【对话陈黎驹】“运营为王” EFC写字楼领先杭州20年

写在前面——

在今年的杭州楼市中，未来科技城的地铁上盖百万方综合体EFC（欧美金融城）的表现一直十分“抢眼”——

就在9月20日，EFC精装酒店式公寓万创国际加推，400组客户抢200套房源，短短20多分钟就基本售罄，再次创下了楼市奇迹。而在2个月前的7月18日，EFC精装酒店式公寓首开推出400套，1小时左右就基本售罄。

EFC鸟瞰图

可以说EFC创造了杭州楼市的一个“传奇”：自去年8月EFC首次开盘至今，八开八捷，逢开必售罄，逢集中签约必销冠，在总体上并不乐观的楼市行情下一路飘红，十分耀眼。其20万方的住宅部分已销售了9成，而截至9月23日，杭州市房管部门统计数据显示，EFC精装酒店式公寓签约量已经达到389套，总成交金额达2.38亿元，远远领先于市场上其他酒店式公寓的成交量。

此外，考虑到9月20日加推的200套房源会在9月26-28日集中签约，其总签约量也有望攀上杭州市酒店式公寓1-9月的销冠位置。

2015年杭州市酒店式公寓成交套数TOP5

（注：以上数据来自透明售房网，成交量截至2015年9月23日。）

接下去，EFC将进入写字楼时代。

有别于市场上以租赁和办公为主的写字楼，EFC通过对商务生态模式的探讨，以运营为王的理念，将初创团队、物业投资人、风险投资人一同纳入了整个运营管理体系中，在EFC写字楼群里面形成内部的运营梯级，这将是一种创新的商务模式。

那么，这种新商务模式的发展前景如何？投资者如何获得高收益呢？此外，一直号称“领先杭州20年”的EFC，凭什么能有这样的底气？

为此，我们采访了浙江建工集团副总裁陈黎驹，对这种新商务模式进行了深入了解。“我们不是制造，而是创新。通过整合众多资源，并且让他们流动起来产生化学反应，形成一个新的模式，这是我们真正的创新。”陈黎驹表示，在接下来EFC的开发过程中，将会从原来的销售、产品优先，变成“运营为王，产品第一”。

对话嘉宾：

建工地产集团副总裁 陈黎驹

住浙网采访总监     黄珣

核心提要:

EFC“金九银十”加推酒店式公寓再被抢爆

写字楼即将入市，打造国内孵化器标杆

第三种模式——EFC式写字楼创新盈利模式

对标世界顶级综合体  EFC致力“领先杭州20年”

EFC或将成地产跨界和地产开发模式转变的“独角兽”

文/住浙网研究员 黄珣

EFC“金九银十”加推酒店式公寓再被抢爆

住浙网：在刚刚过去的9月20日，EFC加推酒店式公寓，现场的情况如何？

陈黎驹：现场的到访客户大约400组，远远多于本次开出的200套房源数量，本次一如既往地采取了主持人摇号选房的形式，大约30分钟，房源就已经基本抢完。

9月20日EFC开盘现场，200套房源约30分钟就基本售罄

住浙网：EFC自去年8月开盘，整整一年，这一年里，EFC的表现可以说在杭州楼市很耀眼，陈总你怎么来总结EFC过去一年的表现?

陈黎驹：最关键是塑造了EFC的品牌力量，在过去一年多时间里，EFC的品牌塑造地非常成功，而且还创造了几个独特的唯一性。例如，海归社区、开放的运营模式以及利用未来科技城板块自身的天时地利人和，利用新金融手段坚持搭建全球性创新创业的平台。

我们始终认为，搭建创新创业平台可以作为一个长期的产业去发展。创新创业是和人的需求息息相关的，它的最终目的还是为了人类生活的更美好，人类最求生活更美好的目标是不可能停止的，永远是不断向前的。

今后，我们会在金融方面做更多的创新发展，以新金融为手段，通过股权交易、私募、众筹等方式，为业主赚取很高的投资回报率，未来将EFC打造成杭州财富的聚集地。

住浙网：从今年前9个月来看，EFC留给大家的印象基本上是停留在住宅和酒店式公寓上，那么，到现在为止，住宅和酒店式公寓还剩多少体量？

陈黎驹：住宅已经去化了9成左右，酒店式公寓经9月20日开盘后也所剩余不多。这两个业态后续销售压力不大，接下去主要推写字楼。

而且，从价格上来看，EFC住宅组团西溪丽晶首次开盘时，价格大约为 11000元/㎡，到今年8月的6号楼推出时的13800元/平的均价，上涨了近2800元/㎡，涨幅达到25%。这也印证了我们当初的那句话——随着未来科技城板块的成熟，EFC的价格一定会回归价值。

住浙网：能为我们介绍一下9月20号推出的T3产品吗？价格上有所调整吗？

陈黎驹：T3除了精装loft外，还有精装平层，主力户型在47-55方。总价和T1差不多。其中平层相比loft进一步升级，全装全配。总体来谈，都是以平价让利客户，尤其是这次利率下降后，客户的购房成本进一步下降。

住浙网：今年来看，EFC酒店式公寓万创国际屡次开盘屡次热销，你们有没有分析过EFC酒店式公寓的成交客群是怎样的？

陈黎驹：第一，原先买了EFC住宅的业主。这群业主基本上是年轻人，考虑到结婚生子后，父母会过来帮忙，所以就在同一个综合体内再买了一套酒店式公寓，即使以后父母不住也可出租，享受租金收益；第二，海创园的创业的投资客。他们认为万创国际有很高的投资价值，所以有的客户甚至不惜整层购买，后期交予我们的物业帮他们进行酒店式公寓出租管理；第三，Airbnb在中国的兴起与EFC万创国际刚好绝配。例如，一些海外的华人来阿里实习，那么他们会选择Airbnb租EFC万创国际酒店式公寓，但是很多客户需要长期租，所以干脆买了万创国际的酒店式公寓。 

写字楼即将入市，打造国内孵化器标杆

住浙网：酒店式公寓推出之后，接下来的几个月里，EFC的有什么新的销售重点吗？

陈黎驹：今年年底我们会推出写字楼，具体时间还未确定。住宅就剩2幢楼了，酒店式公寓也不是压力。接下去，对于我们来说，建设与运营是重点，包括了商业、写字楼、商务生态模式、孵化器的运营。

住浙网：与传统的写字楼相比，EFC的写字楼有何不同吗？

陈黎驹：对于我们来说，写字楼只是一个物理载体，我们还需要投资的载体，就是刚才说的新金融、股权交易，通过私募、众筹。我们想通过EFC的写字楼所做的一些商业模式，引投资者进来以后，与建工一起来做投资的载体，获得更高的收益。

所以，在EFC的写字楼中，设置了4-5种有级差的模式，让这几种模式有机构成一个新金融和创业创新生态系统。我们希望把5栋写字楼，每一栋都分出一个级差来，原则就是一个初创型企业到独角兽企业的发展轨迹，而这发展轨迹基本会有以下五种模式：

第一种模式，相当于种子轮。2-3个创业者，时间大约为3个月（因为3个月的时间就能看出创业计划能不能实施了），投入资金可能只需要2-3万美金。这个阶段，它可能并不需要EFC的写字楼，但是需要有一个孵化器，所以，我们引进了Plug & Play为代表的全球创业孵化器，打造全球创业创新高效平台。就在今年10月下旬，EFC与Plug & Play合作成立的孵化器也会正式启用。我们希望在国内做一个孵化器标杆，让很多创业者可以体验到孵化器带来的优势。所以，我们把部分写字楼空间做成了孵化器，并且去培育它。

第二种模式，即冲出了种子轮到达了A轮。这时候公司需要的不仅仅是一般的孵化器了，但是仍然不需要大面积的写字楼。这时候，我们会采用类似像美国的wework众创空间，采用会员制形式。

第三种模式，即到达了B轮。这种企业对于办公写字楼的需求就大了，需要独立的办公区域、办公网络等等，但是仍然没有达到直接购买写字楼的阶段。我们针对这群创业者，就会采用REGUS（雷格斯）模式——3个月到1年起租，按照租赁的时间收费，但是保证写字楼的一切服务。

第四种模式，即B轮冲出，变成C、D轮了，甚至随时准备公司上市，这时他们需要的就是大面积的独立办公楼，整层、甚至是两层以上的。第四种模式比较接近常规的写字楼销售，就是把写字楼大体量地售卖给这些公司。

第五种模式，在EFC搭建的这个平台中，还需要有上下游产业。例如，律师事务所，会计师事务所，市场营销的单位，人力资源单位，后勤保障单位等等。EFC将积极引进这些产业链公司，全面服务在EFC写字楼中的所有创业型企业。

当然，EFC的LEED金级认证写字楼，无论在电气、机电配置上都是按照国际高标准，有的标准甚至会超过香港IFC等国际级大型综合体。例如在电气等配置标准上，可以满足大型证券、期货、银行等金融机构安全交易的高要求。EFC整体的品质将远远超越目前杭州市地标性综合体EAC。上前EAC已经是浙江省内世界500强企业、跨国投行和银行聚集最多的高端商务综合体，也正是因为建工在EAC的成功经验，很多世界500强企业、跨国投行和银行都正在和我们洽谈，想今后在EFC设立机构拓展业务。在EFC的5幢写字楼里面，有两幢双子塔式的写字楼，会作为财富管理中心，引进当今的世界500强企业、跨国企业和金融机构，所有的配置标准都是按照国际先进的理念、标准和规范去打造。

这些成功的企业对于创业型企业能形成良性的互动，他们对创业型企业来说，就是星探、是投资家；相对外面的风投机构而言，这些企业更有条件近距离地去了解这些创业项目的真实情况，一旦发现优秀的苗子，可以比其他的风投机构更容易抢占先机。而在EFC的创业型企业，也更容易得到实力强大的风投机构及大型企业的各种创业相关支持。

第三种模式——EFC式写字楼创新盈利模式

住浙网：在这种创新写字楼模式中，建工充当怎样的角色？

陈黎驹：我们在写字楼中分了这么多种模式，就是要告诉购买者，在EFC当中会发生怎样的化学反应，让购买者可以对着模式对号入座。因为写字楼中建工有20%-30%的自持部分，所以，我们就相当于一个带头大哥的角色，带领着买EFC写字楼的投资客一起赚钱。

住浙网：这种创新的模式，对于购买了EFC写字楼的人（投资客）来说，后期盈利（赚钱）的模式是怎样的？

陈黎驹：第一种模式，租金收入。例如花了1000多万买了1000方左右的写字楼之后，租给想进EFC办公的企业，坐享每月的稳定租金收益； 第二种，每年的增值收入。就是随着整个未来科技城板块价值的提升，写字楼的总价也会随着市场行情水涨船高。

当然，以上两点都是传统的写字楼盈利模式，我们称之为被动式的回报。但在EFC，我们有第三种模式——EFC创新盈利模式。

EFC创新盈利模式具体又可分为两类：第一类，投资客可将写字楼面积返祖给建工，由建工来做孵化器，建工会以高于市场写字楼回报率的条件，与投资客签固定回报合同，就 是委托经营合同。第二类，投资客免费将写字楼返租给建工，和建工一起做孵化器，坐享股权收益，好的孵化器模式，年回报率甚至可以达到30%。

每个孵化器都会跟一个配套基金，在这当中，建工相当于一个母基金，参与的业主就相当于子基金，小业主或者说子基金往往因为缺乏相关专业领域经验、没有专业能力或精力去对投资项目的进行调研，但是母基金在这方面有专业的团队和丰富的经验，对于创业项目的风险与回报，都会有专业化的团队去尽职调查，知道风险点与利益点在哪里。子基金可以和母基金一道去投资，可以尽可能减少风险和获得尽可能高的回报。

住浙网：与不买EFC写字楼的自然投资人、风投机构相比，EFC的业主有优势吗？

陈黎驹：作为投资者，买了EFC写字楼的业主就相当于拿到了一张入场券，孵化器中的所有项目，业主将会享受投资优先权，一旦企业孵化成功之后，大家利益共享。

我们希望将闲散资金投入到创新创业的产业里，用新金融手段和理念，让这些业主成为真正的投资人。建工相当于做了一个平台，参与主导项目孵化，对整个过程提供最专业、最尽职的调研与评估。

虽然不买EFC写字楼的投资者，也可以做风投。但是，第一，他们没有专业的团队去帮他做尽职的调查；第二，不一定能第一时间找到这么多好项目，即使找到了好项目，也不一定获得跟投的优先权。

对标世界顶级综合体  EFC致力“领先杭州20年”

住浙网：刚刚说的都是EFC写字楼在模式上的创新与亮点，那么，在写字楼的硬件设施上，还有什么优势吗？

陈黎驹：其实，写字楼的硬件在EFC当中是最具代表性的。

例如，EFC写字楼做了8个中庭，从地下到地上，三维立体式，可以让人流非常方便的到达每个地方，而且每个中庭的空间都很大。

其次，EFC写字楼有一个2000多方——相当于4个标准篮球场之大的中央大堂。而且，参考国外高端写字楼，我们在大堂中设置了咖啡座，方便社交，为大家留了足够的公共空间。

此外，EFC写字楼在电梯的配比上甚至超过了上海的最高楼，约40万方的商办区域，配备了150部电梯；电力能源系统，我们配备了3重网络，而且还配备了柴油发电的机房，保证不间断的供电；在安保方面，我们有VIP通道、访客通道、身份识别系统等；车位配比也非常高，差不多有近5000个车位；甚至EFC写字楼的地下室层高也有4.8米，货车可以直接进入地下室。

EFC的写字楼希望能满足大家工作、生活、娱乐“三个8小时”的需求，所以，我们每幢写字楼的屋顶都进行了改造，例如改造成健身房、BBQ场所、乒乓球场，甚至设置一些户外座椅。我们希望从垂直的条线里，解决掉大家的工作，娱乐，生活所需。

住浙网：为什么会花这么多成本打造硬件？建工在EFC项目上有怎样的愿景？

陈黎驹：领先杭州20年！

当初建工打造EAC时候的口号是“领先杭州10年”，目前来看，在已经投入运营的EAC写字楼确实做到了。接下去，EFC会将“领先杭州20年”这句话落实下去。

EFC对标的是世界一流综合体，例如美国新世贸中心、伦敦的金丝雀码头，香港的IFC等，按照国际先进的建造、设计和运营管理理念、标准、规范打造的。

EFC或将成地产跨界和地产开发模式转变的“独角兽”

住浙网：对于房地产行业来说，EFC确实与一般的综合体项目有所不同，并且取得了不错的成绩。对此，您有什么经验可以和大家分享的马？

陈黎驹：在EFC项目上，我们不是制造，而是创新。通过整合众多资源，并且让他们流动起来产生化学反应，创造一个新的模式，这是我们真正的创新。

在接下来EFC的开发过程中，我们的理念将会从原来的销售、产品优先，变成“运营为王，产品第一”，产品固然重要，但运营才是未来EFC能发展到什么层次的决定因素。

现在我们经常说互联网公司有很多“独角兽”企业，而我觉得EFC也会成为地产界的“独角兽”。

EFC区位图

它不会受到很多市场因素的影响，从去年到现在，虽然我们每次开盘都有政策利好因素的影响，但是哪怕没有这些因素，我们也会比其他项目卖得好。EFC已经有一定的抵御市场风险的能力了，不像很多项目，市场好的时候销售才好，这个项目具有独特性与唯一性。就像犀牛，是食物链顶端的动物，老虎、狮子不敢冒犯它，它自己就可以横行。

所以，我对EFC的定义就是这样的——地产跨界和地产开发模式转变的“独角兽”。

住浙网：现在的开发商都在积极转型，但是建工的转型不仅很彻底，而且很成功，您觉得原因何在？您怎么看待房地产企业的转型？

陈黎驹：建工的转型很彻底，主要原因有三点：

第一，建工的国际化运作开展得比较早。建工很早就开始接触了国外一些很好的孵化器和投资机构，现在我们只需要把国外好的一些资源引进来，国内相应的配套跟上，就会发展地很快。

第二，建工本身就是做复合型地产的，所以会更多地考虑运营，在EFC项目上，建工自持的部分会达20%-30%，所以会更加注重综合体的运营。

第三，集团董事长的个人情怀。他总是希望EFC能做得像欧美一流的综合体，能引领杭州，10年、20年甚至50年以后也不落后。更追求的是房地产的开发运营模式，例如，运用新金融手段破除以往金融投资以银行投资为主的固有模式，让真正的浙江民间雄厚的资本用到最恰当的地方。EFC只是一个平台和载体，也是我们现在设想的最合理的开发运营模式。