生2012年12月20日，当时九堡项目德信泊林印象公布了促销房源的最终售价，起价13650元/平方米、均价14800元/平方米，相较其同年3月开盘时20000元/平方米的均价，均价直降5000元/平方米，相当于打了7.4折。而后同板块其他项目也跟进跳水降价，使得九堡板块瞬间成为“昔日黄花”。
另一个跌幅的原因在土地市场方面，九堡板块最近一次有土地出让还要追溯到2014年1月10日，当时昆仑拿下江干科技园北地块，楼面价6734元/平方米，也就是现在的昆盛肖邦项目，这也是目前九堡为数不多的新盘项目之一，该项目已经在几天前的房交会上迎来首开，令人意外的是，首开当日即推出多套特价房，据住浙网研究员计算，均价仅在1万元/㎡左右。
下沙板块也是降价重灾区板块之一，数据显示，2010年下沙板块共成交住宅6880套，均价15473元/平方米；在随后的几年里，整体成交价格逐渐下行，到了2015年仅成交3026套，并且多数项目不得不大幅降价清盘，所以均价下降至10076元/平方米，据统计，6年来，整个下沙板块房价下跌35%。
目前，下沙的房源主要以现房、准现房为主，比如金隅观澜时代，宋都晨光国际、保利东湾等。
高库存加上潜在供应量的不足，让这些板块内的楼盘竞争加剧。为了去库存、回笼资金，降价自然成为众多房企的唯一选择。
库存量小、土地资源稀缺板块上涨明显 代表：桥西、滨江
有跌就有涨。这六年来，尽管房价下调板块居多，上涨的板块也有不少。譬如，土地资源趋于稀缺的滨江和桥西板块，并且板块内为数不多的几块地在最近的土地市场上也表现出高人气。
亚运会和G20落户杭州、滨江接连拍出高溢价土地，近两个月来，滨江板块无疑是杭州楼市中风头最劲的区域。
滨江作为杭州房地产发展最为迅速的一个区域，同时也是房价相对坚挺的板块，2010年的成交均价为20595元/平方米，2013年上涨为24122元/㎡，2015年（截至2015年12月6日）的成交均价为22883元/平方米，6年间，房价最高点较之低点涨幅23%。
2010年随着政策利好和板块的成熟开发，较此前比较低的价格开始迅速上涨。
2012年3月6日，钱塘帝景拉开了滨江板块降价的序幕。当天，钱塘帝景紧急推出近200套89㎡中间套，由22000元/㎡的原售价，调整至均价17000元/㎡，其首开价为26000元/㎡。仅隔两天，中海·寰宇天下推出450套89平方米的小户型，其中边套均价18000元/平方米，中间套均价16000元/平方米。而在原先计划中，这批房源的定价是20000元-24000元/平方米。
此前一直保持坚挺的滨江板块价格底线被拉低至19000元/㎡左右，但是同时板块成交量也随之大涨。
随后在2013年板块内多个项目涨价（包括前面提到钱塘帝景和寰宇天下），板块成交价格一度达到最高值；
2014年伊始，杭州楼市进入了一个较长的下行周期中，但滨江板块的成交依然呈现出价格坚挺的喜人局面，而进入下半年，板块内的奥体区域率先反弹，旭辉城更是成为了限购松绑后首个公开表示要上调项目售价的楼盘，板块均价也随着小幅回升。
2015年滨江板块新盘入市不多，价格也稳定在22000左右。据住浙网统计，截止12月6日，整个滨江区住宅库存为2799套，而且在今年的新盘的供应方面，只有接下来12月份的嘉凯城杭州中凯城市之光将会首开。明年的话，绿城九龙仓及金茂拿下的几宗新地块不出意外也将陆续出炉。
另一个价格上涨的区域是桥西板块，以绿城运河宸园为首，加上板块配套环境的优势，房价呈一路上涨态势。
数据显示，桥西板块2010年板块成交均价为21432元/㎡，2012年下跌到20761元/㎡，在2013年强势反弹，均价又提升到24959元/㎡，而在今年，板块住宅房源均价直接飙升至28990元/㎡，成为该板块近6年来的价格新高点，同时相较板块2012年的最低点涨幅高达近四成。
今年桥西板块上涨态势明显，一方面是运河宸园的涨价热销，另一方面是均价9万左右的江南里首开，使得板块整体价格有明显上扬。
目前该板块住宅库存量为452套，而板块内新盘住宅供应方面，仅金地在11月20日以板块地价新高的价格拿下的一宗宅地。
由上可见，库存供应量少，土地资源较为稀缺，地段优越以及配套正是板块价格上涨的推手。
个别板块价格6年来持平 代表：申花
杭城还有一些板块，虽然价格在近几年期间时有起伏，但是6年后板块均价却和6年前大致持平，没有上涨也没有下跌，例如申花和丁桥板块。
回望近几年杭州楼市各大板块，申花是首开新盘最多板块之一。目前申花板块由于新盘较多，除了本身较大的供应量外，潜在供应量也十分庞大。
从数据显示来看，申花板块在前几年的价格节节攀升，2010年均价在23100元/㎡左右，2011年，东方福邸开盘均价即达到27000元/平米，也带动了其他项目一大批大户型房源入市，成交均价继续上涨至24312元/㎡。
到了2012年3月，保利香槟国际掀起了申花板块龙年第一降，推出150套房源，起价17800元/平方米，均价18900元/平方米，当晚预订达8成。该楼盘之前房源销售均价在24000元/平方米左右，此次特价房价格下调了5100元/平方米，相当于打了7.8折。而后多个楼盘跟进降价，板块整体价格一下子跌至21583元/㎡，但同时也换来了成交量的大幅提升。
进入2013年，外来房企竞相入驻，为原本由滨江、广宇、华元、耀江等本地房企平分天下的申花板块注入了新的血液，同时也刷新了板块地价，土地市场的火热以及商业配套的加入，推动了板块均价达到了新高点24875元/㎡。
由于前一年的开发商蜂拥而至，换来了2014年板块内供应量的井喷，包括同期首开的申花壹号院、黄龙金茂悦、雍景湾、花园道壹号、融信蓝孔雀、汉嘉申花郡以及其他前期在售楼盘在内，开发商为求去化，在激烈的竞争下，不得不打出价格战，板块均价回落至23551元/㎡。
2015年，申花板块可谓大热，截止12月6日网签已达3216套，随着蓝孔雀区域内的楼盘和黄龙金茂悦等一些项目的热销，申花板块均价定格在了23113元/平方米。
经历了6年，申花板块的房价没有上涨也没有下跌，而是维持在了2010年的23000元/㎡左右。
新兴板块正在崛起 代表：未来科技城
在这6年当中，也不乏一些新兴板块的出现，比如未来科技城、良渚新城、桃源新区等板块，越来越多的开发商进驻这些区域，配套也正在逐步跟进。毫无疑问，未来科技城是目前这些新兴板块中最为火热的一个区域。
作为全国四大“未来科技城”之一，杭州未来科技城对于杭州购房者来说就是一个新兴的板块，随着淘宝城的入驻、梦想小镇的开园，加上各项利好政策不断，如今的未来科技城板块成交量足以进入杭城热门板块的前列。
从上表可以看出，早在2010年-2012年，未来科技城板块内项目并不多，仅以大华西溪风情为首的3-4个项目，而那时候的住宅房源也大多为排屋别墅，均价较高，年成交仅在几百套左右徘徊，正是这2010年，未来科技城这个新兴板块才开始走入杭州购房者的视野。
到了2012年11月，未来科技城板块开始陆续推出住宅用地，竞得者为来自广州的富力地产。之后富力地产在该板块内又相继拿下多宗地块，成为最早在该板块内深耕的外来大鳄之一，随后合景泰富、新城、奥克斯、建工等众多房企也纷纷在该区域内布局。
2013年开始这些房企的项目陆续开售，成交的主要房源也由先前排屋别墅转换为高层公寓住宅，所以均价也由此开始下跌至18000左右，但是成交量却在大幅上升，而2014年以均价11000元/㎡入市的欧美金融城更是让未来科技城瞬间进入了购房者的眼帘，在当年8月首开后仅用4个月的时间完成了近900套的销量。
在EFC热销引来购房者关注后，其他房企旗下的项目也陆续开始发力，2015年至今已成交3554套，而随着西溪蓝海、奥克斯杭州未来中心等一批均价在11000左右的项目出现后，未来科技城板块均价也下跌到15927元/㎡。
未来科技城板块伴随着板块内海创园、淘宝城、梦想小镇等产业园相继落地，产业人口持续不断大量导入，再加上富力、万科、新城、建工、奥克斯等开发商多次布局，都在相当程度上推动了该板块的发展，成为了近几年新兴板块比较火热的典型代表。
