学区房行情火爆,手头的文鼎苑87方要不要出?

2023年11月02日 18:13 来源:住浙网 作者:艾维

“杭6条”新政后,新房摇号有热有凉,分化明显,倒是二手房起来了一波。据贝壳研究院的数据,杭州10月二手房网签量为6277套,环比9月(4934套)增长27%,同比去年10月(4630套)增长36%。

其中,两类二手房成交活跃:其一是奥体的中低总价二手房,其二是学区房。在住浙网的后台,有咨询四五百万预算、买哪里的学区房较好;也有问名下两套房、孩子已上高中,腾出的耀江文鼎苑要不要出? 

昨天,研究员跑了西湖区的几个学区房,灵了灵行情,感觉是如同课本里的小马过河,“河水”既没有松鼠说的那么深,也不像老牛说的那么浅。

PART 1

  文鼎苑半月下定10多套

 挂牌180多套,挂价6.5万元/㎡左右

说到学区房,西湖区的“孟母盘”文鼎苑是绕不开的。这个盘曾经出现过12万+的成交价,然后在一波漫长的下行中,房价被“腰斩”。这几天,成交的量价是否有所抬头?

 耀江文鼎苑实景图

手边买房的数据显示,文鼎苑在新政后网签了7套,以58方的小户型居多,单价在6万-6.3万元/㎡之间。考虑到58方小户型的价格不具代表性,加上“会不会做低”的疑虑,还是跑盘调查比较靠谱。

文冠巷上就有一家德祐,找了个资深中介老金,他说最近半个月文鼎苑成交确有10多套,但价格并没有起来,维持在6.3-6.5万元/㎡上下。

“在这里并不是大户型更吃香。”他介绍,9月份成交了一套134方的大户型,总价816万,真实的成交价(见上表),“买家算是捡了漏,如果房东知道一个月后会出新政,估计肯定会屏牢,不会这么低的价格卖。”

目前,他手头就有两套87方的房源,一个中间套,一个南北通透的边套。挂牌价分别为578万、570万,折算下来均是6.5万+。

“有没有大税?”

他表示2009年交付的文鼎苑,基本上都没有5.3%的增值税,光这一项买家就省了近30万,二套变首套后首付下调至两成半,房贷利率降至4.0%,对于买家的诱惑相当大。

新政释放了一波房票,之前在余杭区和主城区都有房子的购房者,如今就多出一张房票,另外,二套房需落户5年的限制也取消,一些在外地读书的孩子,家长也开始张罗学区房了。

他曾预判会有外地的买家过来接盘,结果被“打脸”了,买家主力仍是杭州八区尤其是余杭区的居多,他们把多出的房票用在了学区房上。

 以前可能要卖掉手头的一套房子才能付掉四成首付,现在调低到两成半,400万总价的房子首付100万就可,“先卖后买”并非必要条件了,也就没有那么折腾。 

 PART 2

 保小、星洲学区房“低调”吃香

买家考虑总价、房龄和自住

在这一波行情中,吕女士入手了保俶塔实验学校附近一套60多方的小三房,总价410万元,单价不到7万元/㎡。她是临平人,买学区房的动机简单:“临平实在没啥好学校,现在学区房价格调整得差不多了,感觉是入手的时机。”

 

至于为何选择保小学区房,她说,主要是落户年限的考虑,“我家孩子还有1年就要上小学了,像学军小学和文三街小学,今年都要求落户3年半以上,而保小是一表全收,再加上今年保小中考成绩不错,综合考虑,选择了这里。”

 从中介门店了解到,买保小学区房的大部分是这样的情况:对教育资源有要求,但又不盲目追求学军小学这样的塔尖名校。类似的还有对口星洲小学+文华中学的星洲花园,以及对口文华小学+文华中学的湖畔花园等,最近的量也明显放大。

当然,房子越新越俏,同样是星洲小学的学区,2001年交付的星洲花园要比一路之隔的金成嘉南公寓卖得好,因为那个交付年限更早。这也解释蒋村对口竞洲二小的河滨之城,为啥低总价的房子热卖——半个月下定量超过20套的原因。 

星洲花园实景图

在星洲花园,看了两套房,户型分别为84方两房、90方两房,价格挺实在,前者装修用心,目前挂了520万。后者房东495万急售,为了显示诚意,这套需缴大税的房由房东来承担5.3%的增值税。

PART 3

 量上来了,价格并没有飙上去

“要不要出手”看得款后不同诉求

这一波的学区房行情,能维持到几时?手头的文鼎苑87方到底要不要出手?

回到文章开头时的网友贴上来的问题,研究员对此的答复是:

文鼎苑目前的成交价就在6.3万-6.5万元/㎡,房子变现得款大概570万左右。这笔钱可以满足摇奥体、申花、钱二的1500万豪宅,如果是有明确的改善需求,那就坚决出手。如果手头只有两套房,且不打算买改善新房,又不是急需用钱的话,文鼎苑的价格仍在相对低位徘徊,建议可以拿来出租,等到孙子辈进入就学年龄,或是下一个风口。

文鼎苑实景图 

以及,从这一波新政带来的小阳春来看,几年前学区房飙出的“天价”,大概率不会再出现了,比如文二新村,曾经一套20来方的小房子,总价卖到了近300万元,单价15万元+,而如今,同样33方的小户型,最高也不超过10万元。譬如文鼎苑,在2021年3月曾经跑出过12.7万元/㎡的天价,如今最高不过7.5万。

学区房依旧,但楼市的天,变了。


2023年11月02日 18:13 来源:住浙网 作者:艾维 编辑:sjj
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