本文导读：
1、2007年：面粉贵过面包，地价推涨房价
2、2010年：库存处于低位，年底地王频出房价上扬
3、2016年： 地王频出、楼市量价齐飞
文/住浙网研究员 徐路嘉
杭州楼市调控再出新招，9月28日起，发布《关于暂停实施市区范围内购房入户政策的通知》并宣布上调二套房商业贷款首付比例至50%。
回溯房地产政策调控的历史，此前已发生过两次将二套房首付调升至50%的规定，分别发生在2007年、2010年4月。
三个二套首付50%的时间节点，在市场状态上有何异同？
2007年：面粉贵过面包，地价推涨房价
2007年，以万家花城半月去化1500套之多的事件为代表，杭州楼市首先经历了热销、排队买房的阶段，随后而来的则是地价推涨房价的过程。
当年的楼市还以雅戈尔地王为代表，上演了“面粉贵过面包”、周边房价飙涨的“地王效应”。雅戈尔当时以总价147600万元竞得“杭商院”地块，溢价率153.79%。其楼面价创下当时的新高——15712元/平方米。这一楼面价，已经超出了当时杭州商学院附近楼盘梧桐公寓15000元/平方米的在售均价。
地王产生当天，附近楼盘的售价，连夜飙升约6000元/平方米。随后杭州房价全面飙升。
2010年：库存处于低位，年底地王频出房价上扬
据透明售房网数据，2009年1月1日，杭州主城区可售房源32540套，10个月后的10月31主城区可售房源量则已下跌至11056套。
当年5月，杭州主城区月成交量第一次突破万套大关，高达10058套，更伴随着杭州房价爆涨，全面越过了07年的历史高点。2010年伊始，库存仍处在低位，房价虽然略有压抑，但在年底迎来了大涨。
2010年4月中旬的“国十条”，以及随后的“国五条”、“国八条”，开启了杭州乃至全中国楼市史上最严厉的调控周期。然而，伴随调控升级，杭州土地市场却骤然升温，地王频现。
2010年11月，杭州土地迎来大放量，在当月下旬连出五个地王，频频刷新板板块、乃至杭州主城区住宅用地的楼面价记录。
2010年“地王月”出让“地王”一览
2016年： 地王频出、楼市量价齐飞
据本网统计，从2015年4月至2016年9月28日一年半的时间里，除却2016年2月春假假期，杭州八区（含萧山、余杭，不含富阳）每月销量都在万套之上。其中今年三月更是飙升至了24870套创下历史新高。
杭州八区（含萧山余杭，不含富阳）楼市的库存量也出现了明显的变化，截止2016年9月28日，库存已下降至115651套，从年初的近17万套到目前的跌破12万套，用时仅约9个月。
土地市场方面则又一次出现了地王频出的迹象，绿城潮鸣项目创下了杭州成交楼面价的最高；信达则用123亿斩获总价地王；融信、融创、首开&金茂接连在申花落子，3万+的面粉价几乎与周边在售盘的“面包价”持平；东原、阳光城则各自在未来科技城各下一地，将板块的成交楼面价冲高至近2万元/平方米。
申花、未来科技城等区域地王效应明显，土拍市场热度迅速传导到楼市。未来科技城的房价从普遍1字头，飙涨至多个项目大破3万元/平方米的天花板。申花板块则从普遍2万+均价，变为“坐4望5”。
2016年各板块地王成交信息
对比杭州房产历史上三次二套房首付50%三时期，严厉的调控政策总与地王频出的时期相重叠。房价飙涨、库存告急下，房企拿地理应更加积极。目前，杭州加大土地供应、调整竞价方式的土地新政已然推行，是否能够对地王潮形成阻力？2016年又是否会延续2007年、2010年历史，市场将给出回答。
附表一：2007-2016年调控政策出台节点与同期库存一览
附表二：2007-2016年二套房首付50%时期各年库存走势
