文/住浙网研究员 黄敏
想在主城区内，以相对可控的总价过上花园露台、楼上楼下、有天有地的中产生活，叠墅可能是唯一的选择。
当杭州主城地块主流的容积率已达到2.5左右，热门区域土地的3.0容积率已经成为常态，受此影响，杭州的叠墅供应量相对稀缺，库存量常年保持在三位数。
今年以来，叠墅项目却猛增，多达25个，同一个板块内的叠墅产品不得不展开近身厮杀，逼得开发商在产品创新上绞尽脑汁，拿出自己的杀手锏来，为自家产品争取更大的市场空间。
比如，未来科技城板块“地王”楼面价达26998元/㎡，高层均价已在2019年一季度末攀上30081元/㎡，今年就有佳源、景瑞和绿城三家叠墅比拼。
三家叠墅项目分布图
同样位于未来科技城核心地段，在产品类型、开盘时间、定位与客户群体上的接近性，开发商不得不在产品创新上下足功夫，避免同质化竞争，为自己增加吸引力。
研究员走访了这三个位置接近的楼盘，并对产品的创新点进行逐一分析，为广大购房者提供理性决策的参考。
佳源·西溪印象
地址：方桥路与常二路交界处（亲橙里往南500米）
容积率：1.2
项目概况：项目包括叠墅与排屋，共118户
佳源·西溪印象沙盘
开盘时间：已开过两次盘，2019年3月首开的是1、4、6＃共17套排屋， 4月开的是8、10、11＃共64套叠墅，均售罄
开盘信息：目前叠墅只剩3＃，加推时间预计在6月初左右，剩余房源13套，面积段为141方-170㎡。
佳源·西溪印象仅剩3＃叠墅房源
交付时间：2020年5月
叠墅产品面积段：110-157㎡
单价或预计单价：上期叠墅开盘均价36757元/㎡，价格预期基本持平
创新点：
1、叠墅户型方正，采光面有7.8米面宽，户型南北通透。杭州近年的叠墅中，面宽7.2米是均值，7.8米可以算得上宽阔。
2、毛坯交付的叠墅项目，总价低是优势。
点评：
该楼盘身世曲折，曾几易其主。
好在，拿地成本较低，21000元/㎡的楼面价比景瑞和绿城的项目低了不少。置业顾问也一直在强调性价比：不到500万起的叠墅，相当于西湖区的一套90方学区房。
赠送面积较多也是一个优点。加上赠送面积，中叠得房率有95%，上叠得房率能达到101%。
由于靠近阿里，得以享受阿里的很多配套，包括亲橙里、海港城双综合体，还有幼儿园及中小学资源也算丰富。
除了西侧有四车道路之外，东南北三面均为住区或者市政绿化和小区支路，受噪音影响较小。
项目两次开盘均需摇号，排屋中签率为62.9%，叠墅则只有20.6%。
研究员看到，佳源西溪印象外立面已近结顶。交房时间相对其他两个楼盘，也要早一些，不过要加上自己装修的时间。
部分楼已近结顶
不过，佳源房产一直缺乏精品代表作，运作中高端楼盘的产品能力存疑，之前交付项目的口碑一般；加上楼盘体量太小，对内部配套很难有太高期待。
研究员了解到，该项目并没有样板房。
按目前的划分，学区很可能是五常小学，2公里多的路，并不近。5公里范围内，还有民办的绿城育华小学以及翡翠城小学。
据了解，架空层只是略高于地面，所以底层除非是偏爱院子的客户，一般不建议购买，太潮湿。
景瑞·镜溪绿汀
地址：绿汀路与文二路口
项目概况：总建筑面积94748㎡，规划22幢精装叠墅，共274户可售（不含自持）
容积率：1.5
景瑞·镜溪绿汀效果图
开盘时间：实景示范区及样板房已于4月20日开放，项目预计5月中旬首开66套房源，为“3+3”精装叠墅
交付时间：2021年12月底之前，精装修交付，装标预计在6000元/㎡以上
叠墅产品面积段：180-200㎡
单价或预计单价：5万以上
创新点：
1、六层叠墅只做上下两叠，每一户都有三层空间。
2、由于一楼不含居住空间，其下叠客厅南向面宽约为5.5米，上叠甚至达到约6.3米，南向客厅采光面要比普通叠墅大出30%-50%不等，尺度感上比普通叠墅更大气。
下叠客厅
3、引入一条人性化的归家动线，能做到上下叠南北独立入户，每一户都有独立的户内电梯。
镜溪绿汀的叠墅多数有约5.4米的挑高地下室。每一个单元的地下夹层，都按南北向，分为两个区域。每个区域，多数都对应着两个停车位，这样大多数住户都可以把车停到自家门口。
入户实景图
独立户内电梯的存在，下叠从南面入户，上叠从北面入户，两户人家都有专属于自家的归家路线。私密之外，还有显见的方便。
点评：
2018年3月29日，景瑞以上限155429万元竞得未来科技城139号地块，楼面价26998元/㎡，自持8%。到目前为止，该地块依然为未来科技城“地王”。
景瑞一直是个喜欢创新、不走寻常路的开发商。创新是这个项目的亮点。无论是六层叠墅只做两层，还是上下叠南北独立入户，每一户都有独立的户内电梯，都不是那种迭代式的微创新，而是可能引领潮流的大胆创新。
从这个项目的设计和诸多细节来看，景瑞很有将其打造成区域标杆项目的雄心。
区位配套好、距离地铁近都是很大的优势。项目距离地铁5号线绿汀路站(在建)直线约200米。
总价预计千万起，最大的缺点就是贵。
绿城交投·湖畔雲庐
地址：文二西路与绿汀路交汇处，距地铁3、5号线交汇处绿汀路站（在建）约200米
容积率：1.5
项目概况：总建筑面积约14.5万㎡，一共规划27幢建筑，402套房源，产品为“6+1”纯叠墅。
项目沙盘
开盘时间：预计今年5月开盘
交付时间：2021年6月底之前。精装修交付。精装标准估计在6000元/㎡左右
叠墅产品面积段：户型面积约180到250㎡，上中下三叠
预计单价：预计均价4.8到5万元/㎡，总价约850万起。
湖畔雲庐效果图
创新点：
1、 每户延伸出60厘米的挑檐，既有东方情怀，又照顾了生活实用。
2、 所有户型采用北入户，保持南花园的完整。
3、 对采光的极致追求。
在1.5的容积率下，做出23-35米的楼间距，与楼幢高度保持在1:1以上，几乎是市面上同类叠墅的2倍。在冬至日，即使是下叠户型，日照的时长也超过了5.5小时，远超过2小时日照的国家标准。同时，南向窗墙比高达62%。
以180㎡户型为例，3.2米的层高和最小户型7.8米的面宽，都是为了更好的采光。边套的面宽足有9.2米。
面宽与进深的1:1.2黄金比例，在保温最佳的情况下，又确保了足够的采光。地下室还有一个近14㎡的采光井。
4、带精装的地下室，比较少见。
点评：
在高端叠墅产品上，绿城的品牌号召力和经验毋庸置疑。之前西溪云庐“极简现代”风格引发的热捧，湖畔云庐则是迭代版本。
严格来说，佳源与景瑞和绿城的叠墅产品，不能放在一条标准线上衡量，因为总价差距不小，相应的客户群体也有明显的区隔度。从产品创新、精细打磨的程度来说，也不在一条水平线上。
主打性价比的产品和追求品质、创新的产品，针对的客户群体不是一群人。
真正从产品、定位、总价、客群等方面旗鼓相当的，还是景瑞和绿城的这两个叠墅项目。
两块地的楼面价差不多，景瑞只比绿城高一点点。而且两个项目其实相邻，只隔了一条绿汀路，配套等条件基本也是在同一条起跑线上。
绿城的叠墅产品力无疑很强，无论是从整体规划还是细节的雕琢上，颇多可圈可点之处。
景瑞的“3+3”精装叠墅在产品形态上的大胆创新，让其敢于卖出不低于绿城，甚至可能更高的价格，产品本身总体来说更加值得期待。
对于购买力强大的城西高端改善客群来说，到底选择景瑞还是绿城的项目，更多是出于个人对产品形态、品牌偏好的考虑，二者都是优选。
