本文导读：
1、2019上半年土地出让金历史同期第二高
2、67宗住宅地花落各家房企 这3宗值得回味
3、土拍新政出台 下半年土地市场降温可能性较大
附2019上半年杭州土地市场TOP系列
文/住浙网研究员 蔡骏
随着6月26日余杭区5宗商住地成功出让，2019年上半年杭州十区土地市场宣告落幕。
“土拍溢价率从50%调整为30%封顶”、“鼓励企业开展住房租赁业务，允许商业用房改建用于租赁”、“自然资源部发出通知：制定实施2019年住宅用地“五类”调控目标，杭州需增加住宅用地供应”……
在上半年一些列的土地政策面前，再加上新房市场的限价，杭州土地市场究竟交出了怎样的答卷？
一、2019上半年土地出让金历史同期第二高
据好地数据库，2019年上半年，杭州十区共成交146宗地块，总出让面积7174亩，建筑面积1115.1万方，总出让金1393亿元，平均楼面价12494元/㎡，平均溢价率21.94%。
同比2018年上半年，2019年上半年土地出让面积上涨14.7%，建筑面积上涨21%，出让金下降1.52%。
环比2018年下半年，2019年上半年土地出让面积上涨35.6%，建筑面积上涨30.7%，出让金上涨32.9%。
2019年上半年杭州十区成交地块中，住宅地（含商住，下同）67宗，总出让面积5215亩，总建筑面积745万方，总出让金额1171.7亿元，楼面均价15726元/㎡，平均溢价率23.36%。
2019年上半年，有6家房企通过公开市场拿地（住宅地）首入杭州，分别是东亚新华、荣盛、时代中国、甘肃建总、美的和新鸥鹏。这些地块分布在主城区的城东新城，余杭区的闲林和东湖，临安区的青山湖科技城、滨湖新区以及昌化镇。
二、67宗住宅地花落各家房企 这3宗值得回味
①滨江集团望江单元宅地 关键词：成交楼面价NO.1
2019年4月16日，经过55轮竞价，杭州滨泰投资管理有限公司（滨江集团）以总价520317万元竞的杭政储出[2019]12号望江单元SC0402-R21-08地块，成交楼面价45325元/㎡，溢价率29.98%。竞配自持面积比例22%。
地块成交情况
地块成交楼面价45325元/㎡（竞配自持面积比例22%）。比绿城凤起潮鸣项目成交楼面价（45368元/㎡）仅低了43元/㎡，在杭州历年涉宅用地成交楼面价排第二位。
若自持部分面积按照零价值计算，地块实际楼面价高达58109元/㎡。比账面成交价格高出12784元/㎡，无疑，这是杭州历史上的最高价，比排名第一的风起潮鸣（住宅部分实际楼面价为53374元/㎡）高出了4735元/㎡（上涨8.87%）。
地块位置图
值得一提的是，一路之隔的滨江金地御品已于近日领出首张预售证，价格为69800元/㎡（精装修标准为6000元/㎡），和周边豪宅价格持平，也为日后定价有了一个标准。
②德信良渚新城储运路宅地 关键词：曲折，风向标
2019年2月27日，一宗四度挂牌的地块终于“找”到了等待了5年半的真正主人：良渚储运路以东82亩宅地，由前一天在香港上市的德信中国经过90轮报价，击退近20家竞争对手竞得，地块成交楼价20327元/平米，溢价率30.55%。
地块指标
这是一宗经历了推地、流拍、撤销出让，最终成交的宅地。
这块地曾经挂牌3次，这次是第四次出让。第一次出让是在2013年8月21日，被一家叫保定华瑞的房企竞得，楼面价6750元/㎡。
竞得之后，适逢13年年底14年上半年，市场下行，保定华瑞因没有在规定期内支付第二期土地出让价款剩余部分，被杭州市国土资源局余杭分局收回地块并重新组织公开出让，其已经支付的20%出让金计14756.2万元，也被余杭分局没收。
后来，地块于2015年8月24日第二次挂牌，在容积率等基本条件不变的情况下，起始楼面价下调29.9%至4734元/㎡，当时正逢余杭土地市场尚未回暖，因无人问津而流拍；第三次挂牌是在行情火爆的2017年2月24日，起价大幅度提至12000元/㎡，比前次上涨153.5%，因上涨幅度过快再次出让未果。
最终于今年2月27日，被德信竞得，成交楼面价20327元/㎡。
地块位置图
这样一宗特殊的地块成交，为市场也带来了特殊的意义，不仅是德信成功上市后的开门红，更是杭州新春开年后土地市场的开门红，为接下来的集中推地释放了温度较高的市场信号。
③兴耀余杭临平项目 关键词：地标，滨江集团首进临平
2019年5月9日，经过80轮竞价，杭州星瀚商务咨询有限公司（兴耀）以以上限价格125751万元竞得余政储出【2019】21号临平新城商住地，楼面价7162元/㎡，溢价率29.97%，竞配自持面积比例22%。
地块位于临平新城核心区迎宾路以西、望梅路以北，出让面积62711㎡，容积率2.5-2.8，建筑面积175591㎡。
地块成交情况
之所以称之为地标地块，是因为地块西南角区域内须建设一幢建筑高度为150米（如果征得笕桥机场同意，可提高建筑高度，但最高不得超过180米，且其他规划指标不变）的超高层标志性建筑，标志性建筑应包含酒店和商务办公功能。该地标建筑总投资不少于人民币6亿元。
地块位置图
2019年6月10日，滨江房产官宣入股该项目，双方各持有50%股权，这也算是滨江房产以合作的形式首次进入临平新城板块，携手兴耀地产打造这块地标项目，期待临平地标，惊艳亮相。
三、土拍新政出台 下半年土地市场降温可能性较大
6月29日，酝酿许久的杭州土拍新政—“限房价、竞地价”正式落地！
接下来杭州在继续实行地价竞拍“封顶+自持”同时，新房售价将在预售期内被规定，毛坯销售均价、毛坯最高单价以及最高精装标准都将在挂牌出让时被安排的明明白白。
这是4月17日杭州有关部门权威人士向市场明确表示“限价不会松动，房企不要再抱有幻想。”后，杭州出台的打消房企、购房者等各方预期的“稳地价、稳房价、稳预期”的实质性举措！
自此，杭州从限地价拍自持养老的调控措施，上升到房价、地价双重限制的更严厉调控。
结合上半年土地市场的数据和土拍新政，研究员采访了浙江好地研究院院长朱祖渊，看看他对上半年杭州土地市场的整体看法以及下半年的展望。
朱院长的观点为今年上半年土地出让量明显增加了，但均价却出现了下降，主要原因有两个：1、商业用地出让体量明显增加，2、临安、富阳等地价较低的区域供地增加。
对于杭州的土地市场来讲主要有两大关注点：一、地价稳不稳得住。这一点杭州通过土地限价、增加商业以及周边区域供地的方式可以总体平衡地价，并且避免地王项目出现。二、土地出让金是否会创新高。
今年上半年杭州十区经营性用地出让金相当于2018年全年的50%，若下半年保持推地节奏，则全年数据有可能再创新高。
对于下半年土地市场的展望，朱院长如是说道：“这次的新政是杭州对于一城一策进一步深入落实的做法，体现了地方政府调控房价的决心，可能会让土地市场的竞拍会更趋于理性，因为房价一旦明确，测算就会比较透明，对整个土地和新房市场来说，还是会起到一个平稳抑制的作用，因此下半年土地市场降温的可能性还是很大的。”
附：2019上半年杭州土地市场TOP系列
