文/住浙网 艾维
这两天，杭州蒋村板块的明星楼盘葛洲坝龙湖中杭府开始了交付。直到这时候，包括业主在内也才看到房子长啥样，可是不影响中杭府的二手房成交。
文内图片均为住浙网 摄
从手边买房上看到，从2021年底开始，中杭府陆续网签了27套二手房，还有四五套双方已签合同等待网签。这样加起来成交量超过30套。
让人咋舌的是，这些成交属于买家和卖家“开盲盒”，在只看到地段、配套和外立面的情况下，完成了总价千万元以上的交易。
如此多的成交量，以及自住型买家对于中杭府的认可与称赞，加上蒋村四年一见的次新豪宅，问题来了，中杭府是否取代西溪诚园，成为板块二手房的塔尖与风向标，并且在价格上甩开诚园？
另外，透明售房显示有75套的挂牌房源，挂牌价多在8万+，已成交、待成交的房源加起来超过100套，而中杭府的可售房源不过364套。看起来，又要面对洗去投资客泡沫的。
PART 1
新近交付的中杭府，无疑是蒋村板块的顶流，改善的扛霸子。既然在交付，研究员趁机一睹为快。
昨天上午，从唐韵国风的大门步入，大厅里人声嘈杂，一溜烟的摊位对接来收房的业主。稍加留心便会发现，中介带看的也不少。虽然才刚交付，但中介进出十分稔熟。
园区入口处，竖着“家园府藏 和美绽放”的红底展板，上面的金色大字在阳光下熠熠生辉。
步入园区，水景小品堪称精致，移步换景，满眼葱茏。阳春三月，草长莺飞，杂花生树，正是江南好时节，交付凭添一份好心情。
需要介绍一下，中杭府是杭州20个现房销售项目之一，说是现房，但从摇号、选房到交付，中间隔了近1年半，足够酝酿很多故事，尤其是二手房经历了由秋入冬，今年春节后又开始回暖。
现房销售最大的优势是可以马上办理房产证，不用担心开发商手续不全，土地、产权会出现问题。这也是中杭府未交付就能二手成交爆发的原因。
五常港路东侧就有2家我爱我家门店，据中介小丁介绍，这两天店里同事忙得脚不沾地，连喝水时间都没有。买家多是来看中杭府的，少数也会同时看看蝶园、万科西庐。
忙并快乐着，交付前后是二手房成交最活跃的时间段，据我爱我家的中介讲，昨天就有买家看了园区和户型后，十分满意，于是有2套连夜成交。门店窗口展示的是一套211方的户型，他说，211方是最俏的，卖得比160方还好。如果买家预算充足，他也推荐211方的户型。
PART 2
中杭府共有10幢6F叠墅和10幢16-17F的高层，总房源超过600套，但开发商自持比例为44%，实际可售仅有364套。
跟着中介，去看了14#的东边套的211方，这套房东挂价是1800万，“看房的比较多，不加价就不错了，想要优惠没有可能。”中介把话说在了前头。
211方户型的房间数量、格局和高层面积最大的245方户型是一样的，同样拥有豪宅标配——L型跑道式阳台。
因为是东边套，从阳台极目远眺，可见浙大紫金港校区、学军分校的足球场，还有绿树成荫的河道。西边套望出去，重重叠叠的高楼，还有竞舟二小的教学楼。
在17#看160方户型时，遇到了来收房的业主，和对方聊了几句。房东目前住在余杭区，自家老房征迁后的安置房，在摇中杭府时还算首套房，当时摇到100多号，从预算考虑挑了中区的160方。“整个小区211方户型最好，其次就要算160方的”，他如此评价。问他挂了多少，回答是1200万，“去年行情不好，有人出价1080万，动心了，差一点卖掉。”
最近中杭府业主对物业有些意见，问如果卖不出去是否考虑降一点，他说一时走不了，就放着。
PART 3
一次好的交付会助推中杭府的二手房价吗？
目前来看，这个利好有多大要打个问号，毕竟中杭府此前一直是有密集成交。会助推一波成交，但价格很难飙起。
据中介讲，眼下中杭府二手房较有诚意的参考价是174方的1250万，房子是高区的西边套。
研究员看了下手边买房的成交记录，去年5月连续成交了2套174方户型，巧的是成交价均为1250万元，单价约7.18万元/㎡，倒是月底出现了5.95万元/㎡的成交，貌似不像做低，是行情“内卷”+投资客落袋为安的结果。
即便这是真实成交价，扣去新房4.6万元/㎡和税费成本，稳稳地赚200万，而从摇号中签到走人仅仅隔了8个月，这个年化收益率够高的。
今后节后行情回暖，交付好状态，项目适宜自住，学区商业俱全，这是加分项，但是中杭府本身投资客的内卷、被人诟病的户型，以及近来的一些负面报道又拉低了印象分，加上北面有3幢自持，自持比例高达44%，高架也会有些许影响。
两边对冲，在7.2-8万元/㎡这个单价上达成默契，成为中杭府二手重要的参考价，楼层、朝向好的211方户型，有可能在8万+。高层精装如此，叠墅的市场价还有待观察。
这个成交价位，尚不能像杭州壹号院那样“击败”同板块竞争者迅速占到C位，毕竟西溪诚园的实际成交价也有7.5-8.5万元/㎡，稀缺的大户型业主还惜售，但凡成交都会破2000万，单价8万+
中杭府会是蒋村一带适宜自住的改善重镇，但要它当领军者，带领蒋村的二手房价接近申花，还是差了点东西。
