核心提要：
存量与成交齐高，去化速度值得期待
G20利好来袭，涨价已蓄势待发？
土地市场：价值外溢效应逐渐显现
文/住浙网研究员 方佳玲
说到今年杭城最受关注的焦点，必然是2016年G20的正式落户；加上之前宣布的2022年杭州亚运会，两大盛事让主场地奥体博览城成为了全世界关注的焦点，其周边最佳辐射区——风情大道沿线板块，自然也成为了楼市重地。
风情大道沿线板块成为了奥体博览城周边最佳辐射区
摊开地图发现，风情大道沿线楼盘扎堆密布，光在售楼盘就有12个，加上没领预售证的7个项目，总数达到了19个，总供应潜力高达184.3万方；而板块在成交方面的表现也不甘示弱，截止11底，15年月均销量达到了5.2万方/月。
高存量和高成交之下，风情大道板块未来供需走势又将如何？
风情大道沿线部分楼盘分布图
存量与成交齐高，去化速度值得期待
从表面上看，截止11月底，风情大道板块显性库存为49万方，以今年前11个月5.3万方的月均成交量为基准，存销比仅为9.2个月，较为合理。但是考虑到数量庞大的隐性库存，其实际的总供应潜力达183.4万方，需要3年左右方可完全去化。
风情大道板块商品住宅供需一览（截止11月30日）
体量单位：万方
显性库存 | 总供应潜力 | 月均销量 | 存销比（月） | 总去化时间（月） |
49 | 183.4 | 5.3 | 9 | 34.6 |
但值得注意的是，今年以来，区域内的成交走势一直在不断往上走，如顺发·美哉美城、万科·金辰之光等楼盘，成交成绩非常亮眼。尤其是顺发·美哉美城，开盘仅两个月，已经多次登上杭州十区成交量排行榜，它的热销，某种程度反映了板块目前的成交走势，因此我们推断，未来板块成交量很有可能进一步上升，真正的总去化时间并不需要3年之多。
2015年1-11月风情大道各项目成交详情
体量单位：万方；均价单位：万元/方
项目名称 | 成交量 | 成交均价 | 月均成交量 |
绿地·旭辉城 | 7.4 | 2.48 | 0.7 |
龙湖·春江彼岸 | 2.1 | 2.25 | 0.2 |
顺发·美哉美城 | 7.7 | 1.83 | 0.7 |
金地·天逸 | 4.9 | 2.31 | 0.4 |
阳光城·上府 | 1.6 | 2.15 | 0.1 |
保利·霞飞郡 | 1.8 | 1.48 | 0.2 |
中国铁建·青秀城 | 3.4 | 1.49 | 0.3 |
万科·金辰之光 | 8.8 | 1.77 | 0.8 |
GDC金地德圣中心 | 1.9 | 1.69 | 0.2 |
中国铁建·江南国际城 | 6.5 | 1.57 | 0.6 |
龙湖旭辉春江悦茗 | 5.3 | 1.69 | 0.5 |
万科大家·世纪之光 | 5.6 | 1.8 | 0.5 |
顺发旭辉国悦府 | 0.9 | 2.25 | 0.1 |
合计 | 57.9 | / | 5.3 |
纵观风情大道板块内各项目的供应情况，除了还未开售的项目外，供应量超过10万方的在售项目就阳光城·上府、中国铁建·江南国际城和万科大家·世纪之光三个大盘，余下的绿地·旭辉城、顺发·美哉美城、顺发旭辉国悦府和金地·天逸总供应量也在5万方以上。
值得注意的是，奥体板块已停止宅地供应，随着龙湖·春江彼岸的接近售罄，绿地·旭辉城也在某种程度上已成为孤盘。可以想象，等到绿地·旭辉城售罄之时，奥体板块的购买力外溢效应将更加显著，而最直接的受利者，就是风情大道板块内的其他区域，这也从另一个角度印证了板块去化将进一步加速的推论。
风情大道板块各商品住宅项目供需一览（截止11月30日）
单位：万方
项目名称 | 总体量 | 领出体量 | 已售体量 | 显性供应 | 总供应潜力 |
绿地·旭辉城 | 21.5 | 19.6 | 15 | 4.6 | 6.5 |
龙湖·春江彼岸 | 24.8 | 24.3 | 23.8 | 0.5 | 1 |
顺发·美哉美城 | 16.3 | 11.7 | 8.8 | 2.9 | 7.5 |
金地·天逸 | 30 | 30 | 21.2 | 8.8 | 8.8 |
阳光城·上府 | 19.4 | 5.6 | 1.7 | 3.9 | 17.7 |
保利·霞飞郡 | 12 | 12 | 11.2 | 0.8 | 0.8 |
中国铁建·青秀城 | 10.9 | 10.9 | 8.1 | 2.8 | 2.8 |
万科·金辰之光 | 17.4 | 17.4 | 11.6 | 5.8 | 5.8 |
GDC金地德圣中心 | 3.3 | 3.3 | 3.2 | 0.1 | 0.1 |
中国铁建·江南国际城 | 25.5 | 14 | 6.8 | 7.2 | 18.7 |
龙湖旭辉春江悦茗 | 11 | 9.4 | 5.6 | 3.8 | 5.4 |
九龙仓绿城钱塘明月 | 4.8 | 0 | 0 | 0 | 4.8 |
万科大家·世纪之光 | 24.7 | 11.8 | 6.3 | 5.5 | 18.4 |
旭辉项目 | 9.8 | 3.2 | 0.9 | 2.3 | 8.9 |
碧桂园项目 | 12 | 0 | 0 | 0 | 12 |
中国铁建滨江平安项目 | 25.4 | 0 | 0 | 0 | 25.4 |
中国铁建项目 | 11.4 | 0 | 0 | 0 | 11.4 |
万科项目 | 13 | 0 | 0 | 0 | 13 |
新城项目 | 14.4 | 0 | 0 | 0 | 14.4 |
合计 | 307.6 | 173.2 | 124.2 | 49 | 183.4 |
G20利好来袭，涨价已蓄势待发？
明年G20峰会就将正式在杭州召开，奥体博览城辐射区域内公共基础建设也进入了加速阶段，地铁的加速、基础设施的完善都让风情大道的板块价值有了质的飞跃，反映到楼市上，最直接的表现就是涨价。
以奥体板块的绿地·旭辉城为例，自从去年8月以来，该项目就对外宣布即将涨价，之后交易均价持续走高，尤其是在G20正式宣布的11月，房价直接飙升了逾2000元/平米，来到了历史新高27434元/平米。
绿地·旭辉城的持续涨价，受益于奥体板块内楼盘稀缺，作为G20、亚运会等效应的最直接受利者，它持续的涨价势头也证明了奥体板块的价值潜力。
而这同样也有可能是风情大道板块价值飙升的一个导火索。随着奥体板块的住宅供应逐渐走向尽头，伴随的将是大量购买力的外溢，且G20脚步临近，板块建设进一步完善，版块内其他区域已蓄势待发，早早做好了承接准备。况且，G20并不是终点，随着时间推移，2022年亚运会也会逐渐显现，届时板块楼市很有可能就是与现在截然不同的景象。
值得一提的是，风情大道板块本就是承接滨江和钱江新城客户外溢的重要区域，加上萧山区楼市限制比主城区少，户型更优，从近几个月的楼市成交榜单也可看出，区域内楼盘的优势正在逐渐凸显，在11月杭州市城区成交套数TOP10中，风情大道板块就占了3席，顺发·美哉美城更是位居榜首，成绩亮眼。
11月杭州八区成交套数TOP10
排名 | 项目名称 | 行政区 | 套数 | 面积 | 金额 | 均价 |
1 | 顺发·美哉美城 | 萧山区 | 408 | 71974 | 18527 | 71974 |
2 | 滨江·东方海岸 | 萧山区 | 231 | 26844 | 12143 | 26844 |
3 | 得力·名望府 | 萧山区 | 172 | 10794 | 7834 | 10794 |
4 | 绿都·御景蓝湾 | 萧山区 | 151 | 11170 | 7866 | 11170 |
5 | 龙湖旭辉·春江悦茗 | 萧山区 | 138 | 22247 | 17335 | 22247 |
6 | 景瑞·悦西台 | 拱墅区 | 131 | 36108 | 27947 | 36108 |
7 | 万科大家·世纪之光 | 萧山区 | 116 | 19384 | 18565 | 19384 |
8 | 滨江·金色黎明 | 江干区 | 115 | 23477 | 19434 | 23477 |
9 | 融信·蓝孔雀 | 拱墅区 | 104 | 21474 | 20554 | 21474 |
10 | 融科·东南海 | 萧山区 | 101 | 8148 | 8289 | 8148 |
土地市场：价值外溢效应逐渐显现
截至目前，今年板块一共已成交7宗地块，除了钱江世纪城地块由碧桂园以溢价率20.8%竞得，其他地块全数以底价成交，表现较为平淡。
2015年风情大道区域土地出让一览
出让时间 | 地块名称 | 拿地单位 | 楼面价（元/㎡） | 总价（万元） | 溢价率 |
4月27日 | D-18、19地块 | 旭辉 | 11022 | 83200 | 0.20% |
4月27日 | D-23地块 | 旭辉 | 11038 | 25210 | 0.36% |
5月29日 | 萧政储出（2015）6号地块 | 新城 | 6090 | 75112 | 0% |
8月26日 | 开发区市北西单元 | 中国铁建 | 7504 | 85718 | 0% |
8月26日 | 钱江世纪城T-02地块 | 碧桂园 | 9540 | 114400 | 20.80% |
9月25日 | 开发区市北西单元 | 万科 | 5107 | 73503 | 0% |
10月22日 | 北干街道荣星村 | 铁建&滨江&平安 | 7531 | 191045 | 0% |
值得一提的是，碧桂园地块20.8%的溢价率是自2013年钱塘明月项目后，首次有超过20%的溢价率出现在萧山市场，某种程度上显现了钱江世纪城与萧山城区相较而言的价值优势。
我们似乎可以粗略的得出结论，在土地市场，也已形成了以奥体博览城为中心，向四周辐射的价值外溢效应梯度。目前钱江世纪城的价值提升效应已显现，而距离更远区域则并不明显，但是我们依旧可以大胆猜测，虽然现在高溢价仅限于钱江世纪城，但未来很有可能将会蔓延到整个风情大道板块，土地市场将迎来新的溢价潮。
