文/好地研究院 王宇栋
今天，备受关注的文晖地块J-R21-04将正式出让，据住浙网了解，文晖地块吸引了十几家房企参与竞拍。
住浙网将对出让会进行直播，敬请关注！
那些饥渴已久的房企，谁将出手？谁将是最有力的争夺者？本网研究员在与业界沟通中了解到，对于产品的定价，多数投资总监表示：地块未来产品定价较难估计，还是取决于项目方的品牌和操盘能力。
这意味着文晖地块将是品牌房企之间的战斗。
好地研究院认为，根据争夺文晖地块意图的强弱情况，将可能出手的房企分为两类：
第一类：出价能力强、争夺意图强烈的房企
1、方兴
此次文晖地块出让，方兴或是最有力的争夺者，有两个原因：
● 一方面，方兴在杭仅有1个黄龙金茂悦项目。目前金茂悦14.9万方的住宅体量已经去化55%（8.2万方），若再不出手，将要面临“无米之炊”的困境。
● 另一方面，是文晖地块与方兴的拿地需求匹配。
方兴以打造高端标杆型项目为主，对地块属性较为挑剔。2012年方兴与中海“激战”三堡地块，2013年报名了华家池地块，2014年报名了杭师大、申花地块，2015年报名了南星地块，可以看出其拿地需求均为主城区热门地块。
好地研究院认为，方兴对地块的“饥渴”程度很高，但近年来符合其拿地需求的地块寥寥。文晖作为9月土地潮中仅有的市中心宝地，方兴显然对其势在必得。
值得一提的是，方兴品牌主打高端产品，出于对产品定价的自信，相比竞争对手也能出到更高的价格。
方兴今年出手情况
2、滨江
滨江在今年6月以来的土地出让中，出手5次，但屡屡扑空。
杭州是滨江发展的核心区域，一直想在主城区拿地的滨江显然不会错过这宗市中心宝地。
凭借与平安100亿的战略合作再加上前8月108亿的销售回款，滨江在资金层面上较有底气。另外，滨江品牌在杭认可度高，有深厚的中高端客群基础，在产品定价方面有较大优势。
从滨江6月以来参与的5场出让会来看，滨江在申花地块中与九龙仓拼抢至最后一轮，其余地块也出到较高的溢价，具备较强的出价能力，但并不激进。
滨江今年出手情况
3、朗诗
从朗诗今年竞买申花、钱江世纪城两宗宅地可以看出，其从近郊向市中心转移的战略意图较为明显。而两次竞买均竞价到最后一轮，可以看出朗诗集团层面对于杭州非常看重，所给的报价权限较高。
朗诗正逢战略转型，再加上错失申花、钱江世纪城热门地块后，对文晖地块或能给出较的报价。
朗诗今年出手情况
4、旭辉
旭辉于2013年入杭但发展较为迅速，目前在杭已经布局了4个项目，绿地旭辉城和刚开盘的春江悦茗均获得了良好的去化。
深耕杭州的旭辉，在前8月房企住宅成交套数中跻身前10，其拿地需求也较为旺盛。今年7月，在未来科技城85号地块竞买中，旭辉最高出到了64%的溢价，可见其有较强的出价能力。
旭辉今年出手情况
5、合景泰富
合景泰富自2013年入杭以来，一直深耕未来科技城。目前合景叠彩园、瑜翠园已经开盘，天峻仍为待售，有补仓需求。在今年的土地出让会中，合景泰富2次报名竞买了未来科技城地块，也未有斩获。
在7月7日，未来科技城85号地块出让会上，合景泰富最高出价达到了66%，可见其出价能力较高。8月11日，合景泰富报名了申花地块并出价至23轮退出，表明了合景泰富开始在主城区寻找更多的机会。
合景泰富今年出手情况
6、新城
新城今年现身拍卖会较为频繁，有两个原因。
首先，今年正逢新城整体上市，资金较为充裕，因此有较高的出价能力：在余杭组团32号地块与金地拼抢至最后一轮；未来科技城85号地块最高出价的溢价达到了68%。
其次，有着深耕杭州战略的新城目前在杭储备仍不够多，有拿地补仓的需求。
新城今年出手情况
7、九龙仓
深耕杭州的九龙仓，在今年6月竞得了2宗申花地块。
今年九龙仓仅在南星、申花两大热门板块出手，可以看出其对地块的要求较高，文晖地块较符合其需求。
此外，今年出手三次，两次成功竞得，南星地块也在最后一轮退出，可见九龙仓的出价能力较强。
九龙仓今年出手情况
第二类：进入补仓周期的房企
1、万科
万科长期占据房企销售排名前列，拿地的需求一直较为旺盛。
今年万科报名了10宗地块，仅在年初成功补仓了1宗良渚宅地。近期万科的补仓脚步加快，并在7、8月的出让会中开始尝试适度溢价拿地。
但万科溢价拿地的尝试较为谨慎，报价的溢价率在8-12%的区间内，在争夺激烈的文晖地块中或难脱颖而出。
万科今年出手情况
2、绿城
绿城今年未在杭州的土地出让会中露面。
今年，绿城曾表示：“绿城在杭州的销售或者业务量一定要占第一，这个是不会改变的。”为了保持第一的市场份额，绿城势必要继续拿地。对于偏高端的绿城品牌而言，位于市中心的文晖地块显然较为符合。
绿城的品牌溢价高，拿地后在产品定价方面优势较大。
3、金地
金地在未来科技城、临平新城的项目都与平安展开了合作。
从金地6月以来的出价情况来看，拥有平安的资金做后盾，金地出价都较比较高。但此次金地出价是否依然较高，值得关注。
金地今年出手情况
4、远洋
远洋今年3月底价竞得了丁桥地块，在售的的3个住宅项目均为尾盘或已交付。仅7.3万方的丁桥地块储备已经不能满足远洋的发展需求，对补仓较为饥渴。
从远洋今年出手的情况来看，溢价未超过2%，出价并不高。
远洋今年出手情况
5、景瑞
景瑞目前在杭的储备已经不足，未开的新盘仅剩申花的7万方的悦西台项目，有补仓深耕的需求。
在今年的出让会中，景瑞报名两次，竞价1次，但退出较早，出价较为谨慎。
景瑞今年出手情况
6、融创
融创参与竞买的主要驱动力源于土地储备不足。目前，融创在杭仅剩候潮府一盘未开，后续储备捉襟见肘。
但是，从融创在未来科技城、钱江世纪城两宗地块的竞买中，可以看出其出价较为稳健，相比碧桂园、朗诗等并不激进。
融创今年出手情况
7、碧桂园
阔别杭州市场近5年的碧桂园，在今年8月的出让会中出价凶猛，两次均成功竞得地块。
激进拿地的背后，是其从“打造三四线的规模大盘”到“一二线城市树立标杆项目”转型的过程，而今年7月在资本市场发行的30亿低息企业债券，使其底气十足。
碧桂园出价能力较强，但考虑到其新拿下了两个项目，拿地的饥渴程度并不高。
碧桂园今年出手情况
