【“市场上行，哪些楼盘正在解套中？”②】越秀·星汇尚城

编者按：

13年四季度，杭州楼市骤然降温，许多高价拿地的开发商纷纷陷套，部分项目“委曲求全”亏本入市，还有不少甚至一拖再拖，迟迟无法开盘。据住浙网统计，高峰期，杭州楼市浮亏项目达40个以上。

就算是成交开始明显上升的2015年，在价格并无多大起色的情况下，许多项目还是无法扭转亏本的局面。

然而，自去年末以来，杭州楼市逐渐回暖，开年以后更是急速升温，整个市场呈现出量价齐升的火爆状态。在这样的行情下，许多曾经只能“亏本甩卖”甚至无法顺利入市的楼盘，终于迎来了扭亏为盈的转机。

为此，住浙网将推出“杭城扭亏楼盘”系列报道，盘点那些成功逆袭的“励志”楼盘，这是系列报道第二篇：

【“市场上行，哪些楼盘正在解套中？”②】越秀·星汇尚城

回顾：

【“市场上行，哪些楼盘正在解套中？”①】顺发·美哉美城

核心提要：

入杭意愿强烈，越秀力压群雄夺地王

楼面价大幅高于周边项目，星汇尚城开盘推迟

市场转热，星汇尚城价格持续走高

文/住浙网研究员 方佳玲

一直以来，北部新城都是城北楼市的供应重镇，密集的楼盘分布使得板块去化相对较缓，价格也一度维持在较低水平。

然而，随着万达商圈落地、交通配套升级，加上滨江、万科等品牌开发商进驻以后不断挖掘区域价值，全新的万达板块在火爆的一季度也有了抢眼的表现。滨江·万家名城、万科·北辰之光等项目相继接近售罄，价格也有明显上涨。

越秀星汇尚城鸟瞰图

值得关注的是，板块内当初颇受瞩目的地王项目——越秀·星汇尚城，在经历了亏本入市后，也伴随着市场上行成功解套。据悉，目前项目均价达到了16000元/方，相较开盘时13000元/方的均价，有了大幅上涨。

入杭意愿强烈，越秀力压群雄夺地王

早在2010年，越秀即已开始布局杭州，在青山湖科技城布下超级大盘星汇城。然而，越秀进驻杭州主城市区的目标却一直没有实现。这一强烈意愿终于在2013年5月28日迸发，这家来自广州的房产大鳄同时参与了主城和余杭多个地块的争夺。

越秀星汇尚城目前均价16000元/方，相较开盘时13000元/方的均价，有了大幅上涨

随着越秀在彭埠单元R21-32地块铩羽而归，在余杭区北部新城26号地块竞拍过程又闹出乌龙，它在主城和余杭夺地的希望自然全寄托在了北部新城25号地块。

最终越秀经过48轮激战，逼退滨江、万科等大牌房企，以总价16.08亿、溢价52%成功拿地，楼面价高达9600元/方，成为北部新城的“新地王”。

然而，随着后来楼市的调整，这一通酣畅淋漓的高价夺地，也为项目之后的开发埋下了“隐患”。

楼面价大幅高于周边项目，星汇尚城开盘推迟

纵观越秀地块周边项目的出让情况，2012年7月31日，万科以4430元/方底价竞得良渚街道通运路南锦江路东地块，即万科·北宸之光项目；

2012年11月2日，滨江分别以6240元/方和6271元/方竞得良渚锦江路西、通运街南地块和良渚锦江路西、祥园北路北地块，溢价约30%，打造了滨江·万家名城；

2013年2月1日，融科溢价50%拿下良渚街道杭行路以东地块融科·瑷颐湾项目，楼面价8302元/平米。

星汇尚城周边地块出让信息一览

不难看出，越秀地块的楼面价在整个板块中可谓劣势明显，尤其与万科地块楼面价相比，整整高出一倍有余，与滨江和融科地块楼面价也差距显著，仅与万通地块楼面价还算接近。

基于地王的高成本，越秀为了在市场竞争中脱颖而出，从而在产品打造上花了更多精力，加上当时市场处于萧条状态，因此星汇尚城并未如预期般在14年顺利开盘，而是到2015年9月才姗姗来迟，推出了1#和3#楼，均价13000元/方。

面对当时北宸之光均价15000元/方精装与万家名城均价13000元/方毛坯的竞争，星汇尚城选择了低价首开。然而按照保守的年化5%财务成本和3500元/方的建安成本来计算，再加上税费，星汇尚城的保本价应该在1.6万/平方米以上。

市场转热，星汇尚城价格持续走高

自去年末开始，杭州楼市开始升温，进入今年一季度以后热度开始迸发，从星汇尚城历月成交均价来看，自今年1月份开始，项目价格开始明显上升，4月份成交均价已经接近15000元/方，均价上涨了近2000元/方。

再看项目的历次开盘情况，自2015年9月首开后，星汇尚城在今年1月份连续两次共加推了4幢房源，价格分别上涨了1000、2000元/方，可以看到最近一次加推，售价已达16000元/方，与首开时相比价格大幅上升3000元/方。

这一价格，已基本是星汇尚城的保本价。再者，随着板块内万科·北宸之光和滨江·万家名城接近售罄，项目所面对的竞争压力也将大幅减小，如果楼市能够一直保持目前的热度，那么项目价格很有可能会进一步往上走，成功扭亏。