好地网9月26日消息（研究员 方晓泉）杭州楼市调控措施加码，本网研究员从今天傍晚杭州市国土资源局召开的发布会上了解到，杭州市即将加大土地供应，同时将调整竞价方式。
发布会现场
杭州市国土资源局相关负责人指出：为保持我市房地产市场持续平稳健康发展，结合近期市区房地产市场实际情况，公布主城区年内具备土地出让条件的地块35宗2289亩（其中住宅用地26宗1902亩，具体见附表），上述土地将根据市场情况按照“有计划、有节奏、有区域、有结构”的原则适时推出，加大土地供应。
即将推出的2289亩土地超出了今年1-8月份已经成交土地量的总额。据好地数据库显示，今年1-8月份，杭州主城区已经成交地块33宗，总成交面积1760亩。
若加上艮北新城和三墩北两宗地块209亩的面积，下半年，主城区有2498亩的土地将推向市场。
2498亩的供地量是1-8月份成交量的1.4倍，其中住宅可供地量为已成交量的1.58倍。
（注：艮北新城和三墩北地块原定于9月29日出让，现撤销挂牌，或调整相关条件后重新出让）
同时，经市政府同意，杭州市区调整土地公开出让竞价方式。具体规则如下：
?一、当土地竞价溢价率超过100%（含）时，该地块竞得人应在签订土地出让合同起一个月内全额付清土地出让金。
二、当土地竞价溢价率超过120%（含）时，除需满足上述第一款条件外，该地块所建商品房屋还需在取得不动产登记证后方可销售。
三、当土地竞价溢价率超过150%（含）时，不再接受更高报价，转为在此基础上通过现场投报配建养老设施面积的程序并按照最高者确定竞得人、并需同时满足上述一、二款条件。
好地研究院认为，此举将增加开发商的拿地成本和门槛，对目前热度高涨的市场能否真正起到降温作用，还有赖于多种调控手段的综合发力。
注：上述土地调整出让竞价方式适用范围为上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区（滨江）、杭州经济技术开发区、杭州之江国家旅游度假区、萧山区、余杭区，不包含富阳区、大江东以及临安、桐庐、建德、淳安四县（市），自2016年9月27日起施行。工业用地、加油站、停车场库等用地不适用上述竞价方式，具体以地块挂牌出让文件为准。
好地研究院：杭州严控“地王”用什么办法？
评论/好地研究院 谢晓峰
继住建部门出台限购令之后，杭州市政府在土地出让方面也出台了新规，以降温目前越来越热的市场。
好地研究院认为，这次调控，吸取了苏州南京调控效果不佳的经验，防患于未然，为未来土地市场可能的高热，设置了一些防范措施。
新规的看点
总体来说，土地出让由政府一家独占，在土地的整理与出让阶段，都是计划性的，而且，调控本身也是计划性的行为，但是，与苏州南京相比，杭州此次调控最大的特点是调控手段注重吸收一些市场化的手段，与熔断摇号等通过行政手段进行限高，扭曲土地价格不同，杭州这次土地新政的市场化手段表现在两个方面：
1、不人为地限定最高价，而是以竞价方式“限高”。
以缩短时间全额缴款增加开发商成本，现房销售增加开发商成本，如果地价继续火热，则以竞拍养老设施的面积，作为调控手段。既避免了苏州南京熔断的失败，又避免了摇号这样相对过于“热闹”的土地出让方式，最后实际上用竞价的市场手段实现了土地的实际“限价”。
2、加大土地供给，以稳定市场。
这次公布的22 89亩土地，加上已经挂牌的两宗地，总共2489亩，相当于前8个月的总和（1760,亩）还要多出40%，而今年前八个月的量又与去年相当。据好地研究院统计，2010年-2015年，每年平均推地量为3101亩，这次整装待发的2489亩土地，相当于平时一年差不多80%以上的量。
另外，这次调控还有个亮点是，明确了将150%以上的溢价用于养老，突出了民生，符合中央提出的居家养老的原则，使狂热的土地市场拼抢与老百姓的自身利益建立了通道，应该是一个比较创新的制度安排。
再来看看市场，热度已经越来越高，调控的迫切性也在提升：
1、目前采取措施，正好处于房价已经开始快速上升之时，也是最佳政策窗口期即将关闭之时：
杭州已经在9月进入快速上涨的通道，如果不及时采取措施，将步苏州南京房价飙升、地价熔断或者摇号的的后尘。
杭州9月实际去化周期已经跌破6个月这个关键的点位，已经进入新房较严重的供不应求状态，
苏州、 南京为何狂热？地方政府对快速去化速度导致的库存急剧下降的反应不够快速，没有及时限购，也没有及时加大土地供应量。等到去化周期到5个月以下甚至三个月的时候，再推出的土地出让熔断政策为时已晚，效果不明显。
2、G20效应助推楼市快速去化，也促使政府立即反应。
给G20之后，经常爆出天量的成交量，狂热的购房热度，已经充分显示了市场的过热特征，杭州市政府适时适地的加大调控力度，接下来，有望在限制杠杆上出台更多的政策，以稳定市场，稳定预期，使楼市能够健康发展。
这次公布的2289亩地可能仅仅是开始，在政府表态加大土地供应的基础上，可以想见，如果市场持续高热，加大供应，降低杠杆，限制购买等多种调控手段都将轮番上阵，目的是稳定市场，稳定预期。
这次杭州土地新政加大了开发商的成本，最后是否有明显效果，还有待于多种手段的运用，最关键的，抑制市场过热还是要看央行的“脸色”，以及中央是否在去库存的政策思路上有变化，比如在目前一城一策的分类调控的基础上，会否再辅以宏观的综合手段？
在年底的中央经济工作会议等政策窗口敏感期间，或许可以见到宏观政策是否变化的端倪。
杭州与南京、苏州供地量对比情况
注1：统计口径为：杭州八区，南京不包含高淳、溧水，苏州不含吴江；
注2：由于南京土拍网上竞价达到最高限价90%时,该地块所建商品住房必须现房销售，所以出让的体量需24个月后才可能上市（其中62.8万方一年后上市）。
