本文导读：
1、十里春光，不及运河流芳
2、运河新城板块项目较少 上车尚有机会
3、中城汇MIDTOWN最后高层加推 价格未变
文/住浙网研究员 奥斯曼
在杭州，城东有“城东智造大走廊”，城南有“两轴、四片中央商务区”，城西有“城西科创大走廊”，唯独城北尚未。
在2019年2月份的大城北推进会上，杭州市委宣布将成立大城北地区规划建设指挥部，打破行政边界，破除“各自为政、各管一块”的弊端，全力推进杭州大城北建设。
曾经工厂林立的老工业基地——杭城北也将迎来新的改变。
图片来源于杭州发布
十里春光，不及运河流芳
杭城北区域，规划范围东至沪杭高速铁路，南至德胜路，西至西湖区行政边界，北至绕城高速公路北线，总面积约135.5平方公里，涉及拱墅、下城、余杭、江干、上城五个区。
而说起杭城北，自然绕不过京杭大运河。毫无疑问，大城北的一大特点就是“运河”。
京杭大运河始建于春秋。在农耕时代，运河是中国南北物资运输的重要纽带。在漕运的过程中，大运河对中国南北地区之间的经济、文化发展与交流，起到巨大作用。
2017年2月，习近平总书记视察北京大运河森林公园时强调，保护大运河是运河沿线所有地区共同的责任。随后做出重要批示，要求“保护好、传承好、利用好”这一历史文化资源。
图片来源于杭州发布
杭州市人大代表、拱墅区祥符街道党工委书记蔡儒杰曾提出一个空间规划范围：积极呼应运河文化带概念，以运河文化带为核心，向两边辐射。这也可以看出，运河新城或许将迎来新的机会，未来也将成为众人重点关注的对象了。
杭城北是京杭大运河的最南端。在这一方土地上，运河曾一度因铁路、公路的兴起而衰落；如今，在国家战略建设”大运河文化带”的部署下，2014年成功申遗的千年运河将重焕生机。在杭城北部的运河新城，即将开启新的篇章。
运河新城东至拱康路，西至巨州路（通益路），南至石祥路，北至绕城高速公路，沿京杭大运河两岸，跨拱墅、余杭两区，总面积达12.52平方公里，其中拱墅区范围内总面积约7.27平方公里，余杭区范围内总面积约5.25平方公里。
大运河新城在东西向城市发展轴的基础上，通过运河两岸5.8公里文化景观带建设，形成南北向的城市景观带。
“在运河新城一轴一带的交汇处，响应中国大运河文化带浙江段的定位要求，打造运河国际文化交流展示中心；在杭钢区域则发挥工业遗存和水系优势，以水为纽带形成滨水遗产展示带，形成文化创意和旅游休闲产业的集聚区。”市运河集团相关负责人介绍道。
结合杭钢河、电厂河打通形成的运河文化岛和计划今年启动开发的运河湾，共同形成“一带、一轴、一心、一岛、一区、一湾”的总体规划结构。
图片来源于网络
一座新城的蓝图，已徐徐展开。
目前，城北区域内项目并不多，此次研究员来到城北，代替大家先来感受一下运河新城的碧桂园金科尚合府、金科碧桂园博翠府，以及拱墅核心区的TOD项目中城汇MIDTOWN。
运河新城项目少 上车尚有机会
研究员首先来到了碧桂园金科尚合府，虽然是雨天，并且暂无房源在售，但价格上的优势，还是吸引了一些人到售楼处来了解情况，项目的性价比较高，拥有升值空间和未来规划利好。
碧桂园金科尚合府售楼处实景图
项目位于杭州市拱墅区蒋家桥路与顾扬路交叉口，由碧桂园（约60%股权）&金科合作，2019年首开，毛坯均价在25000元/㎡左右，碧桂园物业；目前开盘房源已售罄，户型建面约94㎡、139㎡；预计在6月份加推5、6#号楼，车位价格在26万元左右。
项目距离地铁4号线拱康路站（规划）直线距离不到1公里，同时拥有多条公交线路，交通还算便捷；项目3公里范围内的商业项目较少，仅有上亿广场、迪凯运河印象等，无法支撑板块内的商业氛围；教育资源上比较齐全：新城实验小学、杭十四中康桥分校、新城实验幼儿园、杭十四中附属九年制学校，一应俱全；另一利好则是已经在建的邵逸夫医院大运河院区。
碧桂园金科尚合府沙盘图
住浙点评：
运河新城虽位于主城区，但目前一切还都在规划和建设中，尚无较为浓厚的居住氛围。
而研究员在与项目工作人员交流的过程中，可以感受到对方对于项目本身还是很有自信的，在价格为王的楼市中，价格的高低是重要因素，周边二手房——大家运河之星签约均价大约在28000元/㎡左右，形成市场倒挂；并且对比主城区动辄3万+的单价来说，25000元/㎡的价格在主城区已经属于比较罕见了，可以说是目前的“价格洼地”。
尚合府在户型设计上有所创新，小户型均为边套，大户型则为中间套，加上较低的价格，项目也是受到了许多关注的目光。
研究员走出尚和府售楼处后，向北步行大概五分钟，就来到了下一站——金科碧桂园博翠府。
金科碧桂园博翠府由金科（约60%股权）&碧桂园合作开发，由金科操盘，作为金科在杭的首个项目，金科碧桂园博翠府值得一探究竟。
金科碧桂园博翠府售楼处
项目位于拱墅区运河新城顾扬路与郁世门街交叉口，与姊妹盘碧桂园金科尚合府紧邻，目前仍有少量的洋房在售，户型为120-140㎡；近日加推楼超高层11#号楼，户型面积为96-118㎡，精装均价31000元/㎡左右，装修标准4000元/㎡，2021年交付，物业为金科物业，车位价格在28万元左右，据案场工作人员介绍，项目将于今年内推出全部剩余房源。
作为碧桂园金科尚合府的姊妹盘，交通、商业和医疗资源基本共享，只有学区划分要等项目交付后能知晓。
楼盘点评：
与尚合府仅一路之隔，地段、配套相似，不过博翠府更偏向改善型客户。
整个楼盘为3幢高层和9幢洋房，有部分商业，房源户型几乎都是120㎡以上。且房源都是精装修，总价比尚合府高出不少。小区车位配比比尚合府高，价格也比尚合府高出2万元/个。
在户型上，博翠府也有所创新，139㎡的户型，有部分设计了四房两厅三卫，双套间，并且是城北目前唯一带地暖的精装洋房。这在市场上，也是比较难得的。
美中不足的是，此次加推的超高层房源位于项目最北侧，靠近铁路，较易影响生活。
中城汇MIDTOWN加推 价格未变
跑盘当天，研究员冒雨来到了位于拱墅区祥符板块的中城汇MIDTOWN。由于当天下雨，研究员在运河新城的项目现场并未遇到太多的客户，而在中城汇的项目现场，洽谈区已经坐满了人。
中城汇MIDTOWN位于拱墅区石祥路与杭行路交叉口，距离拱宸桥直线距离约2.2公里。
从板块划分上来讲，项目虽然毗邻桥西，但是又与申花只有一街之隔；从地缘关系上来讲，项目南北两侧的运河支流与运河交汇形成一个三角区域，刚好消弭了拱墅区内部各板块之间的距离感。
而项目所在的中城汇流区域正是与申花和桥西一脉相承的补充与衔接。
事实上，拱墅区定位为运河沿岸名城，申花、桥西和上塘板块的商业、产业、文化等高品质配套都已经十分完善，是成熟的主城规模化中央住区。中城汇MIDTOWN处于运河支流交汇处，自然而然的承袭了运河与其支流沿岸的各项优质基因。
据案场工作人员介绍，中城汇MIDTOWN推出最后一幢高层房源的，6号楼共计192套房源，户型为97、102、120㎡，均价40000元/㎡。本周一（3月25日），是项目登记的最后一天，最终摇号结果如何，让人期待。
中城汇MIDTOWN现场图
作为主城TOD项目之一，中城汇MIDTOWN一直受到关注，借助地铁10号线(规划)国际会展中心站，与其实现无缝连接，以商业街区、精品住宅、教育、广场等丰富业态，打造都心TOD的城市更新综合体。
在很多楼盘均价或多或少增加时，此次加推中城汇MIDTOWN价格未变，可见其真心实意。
总体来说，三个项目均位于运河景观带附近，“运河姊妹花”现阶段仍处于建设阶段，众多利好尚无法兑现，更比较适合刚需以及投资的需求，想上车的改善客群可以考虑中城汇MIDTOWN，感受TOD的魅力。
有趣的是，金科碧桂园博翠府，户型偏大，但均价较低；中城汇MIDTOWN则是户型偏小，均价较高，在得房率都保持在78%左右的情况下，究竟该如何选择，就仁者见仁智者见智了。
