本文导读：
1、库存“重灾区”正在摘帽
2、一路之隔，房价向东递减
3、拥潮府中签率个位数，创新低
文/住浙网研究员 南风
杭州楼市蛋糕越来越大了。
6月24日，杭州又有8宗地成功出让，揽金超113亿。其中，又一宗市北东单元地块成功出让，为市北板块库存又增添砖瓦。
深耕萧山经开区的房企新希望，以总价26.9亿元、楼面价20782元/㎡竞得市北东宅地，溢价率22.25%；
随着杭州楼市的膨胀，一些板块成为库存重地。其中萧山市北板块住宅的供应量一度可以排到整个江南岸的前列。
库存“重灾区”正在摘帽
受到奥体和萧山市心的双重加持，打出“泛奥体”牌子的市北板块，发展速度让人吃惊。从2016年，杭州楼市起飞之际到现在，市北共出让了20宗涉宅地块，总建筑面积可以达到184.9万方。
（2016年至今，市北板块出让土地分布图）
融信、恒大、港中旅、融创、绿城、滨江等等，从全国各大品牌开发商几乎到齐了，部分房企甚至将这里作为入杭第一站。
众多房企的争抢，让市北的土地成为了“香饽饽”。这里诞生了江南岸首度楼面价破3万的地块，一夜之间让萧山的“萝卜干”变成了“人参”。
开发商的涌入，也蓄起了一个库存“堰塞湖”，最高峰时期，杭州世纪、翡翠之星、大名城项目等都在排队入市，显性库存就达到了150万方左右。
目前市北的楼盘们，已经清空了大半，昔日库存积压的情况有所缓解。
市北楼盘部分楼盘库存一览表
目前市北在售楼盘，主要为锦粼府、名门府新境和杭州世纪等几个续销盘，剩余体量大约为25.9万方。另外，市北后续还有恒大悦龙台、招商·闻博花城，以及今年绿城和新希望竞得的两宗地块，将提供约53.5万方的纯新供应，总潜在库存大约为79.4万方。
整体库存压力还在，但是相较于巅峰已下降了近一半。
分区限价的坚决贯彻
目前，在市北板块买房，从高端改善到首次改善甚至到刚需，几乎都能找到符合自己的那款。
因为，市北的价格梯度明显了。以市心路与建设一路的交叉口为起点，房价向东递减。
站在顶点的正是融信·杭州世纪和恒大·悦龙台两个“人参盘”，而杭州世纪与锦粼府之间的最大价差能达到10000元/平米左右。
融信·杭州世纪效果图
一条市心路分隔出来的西单元和东单元也有不同的价格。目前来看，西单元的房价要高出东单元。
原因就在于东单元多厂房，城市整体面貌不如西单元，而且西单元再往西便是精英荟萃的滨江，有地利优势。
过去这两年，市北地价的上涨肉眼可见，但是房价并没有明显的水涨船高。最近新开的几个项目，都显示了其严格的价格天花板。
宁税路以东的几个楼盘，无论是纯高层还是高低配，无论是精装修还是毛坯房，价格的天花板都被限制在了30000元/平米左右。
（宁税路以东部分楼盘分布）
大名城·华府首开均价30000元/平米（毛坯），中旅·名门府新境首开均价33700元/平米（精装）。锦粼府高层28000元/平米，洋房32000元/平米，基准线还是30000元/平米。
市心路沿线的几个楼盘，均价则被限制在了38000元/平米左右。无论是3万+的地王，还是2万+的新贵，统统如此，没有区别对待。
（高价盘主要集中于市心路沿线，两个地铁站口）
或许也正因此，等了两年多的恒大悦龙台依然没有开盘。最新的消息是，项目预计7月底开放售楼处。
拥潮府创近期中签率新低
除了价格的梯度明显，楼盘之间冷热不均。这里有几个有意思的对比。
摇号政策推行伊始，绿城九龙仓·桂语江南推出的100套房源吸引了6223组客户登记，中签率仅1.61%，一度是杭城最难摇的楼盘。一个月后，中旅·名门府也进行了摇号，中签率为17.7%。
杭州楼市中签率TOP10
在2018年末和2019年初的楼市下行期，同一个板块内，滨江新希望·拥潮府首开需要摇号，但新城·璟隽名邸和中旅·名门府则都出现了流摇。
如今，市场有了好转，杭州楼市也重现了万人摇、低中签，拥潮府4月份以7.2%的中签率，创造了板块近期新低。但是大名城·华府首开中签率50%，中旅·名门府新境首开中签率25%，并没有红得发紫。
楼市如此，生活大抵也一样。
