文/住浙网研究员 次衡
天气转凉，土拍热度却依然。
今天开始不到一个小时，12宗地块中就有8宗封顶，达到66.6%。多宗地块未拍先火，在前两天就有多轮报价。其中，湘湖新城、大江东地块还未正式开拍已经封顶，开拍不到半小时，龙坞2宗地块以及浦沿、瓶窑地块先后封顶转线下摇号，随后，闲林、乔司地块也要摇号。
但杭州市场“冷热分化”的特点也有表现，4宗成交地块中3宗以底价成交，其中滨江拿下新塘北商住地，运河新城2宗地块分别由滨江、保利拿下，伟星则以溢价率2.57%竞得萧山义桥地块。
4.25杭州三批次地块成交结果（上午竞价环节）
PART 1
龙坞姊妹地开拍前封顶
萧山3宗地块冷热差
此次出让地块以低容积率地块为主，12宗地块中有7宗容积率在2.0以下，而龙坞姊妹地块是容积率最低的，仅为1.1。精装限价依然是45500元/㎡，与刚售罄的桂香园一样。不过桂香园的容积率为更低的1.02。
龙坞姊妹地块周边情况（来源：好地大数据）
2宗地块总可建面积近15万方，紧邻龙坞茶山，周围绿意葱茏，甚至比桂香园位置更好。目前，板块内在售新房仅中港龙井院子，均处于尾房状态，断供在即。
据消息，龙坞2宗姊妹地块超20家房企参拍，于开拍前就双双溢价封顶，最终由坤和、中海摇中。
另外，湘湖新城又有低密宅地出让，此次出让的地块即位于新落地的中国美院湘湖校区南侧，湘湖景区步行可达，南侧500米内未来规划地铁站点，区位优势明显。
湘湖新城地块周边情况（来源：好地大数据）
在2月21日今年杭州首批次土地出让中，“新面孔”南通神辉置业拿下1宗湘湖新城低密宅地，容积率1.3，可建面积7万方，精装限价32750元/㎡。
这次出让的地块位于南通神辉地块东侧，与之容积率、精装限价相同，不过体量只有不到4万方。据消息，报名房企至少12家，17轮竞价后封顶摇号，最终由龙湖摇中。
龙湖近期拿地热情较高，据统计，自3月下旬开始，20天内已经在上海、深圳、西安拿下4宗地块，此次杭州拿地，符合其在一二线高能级城市落子布局的战略。
作为供应大户的萧山区，这次也拿出了3宗地块，与湘湖地块的热度呈现冷热反差：紧邻地铁5号线姑娘桥站的新塘地块由滨江底价拿下，该地块容积率为1.5，因此较斜对面的彩虹天空之城限价上涨了5150元/㎡，精装限价为30750元/㎡。
新塘商住地周边情况（来源：好地大数据）
许久未上新的义桥板块迎来了本土房企伟星（浙江台州），在6轮竞价后以9.97亿总价竞得地块，限价18600元/㎡。
PART 2
大江东加价疯狂
浦沿宅地开拍10分钟封顶
3月29日拍地时，余杭中泰地块首轮加价5000万，4轮溢价封顶。这次拍地也有1宗地块“气势磅礴”，那就是大江东地块。
图片来源于好地网直播
从好地网直播文字播报记录来看，4月23日晚在一轮报价后，有房企一口气加价3000万，今日还未正式开拍，又加价5000万，将溢价率拉到了10.65%，仅6轮竞价，便火速封顶。最终由天阳拿下。
地块区位优势明显，在钱塘区政府对面，与地铁7号线江东二路站直线距离约100米，南面是东沙湖一线湖景。
地块航拍图（来源：好地大数据）
地块容积率1.8，可建面积8.4万方，精装限价22240元/㎡，相较之前上调了940元/㎡。考虑到低容积率和区位优势，去化预计不难。
值得一提的是，4月13日，下沙街道、河庄街道新加入限购松绑圈，钱塘区全域放开了限购，对于买房来说也是一大利好。
滨江浦沿板块算是近期露面较多的板块了，去年以来已成交3宗宅地，次次封顶，包括今年的2次供地摇号房企数量均超过20家。
今天出让的地块位于地铁西浦路站附近，容积率2.3，可建面积10.6万方，精装限价40000元/㎡。正式开拍前已经有16轮报价，正式开拍后10分钟溢价11.88%封顶，最终由碧桂园拿下。
据好地研究所数据，碧桂园上次在杭州公开市场拿地，要追溯至……
PART 3
余杭两宗地块封顶
运河新城出现跨区域地块
余杭区此次挂出了2宗地块，分别位于闲林和瓶窑板块，均溢价封顶。
闲林总体属于未来科技城外溢、偏刚需板块，低密地块由于总价较高去化有一定压力，而偏高容积率地块则相对热度较高，此次出让地块就属于后者。
地块周边情况（来源：好地大数据）
地块容积率1.5，封顶地价15490元/㎡，未来商品住房精装限价27120元/㎡。房地价差接近1.2万/㎡，从投资回报角度，具备有7.5%的预期销售利润率，因此房企拿地热情也较高，据消息有10家左右房企参拍。
经16轮竞价，该地块溢价封顶转摇号。
瓶窑地块位于中法航空大学旁，南侧是杭启云珹府，精装限价与其保持一致，为20500元/㎡。地块沿河景观优势，总体量也较小，因此竞争热度也不低，13轮竞价后，该地块封顶摇号，最终由华元摇中。
相较来说，主城区运河新城地块热度在变冷。运河新城姊妹地处于板块最北翼，与崇贤相邻。
地块周边情况（来源：好地大数据）
其中06地块体量较小，可建面积约4.1万㎡，紧邻水韵四维苑南区，由保利底价竞得；07地块可建面积约9.4万㎡，该地块在出让信息中就已明确，地块一半在拱墅区，一半在临平区，但限价却是按照运河新城来的，与南面的保利和颂春风里同为29500元/㎡。
跨区地块并非杭州历史上首次，此前卓越蔚蓝领秀跨越了上城、临平两区。值得注意的是，跨区可能引发学区问题，同一小区的孩子因为板块不同划到不同学区。
最终，该地块由滨江底价拿下。
另外，近期又滨江蝶翠迎宾府“买房送车位+加装包”引爆热度的乔司板块，此次推出的地块热度也不低。地块距离地铁9号线翁梅站约800米，容积率1.8，精装限价28940元/㎡。19轮竞价后封顶摇号，最终由浙江中顺拿下。
