文/住浙网 卢丹 王宇栋
诗画丁兰实景图
在杭州市城北偏东的方位，有一个成熟的居住板块，正悄然换了新颜：
在杭州城市土地公司建设与推动下，以孝文化和桃文化为品牌基调，以智慧小镇为产业抓手，十里桃花·诗画丁兰的全新蓝图正徐徐展开。
由此，也催生出丁兰板块全新的楼市发展机遇：即对于居住环境和购买力双重提升的房地产投资机遇。
然而，分析丁兰的楼市机遇，板块内涵提升所带来的只是其中一个方面；从大杭州楼市版图的发展趋势来看，意义同样深远：
我们正看到：受益于杭州城市版图的扩张，丁兰正从刚需为主导的板块，向以改善为主导的市场升级。
升级的源动力：城东改善空间扩张有需求
如果说，当信达以36679元/平米刷新杭州地价新纪录时，市场对于杭州楼市的认识还有点兀然与不解。
那么，当位于环城东路的机床厂地块创下45368元/平米的地价新纪录时，杭州楼市彻底惊醒了：寸土寸金的杭州市中心，接下来，将是豪宅的天下。
被“挤出”的改善需求只能向外溢出。以城东新城为中心，已经成为杭州城东承接楼市改善需求的重要阵地。
开发商们已经看到了杭州城东改善市场的重要机会：
今年1月25日，融创以16358元/㎡拿下笕桥宅地，刷新了板块记录，预期房价接近3万元/㎡。
今年3月23日，润和以14627元/平米拿下牛田宅地，刷新了牛田板块地价新纪录。
融创拿地的区域，属于较为传统与成熟的城东区域，接下来的开发空间非常有限。润和拿地的区域，是城东新扩张的版图，但配套条件还较为缺乏。
城东改善，下一步的发展空间在哪里？以下三个方面的条件可作为参考：
1、交通便利，需充分考虑出行的通勤时间；
2、环境宜居，重视居住环境，对噪音、污染等不利因素抗性较大；
3、配套条件较好，主要是教育配套和生活配套。
以此作为参照标准，我们发现，丁兰，符合这三个方面的条件。更为重要的是，在城东外拓发展的诸多板块中，有竞争优势。
首先，往东，以地铁一号线及艮山路为交通带动，发展空间主要在牛田。从绿城杨柳郡的热销，也可以看出，牛田板块逐步受到市场认可。但牛田板块的不足之处在于，距离笕桥机场较近，日常噪音影响大；另外，配套发展不成熟，尚需时日。
第二，往南，以地铁2号线为交通带动，过钱塘江为发展空间（注:钱江新城房价水平高，非普通改善的范畴）。而过江发展的桥头堡即为钱江世纪城，目前市场热度高，最近地价已经超过18000元/平米。加上，毗邻的滨江区供应稀缺，对于城东的地缘性客户而言，向南过江改善的性价比并不高。
而往北，以秋石快速路、同协路等交通带动，发展的空间即为丁兰，性价比较高，体现在：
第一，环境条件最好。拥有皋亭山风景区、虎山公园等稀缺景观资源，却不受杭钢、半山热电厂等影响；
皋亭山景区
第二，配套有先发优势。作为大型居住区，丁兰发展较早，与牛田等新兴板块相比，配套相对成熟。
城东，作为杭州城市的交通枢纽，是浙江省内购房群体偏好的置业之地。在限购限贷政策放开的改善需求浪潮下，交通联系便捷、配套不断成熟、人居环境宜人的丁兰，将成为改善客群外溢的“宣泄口”，推动板块的升级。
升级的基础动力：20分钟抵达杭州市中心、新中心
到丁兰，怎么去？
据调查，丁兰交通路网已经非常成熟。一绕、二快、三横、四纵是丁兰的交通主架构。
在这个交通架构中，有几条道路尤为重要：
首先，临丁路和秋石快速路无缝连接，行车20分钟即可抵达杭州市中心；此外，无论是通过秋石高架还是同协路（牛田—钱江新城段尚未建成），均可以直达杭州新中心：钱江新城。
未来，还有轨道交通的预期：规划中地铁3号线有望在2017年开工建设，2022年之前通车，建成后可以直达市中心武林广场，与1号线、5号线等换乘，即可以抵达钱江新城。
以丁兰板块内的在售楼盘为例，龙湖名景台，曾经打出过响亮的广告：“一条同协路，一座名景台”，将同协路沿线，直至钱江新城的客群作为重要来源。
龙湖在丁兰的第二个项目，推广名则为龙湖武林九里，顾名思义，该项目距离武林广场9公里。
以营销能手为著称的龙湖，总是能够仅仅抓住客户心理。从这两个项目的推广营销上，我们已经看到，龙湖早已经将营销推广的点，踩到了杭州市中心（武林广场）、钱江新城。
而龙湖的项目，无论是价格，还是销量，在板块内均处于领先。
升级的加速度：改善需求旺盛，购房需求正在寻找释放点
如果说，城市的发展和改善的需求倒逼板块升级，那么稀缺的供求关系，将是板块升级的加速度。
好地研究院统计，截至4月21日，城东新城显性住宅库存仅有10.4万方，存销比约3.3个月，供求关系已经较为紧张。
改善客群加速外溢，正在寻找新的“释放点”。
不得不又一次提到今年以来城东的旺销楼盘：绿城杨柳郡。
不久前，地铁七堡上盖物业杨柳郡开出了第三期房源，现场上千人到场。而杨柳郡前两次开盘，均非常火爆，已经售罄。而售价相比第一期已经有了大幅的上调。
杨柳郡开盘现场
从杨柳郡的热销，也可以看出杭州城东，以首改为主的项目，拥有非常强劲的需求，而竞品却非常稀少。
丁兰板块供求关系健康，而价格水平却依然处于较低的位置，若能做出品质，则将成为城东改善需求的有效承接地。
据本网了解，接下来丁兰板块，将推出两宗宅地，总面积75.2亩，建筑面积12万方。两宗地块紧邻地铁三号线，其中R21-05地块与丁桥路站毗邻；R21-02地块与同协路站毗邻，吸引了众多投资者的关注。
下一篇报道，本网将专门分析地铁三号线对地块及板块的价值影响，敬请期待！
