好地研究院：为什么下半年拿地需要采取防御策略（附《杭州土地市场半年报》）

那么，当市场行至高位之时，下半年，还可以拿地吗？

好地研究院预计，杭州下半年供地量（面积、金额）将减少，价格继续维持高位，防御将是开发商降低风险的上佳策略。

所谓防御，是指去年以及今年上半年已经激进拿地的开发商，如果货值充足，可以保持观望，少拿地；那些没有拿地或者拿地较少的开发商，可以在价格合理的情况下适量介入。

防御中，一些此前未出地的，或者有最新利好发生的潜力区域，可以积极关注，而对目前处于热点地区并继续创新高的地块，须保持谨慎。

牛市在继续，为什么要采取谨慎防御的策略呢？

其理由如下：

第一、这波牛市由政策而起，政策市的特征就是波动大，无法预测。在整个市场杠杆不断加大的情况下，货币政策如果变动，波动将加大。因为支撑这波牛市的三大基石（加杠杆、政策松绑、库存急速下降），前两者为政策因素，最后一个为政策结果。

牛市3个支点

第二、下半年所拿项目上市时间在明年下半年，恰好与最近一年新推的改善项目出货高峰期叠加。届时，大量高价项目上市将考验市场承受力。

第三、从历史上看，牛市的下半年容易出现高价地王。2010年11月,2013年9月，都出现了此后项目套牢多年的“地王成交月”。

第四、周期中的调整环节随时可能到来。

2010年以来，杭州楼市三年一个周期的规律，可能在新政策的环境里发生变化，但是，政策可以改变周期长度、波动幅度，却无法改变房地产的周期性属性。上涨过快过大，随时可以引发周期性的调整。

注：今年上半年新房成交数据统计截止6月30日21点

这波牛市最大的基石——快速去化，正在使存销比变得越来越健康，与前几年相比，目前住宅库存处于一个相对低位，好地研究院测算，按照今年总成交16万套计算，到今年年底，杭州住宅总库存有可能净下降700多万方。

尽管我们对杭州楼市的未来充满信心，尽管货币政策短时间没有明显的收紧迹象，但是，即使在大牛市也有调整，市场在上涨过快之后的回调，也容易让拿高价地的开发商套在短期高位。

基于此，我们认为，理性防御是下半年拿地的稳健策略。

杭州八区上半年土地出让金810亿，创历史新高

好地网6月30日讯（研究员 王宇栋）今天下午，临平新城商地成功出让，至此，上半年的土地市场正式收官。

先来回顾一下上半年的成交情况。好地研究院统计，上半年杭州八区共出让地块810亿，并创下了三项新高：

①出让金额新高

好地研究院统计，上半年杭州八区共出让土地77宗，成交金额810亿，比历史同期最高的2013年上涨36%。

从各区域来看，萧山增长幅度最大，上半年土地出让金206亿，超过了去年全年的出让金额（142亿）。

②楼面价新高

上半年，八区地块成交楼面价12264元/㎡，创下了历史新高。

就主城区来看，上半年宅地成交均价20927元/㎡，同比上涨53%，首次突破2万元大关。

③溢价率新高

上半年，杭州八区成交地块平均溢价率52%，比起2015年增长了33个百分点，创下历史新高。

一、出现预期溢价率

上半年，一线城市地价热的特征在杭州显现，即土地价格接近周边新房的价格，周边楼盘的价格已经不具有现实参照意义，唯有依靠未来新房涨价才能实现保本。

年初，好地研究院推出了预期溢价率的概念，即预估地价将以当前房价进行测算，以预期溢价率来表达市场拿地的风险偏好。【预期溢价率（%）=（成交楼面价-理性上限）/理性上限。】

上半年，预期溢价率最高的为东原未来科技城地块，达59%。

二、隐性库存下降392万方

上半年，杭州八区宅地实际成交体量446万方（剔除公建），而同期的商品住宅却成交了842万方，这意味着上半年隐性库存下降396万方。

三、央企、国企拿地占比4成

央企、国企在上半年的土地市场上发力，共拿地301.8亿，占宅地出让总金额的40%，相比去年下半年提高了12个百分点。

四、十六个板块创下新高

好地研究院统计，上半年共有16个板块创下地价新高，钱江新城、申花、市北西板块，地价记录在上半年被多次刷新。

奥体地块以123.18亿刷新了杭州总价新高，机床厂地块以45368元/㎡刷新了单价新高。

值得一提的是，上半年有成交的板块中，还有8个板块尚未出现新高，分别是下沙、勾庄、之江、长睦、临平新城、湘湖、南部卧城、瓜沥。

此外，在上半年的土地热潮中，未来科技城、萧山经开区、三墩北、铁路北、牛田板块的地价均突破1.4万元/㎡，开始具备改善属性。

五、拿地成功率仅49%，创2013年以来新低

上半年，共有75家房企出手，仅有37房企成功拿地，成功率仅为49%，还有38家房企未能拿地，创历史新高。

值得一提的是，杭州历史上共有12宗地块报名房企数量超过16家，上半年就有10宗地块，占到总数的83%。

六、萧山城区宅地推出体量居首

前十大板块中，萧山占据了2席，萧山城区更是位居首位；主城区有申花、滨江、下沙、钱江新城（上城）入榜；余杭的良渚新城、勾庄、崇贤、未来科技城位列前十。

附：榜单

1、房企拿地金额top10

信达和融信表现最积极，共拿下255.9亿，占宅地总出让金的36%。

备注：①按公开招拍挂结果为准，联合拿地的，未明确权益各按50%；单独拿地的，按100%权益，不考虑拿地后进行的合作。②不包括收购项目。

2、拿地货值top10

上半年，融信新增了159亿货值，在各大房企中遥遥领先，在明年甚至有望向销售前三迈进。

老大绿城货值明显不足，排名或将出现滑落。

滨江、万科，稳居前三的可能性大。滨江通过操盘、拿地，上半年收获了近130亿的货值，万科拿地仍非常积极，拿下了近100亿货值的地块。 

信达斩获了奥体地块，但由于与其他房企联合操盘，开发的进度将是改变排名的决定性因素。

金茂、首开、招商等央企发力明显，将成为未来销售前十的有力争夺者。

注：此处仅统计住宅部分，以保本房价预测未来售价。