住浙网10月19日讯（研究员 毛飘菱）九月底以来，杭州主城、余杭、萧山、大江东接连发布预公告，地块遍及多个板块，地块性质也涵盖刚需、改善、豪宅等不同类别。
在已发布的71宗（4319.6亩）预公告地块共包括50宗（3566亩）宅地（含商住）。
50宗宅地包括：主城区26宗（1902亩）、萧山区8宗（670亩）、余杭区8宗（462亩）、大江东8宗（482亩）。
这些宅地中有刚需地块共28宗（1869亩），占宅地总数的56%，出让面积为宅地总面积的53%。
28宗刚需地块包括：主城区12宗（878亩）、萧山区5宗（328亩）、余杭区3宗（181亩）、大江东宅地8宗（482亩）。
这些刚需地块分布在桃源、丁桥/长睦、下沙、闲林/老余杭、临平北、南部卧城、南部乡镇、大江东等板块。
本文刚需地划分标准为：一.以新房90方总价200万为界限，房价水平在2.3万以下；倒推保本地价，此前成交地价在1.5万以下。二.由于目前没有公布起拍价，本文以预公告地块所在板块或附近地块最近成交价格为标准，划分出刚需地块的范围与数量。
刚需地块分布情况
1、桃源板块（3宗宅地，共193亩）
桃源板块教育配套均较为完善，属于上海福山外国语学校学区范围，内部有两条地铁线的配套，同时兼具虎山和半山的环境配套，属于宜居板块。目前，桃源板块内广宇万科公园里销售均价在两万四左右。
本次预公告的三宗地块，一宗紧邻广宇万科公园里，两宗靠近杭州铁路北站和沈半路，周边配套也相对完善。
2、丁兰新城（3宗宅地，共119亩）
丁兰新城靠近半山，景观资源优越。板块内有交通网络密集，即将开建的地铁3号线穿过整个板块。板块现规划有学校34所，已投入使用的如浙大附中丁兰校区、采荷教育集团丁荷小学、丁信小学等，有完整的商业配套，有三甲医院入驻，基础的人居配套十分完善。
目前丁兰新城仅三盘在售，分别是龙湖·武林九里、阳光城翡丽湾、中旅·城仕公馆，板块均价基本在1.9万-2.6万元之间。
本次预公告的3宗地块分布于同协路东面，靠近规划地铁3号线，交通优势明显。
3、长睦板块（2宗宅地，共211亩）
长睦板块拥有丰富的教育资源，交通便利，规划地铁3号线将于2022年建设完成。板块内卓越蔚蓝领秀销售均价已经达到一万五。
本次预公告的两宗宅地沿绕城高速分布，均处于住宅集聚区。
4、下沙板块（4宗宅地，共355亩）
下沙板块享受大学城和地铁一号线的配套，在售的百翘香江均价在一万三以内，属于主城区杭州绕城边上房价最低的板块。高新产业制造区和高教园区提供大量潜在购买力。目前大学城北销售均价在一万四左右。
本次预公告的4宗地块均位于大学城北，交通便利，江东大道连接德胜快速路，可与周边区域无缝衔接；南面下沙高教园区商业配套丰富，距南面的宝龙城市广场和北面的奥特莱斯较近，配套较为完善。
5、闲林/老余杭（2宗宅地，共98亩）
闲林老余杭板块是余杭区传统居住板块，生活设施完善，居住氛围浓厚，交通便利。受到未来科技城的比价效应影响，该板块房价上涨明显。目前房价在一万五左右。
本次预公告的2宗宅地分别位于闲林街道和余杭街道，均位于住宅集聚区。
6、临平北板块（1宗商住地块，共83亩）
临平北板块多条主干道联通主城区，同时有地铁线路规划，交通便利。目前临平北板块房价属于洼地，均价在8000左右。
本次预公告的商住地块紧邻规划地铁9号线北沙路站，南面紧邻万宝城，周边分布有多个楼盘，居住氛围浓厚，配套设施完善。
7、南部卧城板块（1宗商住地块，共97亩）
南部卧城山水资源丰富，楼盘开发集中，贴近萧山老城，是萧山区传统居住区，享受萧山老城配套设施辐射，板块前景较好。从总的存量来看，南部卧城是整个萧山的几个板块中，去化周期最低的板块。目前板块内销售均价约一万五。
本次预公告的商住地块紧邻向旭路，附近有风情大道快速路连接杭州市区。板块内有萧山第十高级中学、萧山朝晖初中、萧山城南初中等教育配套。
8、南部乡镇板块（4宗宅地，共231亩）
本次预公告的4宗宅地，两宗位于义桥镇，两宗位于临浦镇，均属于大杭州南部的生态休闲居住区。地块交通便利，享受板块内配套辐射。
9、大江东板块（8宗宅地，共482亩）
大江东属于新兴板块，板块内楼盘销售均价相对偏低，区域内配套尚处于逐渐完善的状态。今年8月，德信溢价129%，楼面价5164元/㎡竞得河庄街道一宗宅地；10月15日，旭辉竞得一宗进行转让的江东房产项目，楼面价4349元/㎡。由于跟主城区的比价效应，大江东未来价格有涨升空间。
本次公布的大江东具备出让条件的地块中，核心区分布一宗宅地。地块所在地为大江东规划中心区，紧邻江东大江东管委会，同时位于大江东产业集聚区，产业导入提供潜在购买力。地块周边已开发琅琴湾项目，目前在售均价在已近万元。
目前该地块已经挂牌，起价7175万元，折合楼面价2905元/㎡，预计将于10月25日出让。
本次公布的大江东具备出让条件的地块中，还包含河庄街道1宗80亩商住用地、新湾街道3宗宅地，共110亩、临江街道1宗30亩商住用地、前进街道2宗宅地，共212亩。
