写在前面——
对于杭州市场来说，崇邦这个公司或多或少有点陌生，2013年11月4日，经过鏖战47回合，崇邦与中天星浩资本联合体拿下临平商住地块，正式敲开杭州市场的大门。
这家于2003年在香港成立的全外资公司，股东包括香港安泰集团、信兴集团、伟新集团、Timezone国际和新加坡和美集团，在上海打造过不少耳熟能详的项目，比如大宁国际商业广场、思南公馆、金桥国际商业广场和嘉亭荟城市生活广场，这些项目的成功运营，让崇邦的品牌影响力在上海扎根并且不断扩大。
长三角地区是崇邦重点关注的区域，崇邦走出上海，第一站选择了江苏昆山，在昆山开发了昆城项目，而走出上海的第二站，便是杭州，开发了余之城项目。
崇邦余之城鸟瞰图
余之城项目总体量高达40万方，和地铁一号线南苑站出入口直接相连，同时距离余杭高铁站也很近，项目由住宅、商业、写字楼三部分组成，包括约11.3万方住宅，约10.8万方商业和6.1万方写字楼。
面对市场上商业综合体同质化竞争严重的局面，崇邦集团拥有一支经验丰富的地产开发和商业运营团队，坚持自持自营，坚持提倡体验式消费，并且提出打造生活广场的概念，而不是一个大盒子的商业中心，将商场外面的自然环境带到商场内部，形成室内外的互动。
余之城立足临平板块，面向杭州市场，同时又辐射到周边的城市。项目的整体定位是欢庆之城，打造喜悦、欢庆的商业氛围。值得一提的是，余之城规划有25米的室内恒温泳池，有层高8米、面积3000方的大型的宴会厅，有5000方的空中花园，还有一个室内的舞台和一个室外的舞台，预计一年做500场的活动。
对话嘉宾：崇邦·余之城高级市务总监 余立涛
主持人：曾薇
核心提要：
逾十年商业地产开发经验 打造欢庆之城
所有商业自持 引入自有业态品牌“Hub Novo”
融入中国喜字元素 打造室内外互动性强的生活广场
住宅部分绿化率接近50% 预计11月中旬首开
文/住浙网研究员 曾薇
崇邦·余之城高级市务总监 余立涛（摄影：贾明山）
逾十年商业地产开发经验 打造欢庆之城
住浙网：对于杭州房地产市场来说，崇邦这个房企听起来还是有点陌生，首先请您介绍一下这个企业的相关情况吧。
余立涛：崇邦是2003年在香港成立的全外资公司，最开始的业务主要在上海，上海做的第一个项目是大宁国际城市生活广场。我们对每个项目都是精心去打造，2003年开始，用了3年的时间把大宁国际做好，2006年大宁国际正式开业。又过了3年，金桥国际开业。
现在崇邦在商业地产开发这块已经有10多年的经验，目前，我们同时在做几个项目，一个是江苏昆山的项目，这个项目大概有80万方的体量，包括住宅，商业，办公，一期的住宅已经交付，商业部分一期预计在今年年底开业。另外一个就是杭州余之城项目，余之城项目在2013年年底拿地，在2014年10月份正式动工，到目前为止，住宅部分已经到了6层楼，商业方面还在做地基。
住浙网：刚刚您也说到崇邦是在2013年进入杭州市场，据悉，当时这个地块是经过47轮的竞拍，应该说竞争还是很激烈，你们为什么会在这个时间点进入杭州市场呢？而且为什么会选择在临平拿地？
余立涛：我们很多项目都是在上海，跨出上海的第一个项目是在昆山，昆山离上海比较近，差不多20分钟高铁的车程。我们比较关注长三角地区，包括上海，浙江，江苏等地，昆山是江苏的第一站，杭州是浙江的第一站。
选在临平，第一是考虑地理位置，临平因为离上海较近，高铁差不多45分钟车程；第二，这是地铁上盖的项目，基础配套比较完善，城市规划比较完善；第三，临平是杭州的东北大门，非常靠近海宁、桐乡等城市，这些城市经济发展非常快，有不同的行业在里面，比如布业、皮革等等，这些城市虽然有一些商场，但是由于当地人消费能力很强，满足不了他们的购物需求。
所以我们把项目放在临平，一方面为了满足周边及杭州的市场，另一方面也可以辐射到周边的城市。
项目的地理位置非常重要，我们在拿地前期就做了很多的调研，做好了项目的定位。余之城项目的主要目标客户还是以年轻人为主，主题定为欢庆之城，也是为了迎合整个市场的趋势。
所有商业自持 引入自有业态品牌“Hub Novo”
住浙网：随着市面上商业综合体项目的逐渐增加，同质化现象非常严重，差异化竞争成为每个商业综合体项目发展的重要议题，在这方面，崇邦余之城将如何做好差异化竞争？
余立涛：一、自持自营。崇邦的项目都是以商业为主的，没有商业的综合体我们是不做的，商业是主要的，住宅、办公都是商业的配套。
我们所有的商业都是自持，后期都是由自己的团队去管理和经营。这样做的话，背后的资金必须充足，养商业起码要到6年之后可能才有盈利，养商业的打法是非常难的，盖一个商业是非常容易的，但是之后的运营管理方面，创新是重要的一点。比如说大宁国际项目，目前已经开业差不多9年，这个项目有很多新的理念在里面，我们不断去创新和引领潮流。大宁国际今年年初刚开的一个新业态，我们自己定的一个品牌，叫做“Hub Novo”。
二、倡导体验式。“Hub Novo”里面会有国际艺术儿童微剧场，这个微剧场是互动形式的，我们会邀请很多国际的艺术家、艺术团队来表演。期间，艺术家会邀请每现场的小朋友上台进行互动表演，这个非常受欢迎。这是 “Hub Novo”里面其中的一个业态，另外， “Hub Novo”里面还会有一些兴趣班以及一个大的宴会厅，宴会厅可以租给用户举办一些私人PARTY，此外，也有一些咖啡厅， DIY的地方等，我们把他们集中放在一层。
我们每个项目的优点都会在另外一个项目体现出来，当然更会有一定的提升。“Hub Novo”这个业态，我们也会引用到余之城项目，会是一个提升版本。
在金桥国际的屋顶花园，我们做了一个比较小型的城市农庄，城市农庄有一些小动物，也可以种菜。但是在余之城项目会有5000方的空中花园，城市农庄只是其中的一部分，这些都是有别于其他商场的一些特色。
三、我们不是一个商场，是一个生活广场。来这里不单单是购物或者吃吃喝喝，我们有室内真冰溜冰场，有25米的室内恒温泳池，还有大型的宴会厅。值得一提的是，这个宴会厅是层高8米，大概3000方左右，可以举办100桌婚宴。这也是一个户外和户内的互动，宴会厅外面是有个户外的长廊，有些朋友可以举办一些更炫一点的patty或者婚宴。
余之城的建筑风格色彩缤纷，给人一种跳跃、时尚年轻的感觉
四、还有一个非常大的特点，每个项目都有自己的舞台。我们在上海的项目都有自己的舞台，每年都会搞差不多600场的活动。余之城这个项目也会有一个室内的舞台和一个室外的舞台，预计一年做500场的活动。这些活动包括跨年晚会、圣诞狂欢等等，也会邀请很多知名人士、演员、歌星等来到这里。这个是我们经营的主要重点，我们跟每一个商户是一种共赢的概念。我们不是单单把这个商铺租给客户，之后就不管，我们是租了之后，会配合每个商户提供给他很多很多附加值。举办活动也是为了整个商场的气氛，聚集更多的人气。
融入中国喜字元素 打造室内外互动性强的生活广场
住浙网：据我了解，崇邦在其他城市的商业综合体项目都是街区式商业，能否介绍一下街区式商业是怎样的？在杭州项目上，是否会继承街区式商业模式？
余立涛：我们每个项目都有不同的定位，而不是复制品，大宁国际是一个上海老城庙的现代演绎版，所以它就相当于一个小镇，有自己小的街道，有很多幢的商场，当中会通过连廊连接。
我们为什么会做这种概念，也是想人们来到商场里面，并不是去到一个大盒子的商业中心去购物的感觉，我们真正把一个商场外面的自然环境带到整个商业的气氛里面，把户外带到户内，户内又带出来。
余之城项目因为定位不一样，这边是一个欢庆之城，可以看到建筑风格色彩缤纷，给人一种跳跃、时尚年轻的感觉，我们希望在商场里面，会凝聚很多喜悦的、欢庆的气氛。
余之城并不像大宁国际有很多的小街在里面，但是肯定会有户外户内，在楼宇间也会有很多的连廊和露台，你在商场吃完饭，可以走到露台呼吸新鲜空气，可以看到露台下面大广场的一些活动。
余之城整个建筑的设计概念，来自于一位澳大利亚的设计师，我们采取了这个方案，然后在本地进行细化，这名澳大利亚设计师专门是做商场设计的，他把中国的元素跟国外的设计理念结合起来运用在余之城项目里面，用了很多的喜字，比如喜字的大门，喜字的雕塑等等，所以在余之城这个项目来讲，定位还是Celebration为主，欢庆为主。
住宅部分绿化率接近50% 预计11月中旬首开
住浙网：余之城规划有不少的住宅，住宅体量大概有多少？住宅和商业部分将如何形成互动？
余立涛：余之城总体量有40万方，住宅11万方，大概有1138套，写字楼有6万多方。
和别的项目不太一样，我们用一条街把住宅和商业隔开，保证业主居住的环境是安静、舒适的环境。而我们的住户可通过地下专用通道，更加便捷的去到商业。
住浙网：在住宅的打造上有什么亮点？
余立涛：小区是由8栋31-33层的高层住宅组成，最大的亮点是我们的中央花园，差不多有16000多方，项目的绿化率接近50%。一般绿化率30%比较常见，能做到40%已经很少，这次我们把大部分的绿化率都放在住宅部分，楼与楼之间最大间隔达到超过160多米，保证所有的通风、采光。
余之城项目是杭州的重点项目，我们拿到了住宅的绿色二星，在打造中融入很多环保理念，这是目前余杭区唯一一个高层建筑的住宅绿色二星。
住浙网：崇邦余之城推盘节奏如何？首开会推出哪些房源？
余立涛：首开计划在11月中旬左右，现在展厅已经正式对外开放，看看市场反应如何，也有可能提前开盘。房源方面，我们是以89方为主力户型，一期开盘，差不多200多套。
住浙网：客户主要来自哪里？
余立涛：客户主要是临平本地和杭州各个区域过来的新杭州人，年轻人为主，但是现在也接触了很多外地客户，比如台州、温州、上海，崇邦的老客户也有兴趣投资。
住浙网：未来崇邦在杭州的战略布局将会如何？还会继续在其他板块拿地开发吗？
余立涛：会的，余之城是我们在杭州的第一个项目，第一个项目一定要打造好，建立崇邦的品牌影响力，在杭州打响名誉。日后我们也在打算寻找好的地段开发项目，交通是我们考虑的因素之一，交通要便利，其次潜在的发展前景要比较大。
崇邦余之城区位图
