文/住浙网研究员 张伟博
11月初，台州和丽水相继出台了楼市调控政策，其中台州对市区范围内商品房实施3年限售，丽水则要求续推房源备案价不能上涨、每期预售建筑面积不少于5万平方米。
自此，今年浙江共有6个城市先后升级了楼市调控，分别是：杭州、宁波、绍兴、台州、丽水和衢州。覆盖面之广，仿佛回到了2016-2017年楼市最火热的时候。
01
偏热的土地市场，是本轮调控的重要导火索。
2019下半年，土地市场有过一轮短暂降温，但进入2020年尤其是从第二季度开始，在相对宽松的货币环境下，土拍溢价率持续走高。
来自好地大数据
8月份，针对开发商融资的“三条红线”出台，旨在降低开发商资金杠杆。本以为高歌猛进的土地市场能够稍作歇息，却不料热度有增无减。10月浙江宅地平均溢价率达33%，不降反升，创近2年新高。
一浪高过一浪的土拍，进一步带动新房市场升温。地王频出、日光盘屡见不鲜，整体偏热的行情需要适当降温。
02
下半年，杭州楼市调控动静很大，7月2日到9月4日短短2个月时间内发布两份通知，对“无房家庭”的自住需求进一步倾斜；压制投资需求，热点楼盘的摇号拒绝有房户参与，并限售五年。
7月2日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》（以下简称《通知》），是为“7.2楼市新政”。
《通知》明确，进一步加大了新建商品住房公证摇号公开销售对“无房家庭”的倾斜力度，明确均价35000元/平方米以下新建商品住房项目对“无房家庭”的房源保障比例一般不低于50%。此外，为遏制投资风，规定一户购房家庭一次只能摇一个楼盘，杜绝了此前的“一户双摇”甚至同时摇更多楼盘的做法。
图源网络
9月4日上午，杭州发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，对土地市场、住房贷款、税收政策、限购政策、无房家庭认定等方面内容作了进一步明确规定。
新政重点内容：
1.土地：加大住宅用地供应比例，继续执行“限房价、竞地价”的双限政策；
2.住房贷款：严格审查个人的购房资金来源，严格执行按揭贷款政策；
3.契税：在办理房屋不动产证时方可缴纳契税；
4.限购：父母投靠子女落户，须满3年方可取得购房资格；
5.无房家庭：30周岁以上未婚单身无房、离异单身满3年无房可认定为无房家庭；
6.摇号倾斜比例：热点商品住房对无房家庭倾斜比例达到80%，但限售5年。
这些举措，效果相当明显：热点楼盘的投资气息明显淡化，7月底以来没见过“万人摇”，千人摇让开发商感到满意了。但是个别板块的二手房借政策利好像大企业落子、学区新动向等，出现了一波飙涨，也出现了省外投资客名为落户杭州，实为借要炒房的个案，据悉，杭州楼市新一轮的“补丁”已在路上。
03
本轮密集调控，虽然侧重点各有不同，但总体目标都是稳预期，并保障刚性购房需求。
相比之下，今年楼市最火的宁波，调控政策也最为严厉。不但扩大了限购区域，还要求市区至少50%房源优先提供无房家庭，并配合5年限售，最大程度保障刚需。
宁波市区10月份开盘的11个项目中，供无房家庭优先购买的房源有将近1800套，而最终经审核通过的无房家庭仅1209组，远少于同期房源数，刚需购房难度大幅降低。
宁波的无房户倾斜政策对二手房市场产生了明显的挤压。数据显示，10月份宁波市区共成交二手房5226套，环比9月份下降31%，较7月份高点更是下降了接近50%。调控初见成效，市场热度得到了明显的抑制。
除杭州外，其他5城均出台了预售面积规定，以杜绝开发商捂盘控盘现象。其中宁波和丽水要求商品房每期预售不少于5万方，台州、绍兴和衢州要求每期不少于3万方。
“限房价”成了本轮调控的标配。继杭州和宁波之后，衢州也开始实行“限房价+限地价+竞配建”的土拍方式，从源头控制房价上涨预期。绍兴、台州和丽水则相对温和，仅要求续推不得涨价，并未对首开价格进行明确限制。
购房群聊桐乡土拍
今年楼市同样比较火热的嘉兴，暂时缺席此轮调控。嘉兴市本级一直对地价和房价实行严厉限价，虽然土拍拼配建很凶，新房捆绑高价车位，但各项数据一直控制地比较平稳。
总体而言，“稳房价、稳地价、稳预期”和“房住不炒”依然是本轮调控的整体逻辑，后续房价走势有望进一步趋稳。
附：浙江近期楼市调控一览表
