本文导读：
1、杭州楼市史上最昂贵的“广告”？
2、“粤式操盘手法”让人震撼
3、售价等于建安成本 龙悦湾可能不会亏？
4、为了这245栋法式独栋 东晖自减7.6万方的房子？
5、15分钟，买市中心的90方还是风景区的小独栋？
文/ 杭州客
十年甚至更久的未来之后，为杭州楼市写史，东晖·龙悦湾将会是一个不得不提到的名字。
一个月前，当这个紧邻超山风景区的楼盘报出3998元/平方米的均价，笔者在朋友圈转发这条信息时，一位外地的朋友直接问，是不是少写了一个“0”。在他的概念中，杭州除了风景秀美，就是以房价高昂著称。
截止12月9日，距离开盘只有短短半个月的时间，龙悦湾网上签约已达223套
（最新规划中，南区两幢高层已被拔掉，用于项目自建配套，打造高级会所、幼儿园、一站式超市等）
事实上，这一价格出炉之后，在杭州业界也像投下一枚重磅炸弹。4000以下的均价，即便在十年以前的杭州，也基本上不太能看到。这一价格，不但击穿了杭州的房价底线，也显著地击穿了市场的心理底线。
因此，在这个非著名区域由非著名开发商所打造的项目，才会成为今年杭城业界热议的著名楼盘……
杭州楼市史上最昂贵的“广告”？
“因为在市场上还不太知名，所以，第一次面市，我们以极大的诚意价格，来引爆市场，来引爆关注度。”对于定价初衷，东晖地产执行董事龙格如此表示。
参照周边龙湖·香醍溪岸、野风·启城以及九龙仓·君廷的售价，龙悦湾当前的市场价，应该在5500平方米左右。也就是说，龙悦湾低开了1500元/平方米以上。
该盘首开300套，户型均在100方以上。简单地换算一下，首次开盘的房源，低于市场价5000万以上。
业内人士认为，龙悦湾相当于打了一个5000万级的首次开盘广告，堪称杭州楼市史上之最。
广告效果极为显著。
截止12月9日，距离开盘只有短短半个月的时间，龙悦湾网上签约已达223套，签约金额超过1.1亿。
“粤式操盘手法”让人震撼
如果单纯只是价格低，龙悦湾未必能引爆市场。
项目公开亮相前，245套法式小独栋已全部结顶，一半已石材干挂完成
毕竟，无论是自住还是投资者，当面对这么低的一个价格时，都不免会疑惑，是不是开发商资金链有问题？低价是否意味着低质？
恰恰，这两个都不是问题。
一，龙悦湾大概是全杭州第一个以近乎准现房首次公开亮相的大盘。今年9月之前，即便是业内资深人士，也鲜有人听说过龙悦湾这个楼盘。但该盘第一次公开亮相，245套法式小独栋就已全部结顶，一半已经石材干挂完成；北地块六幢高层有四幢已经结顶，现场超大样板区近乎交付实景呈现，其“粤式操盘手法”让人震撼。
二，在小区的中间，龙悦湾倾5000万巨资，打造了一条近500米长的“塞纳河”，是非常鲜见的大手笔。
更重要的是，用东晖地产执行董事龙格的话说，“我们到目前为止没有土地抵押贷款，也没有在建工程抵押贷款”。开发商极为罕见地用自有资金将这个项目已经做到接近于准现房的程度，再加上该盘已进入销售周期，自然更不可能有资金链之虞。
售价等于建安成本 龙悦湾可能不会亏？
以龙悦湾的营造水准，首批房源4000元/平方米左右的售价，基本上只相当于建安成本，业界形容之为“买房送地”，地价相当于附赠。实际上，还不止于此，开发商还要承担相当于售价10%左右的税费。
那么， 是不是意味着龙悦湾就将面临巨亏？
答案是，东晖可能不但不会亏，甚至还可能会有利润。
小独栋，小独栋，小独栋，重要的事情说三遍。龙悦湾未来可能逆转胜的重点，就在于前面提到的245套绿城设计的经典法式小独栋。
据悉，龙悦湾245套小独栋规划产权面积为51520.2平方米，套均200方多一点。不过，加上地下室等赠送面积，业主能够实享的套内面积，几乎是产权面积的一倍。以230方的独栋样板房为例，实享套内面积约为460方。
230方的独栋样板房，实享套内面积约为460方
不妨做一个简单的算术题。
目前，龙悦湾拿出30套小独栋做特惠房源，260万起，300万均。在杭州楼市六年未涨的情况下，随着G20、亚运会、中央针对楼市去库存化出台相应的配套政策，以及明年杭州楼市库存进入下降拐点，杭州房价在明年及随后，将会有强烈的补涨可能。因此，龙悦湾小独栋最终整体均价卖到400万/栋，将是大概率事件。因此，这245套独栋的货值，大致会在10亿左右。
此外，该盘还有12.6万方的高层房源。同样，高层房源不会一直卖3998元/平方米的“广告价”，事实上，在首开之后，龙悦湾的103方户型，已经上涨至41.2万/套起。未来，龙悦湾高层整体均价卖到5000元/平方米以上，可能性极大。那么，高层房源的货值应该在6.3亿以上。也就是说，龙悦湾整盘货值会在16.3亿以上。
那么，成本呢？
龙悦湾的地价是3.94亿，建安成本按4500元/平方米高标准计算，大致在8亿左右。前面龙格已经提到了，龙悦湾没有土地抵押贷款和在建工程贷款，也就是说，财务成本非常低。
假定税费在两个亿左右，按此计算的成本与货值之间，还有两个亿左右的弹性空间。理想状态下，龙悦湾可能会有微利。
为了这245栋法式独栋 东晖自减7.6万方的房子？
为了完美呈现这批小独栋，东晖将加法做到了极致。
一方面，前面已经提到，龙悦湾倾5000万巨资，在小区中间打造了一条近500米长的“塞纳河”。
另一方面，龙悦湾是2012年7月拿的地，东晖地产不但潜心三年多，还请来了绿城东方设计院，从选材到制作统一绿城标准。在选材上，用的是进口高档葡萄牙米黄，从外立面到院落的围墙统一全石材干挂。此外，龙悦湾的景观设计，请的也是绿城御用景观设计师——上海大器景观。
在龙悦湾，绿城的印记深入骨髓。
在将加法做到极致的同时，龙悦湾还将减法做到震撼。
在11月初宣布3998元/平方米均价的当天，东晖当天还公开宣布了另一件事。为了便利业主生活，龙悦湾专门拔掉了南区两幢高层住宅，规划用于自建配套，打造高级会所、幼儿园、一站式超市等。
事实上，在此之前，龙悦湾已经自降容积率。
笔者获得的数据显示，龙悦湾规划小独栋面积51520.2平方米，而拔掉两幢高层后，高层房源可售建筑面积为126168.7平方米，加在一起，是17.77万平方米。
东晖·龙悦湾土地出让信息详情
出让时间 | 地块编号 | 出让面积 (平米) | 用途 | 容积率 | 建筑面积 (平米) | 成交价 (万元) | 楼面价 (元/平方) |
2012/7/12 | 余政储出[2012]15号 | 34765 | 住宅用地 | 1.5-2.4 | 83436 | 12700 | 1522 |
2012/7/12 | 余政储出[2012]16号 | 70900 | 住宅用地 | 1.5-2.4 | 170160 | 26700 | 1569 |
总计 | 105665 | 253596 | 39400 |
然而，龙悦湾土地出让时的建筑面积，是25.36万方。也就是说，龙悦湾最终的可售面积，与土地出让时的建筑面积，有高达7.6万方的差。
龙悦湾自行减掉了整整30%的可售建筑面积，这可能创造了杭州楼市的又一个纪录。很显然，无论对于小独栋还是高层房源的业主来说，这都意味着生活品质的极大提升。
15分钟，买市中心的90方还是风景区的小独栋？
对于龙悦湾来说，即将迎来的一个重大利好是，按照计划，就在本月底，秋石高架通往塘栖的延伸段，就要通车了。
本月之后，从机场路上秋石高架，穿过半山隧道，走秋石高架延伸段，再穿过4A级超山风景区，以及有杭州第二条杨公堤之称风景如画的丁山湖湿地，到终点站塘栖古镇，将只要15分钟的车程。
而龙悦湾就在这条通往塘栖的秋石高架延伸段的中间节点。
15分钟车程串起的两端，一边是超山风景区边上，绿城设计的，230方实享约460方套内面积的，龙悦湾全干挂石材小独栋，总价只要300万级；另一边，是市中心绿城·兰园，89方的小户型，总价400万级。
15分钟车程，龙悦湾小独栋和兰园89方小户型，你会如何选择？
绿城·兰园89方小户型2013年下半年面市时，当时曾卖到过近6万/平方米的天价。一套89方的小户型，总价高达500万以上。
2014年8月融创接棒销售后，曾通过调整精装标准的方式，将兰园小户型售价大幅下降，但最终成交价也基本在4.3万/平方米以上，总价依然在400万左右。
当然，兰园小户型已基本售罄，但对于龙悦湾的小独栋意向购买者来说，它却提供了一个非常好的参照。尤其是当秋石高架延伸段通车在即，两者在时间距离上变得非常具有连接意义的时候。
这，又是一道算术题！
