住浙网4月21日讯（研究员 王宇栋）今天下午，萧山湘湖地铁站旁的A-17、A-31两宗地块拍卖结果有些出人意料，虽然有旭辉、金地、滨江、龙湖、K2、北辰6家单位参与，最终却被旭辉、金地分别以一轮报价拿下。成交价仅仅比起拍价高出241万元、268万元。
其中，旭辉以6.81亿元，楼面价9032元/㎡竞得5号地块（纯宅地）；
金地以8.84亿，楼面价6159元/㎡竞得6号地块（地铁上盖商住地块）。
当下习惯了“高溢价”“地王”的土地市场，今天却再现一轮报价成交（等同于底价成交）。湘湖两宗地缘何“爆冷”？
1、地块属性分歧大
出让会前，就有业内人士向研究员表示：地块不利因素比较明显，拿地的意愿并不强烈。
地块南侧有变电站，一路之隔为地铁检修站，东侧为公交始末站，东北角将建设风彩互通立交，西南角有公墓。
这些明显的属性，使开发商对地块的判断发生分歧。
2、区位偏离中心
虽然位于时下萧山最热的风情大道沿线，但就区位而言远离萧山目前的热门区域。
沿风情大道自南向南外溢的客户，被沿线的春江悦茗、中铁建江南国际城等楼盘消化后，在金城路，又会被吸引到萧山的核心城区，这两个楼盘只能吸收被层层“消化”之后剩余的客户。
显然，熟悉萧山市场，拥有客群积累的房企才有出手竞价的“底气”：出让会上的6家房企，除去K2外，均是深耕萧山的房企。
3、教育资源普通
地块对应的学校，为湘湖小学，距离地块1.5公里，教育质量普通。
从周边项目来看，与地块同属湘湖小学的阳光城上府，公寓销售速度并不快。而邻近的万科金辰之光可以就读崇文小学，销售良好。
4、地块起价不低
湘湖地块的起价并不低，纯宅地A-17地块楼面起价9000元/㎡，超过了距离最近的万科金辰之光（相距1.1公里）8000元/㎡的拿地价，与地块一站相隔的阳光城上府、金地天逸拿地价约11300元/㎡。
此外，9000元/㎡的起价，意味着房价未来要向2万元/㎡靠拢才有合理的利润，但这个价位上，将面临萧山经开区的竞争（4月经开区新房均价21024元/㎡）。
相比之下，区位、配套明显更优质的萧山经开区对购房者的吸引力更强。
尽管地块存在着较多的不足，但好地研究院认为，底价拿下这两宗地块，旭辉、金地下了一步“好棋”。
最重要的理由在于，在目前的市场热度下，这两宗地块的性价比较高，今天的成交价格，是今年以来萧山板块罕见的低价，仅高于粮食仓库地块的价格，在萧山板块土地价格有望再攀新高的大背景下，其低价的优势将在未来新房销售中得到充分体现。。
有拿到地的某位开发商向好地网研究员表示，目前市场太热，不少开发商已经抱着亏损的想法去拿地，但今天拿到的地有很稳健的利润空间，对成交价比较满意，虽然有些不利因素，但是这个价格将有效地对冲风险。对项目开发比较有信心。
整体而已，拿到的这两宗地将使旭辉与金地好处多多：
1、扩大了土地储备
旭辉和金地均是2015年杭州房企销售十强。拿下两块地后，旭辉和金地分别扩充了在杭州的土地储备。对2018年的排名起到了重要的“原材料”支撑。
旭辉布局图（含合作）
金地布局图（含合作）
2、有利润空间
纯住宅的A-17地块楼面价9032元/㎡，保本房价约16394元/㎡。
距离地块1站相隔的阳光城上府4月高层销售均价为20109元/㎡。虽然湘湖地块属性相对不足，但在现有的新房行情下，地块已经有了盈利空间。
金地拿下的地块虽然有商业体量约4.5万方（占32%）并且需要代建1.2万方的公交首末站。但是，商业部分对不利因素的敏感度不高，加上价格仅仅6000出头，是一个在操盘上比较舒服的成本价。
3、未来有客群支撑
彩虹大道、风情大道两条主干线在地块周边交汇，地块又是1号线湘湖站的上盖物业。
这样的地理、交通条件，使地块成为了一个进入湘湖景区的客群“集散地”，对地块商业部分有较大的支撑。
对于住宅部分，除了地块所在区域的拆迁户、改善客群组成的地缘性客户之外，地铁1号线能吸引沿线的滨江区客群，尤其是滨江区域，因为周边地价高涨之后溢出的刚需客户，彩虹快速路萧山段通车后，也将会带来萧山城区的改善客群。
4、湘湖三期利好，地块增值预期
好地研究院了解到，湘湖三期工程预计今年国庆前湖面完工，湘湖将扩容一倍，水域面积达6平方公里。
湘湖三期并不仅仅是水域的扩容，也有配套的提升。
未来的湘湖三期将拥有一堤——贺公堤、一街——欢乐湘湖、两镇——风情小镇和金融小镇、两岛——定山岛和压坞山岛。
湘湖板块景观、配套的提升，未来将带动湖边土地价格的增值。
5、后续拿地占据先机
紧邻两宗地块的边上还有一宗宅地，旭辉和金地今天底价拿地，在下一宗地块竞拍中将占据主动：价格不高可以补仓、地价拍高了可以拿摊平成本，不拿也会“水涨船高”。
最后，旭辉和金地底价补仓值得庆祝，但也面临着诸多挑战，若能下足功夫做出好产品，有很大机会获得去化和盈利的双丰收。
